财经声音 | 深圳发布租房租金指导价格真能控制房租？

综合

2019-07-09 16:27:22

来源: 时代财经

深圳住房租赁新规提出，个人通过政府租赁平台签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

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7月4日，深圳市住建局牵头起草的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）面向社会公开征求意见。

《意见》提出了多项政策措施，提出多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为等六大政策措施，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，租赁住房不少于30万套。深圳住房租赁新规提出，个人通过政府租赁平台签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

《意见》进一步规范租赁市场行为，在房产界引发了一定的反响，对于在深圳打拼、需要租房的青年人来说，可能是个好事情，但对房东则不一定了。

建立住房租赁指导价格发布制度是亮点

王锋深圳市房地产和城市建设研究中心负责人

建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度，是《意见》的重要政策亮点。我市租赁部门曾发布的租金指导价格已不适应当前住房租赁市场发展的需要。目前，市住建局正在牵头研究建立全市房屋租赁价格评估系统，在基于市场调研的基础上，采取科学合理的评估方法，编制并发布新的房屋租金指导价，尽可能真实反映不同片区、小区甚至楼栋、单套的市场租金水平，并将作为相关当事人享受住房租赁优惠政策的重要依据之一。

租金指导价格是一个系统工程，当前市住建局正在加快制定租金指导价格，并将逐步完善租金指导价格体系，力争尽快发布。在指导价格发布后将设一段时间的缓冲期，之后，个人和企业不上平台或者价格高于指导价格的，将不能享受税收优惠政策。

新政体现市场化管控的新思路

严跃进 上海易居研究院智库中心研究总监

《意见》具有很明确的导向，即地方对于住房租赁市场的价格管控开始出台。事实上，这也是全国第一个较为全面的“稳租金”政策。深圳此次发布的住房租赁政策，可以说是行政手段和经济手段相结合。

相对于过去一些行政性管控租金的做法，深圳此次也提出了市场化管控的新思路。如政策规定对于积极登记和备案的租赁行为，相关企业可以享受降低增值税征收税率的优惠等。通过税收手段引导企业规范住房租赁行为，体现了监管层对于稳租金的相关企业的优惠政策。预计后续会有更多城市出台稳租金的有关政策。

承租人的权益得到进一步保护

王海玲房产专家

深圳住建局起草的《意见》中提出了多项措施，其中有3年后供应租赁房不少于30万套、房东不得随意涨房租等，说明深圳目前的高房价对年轻人来说买房安居乐业已不太现实，怎样让吸引来的年青人通过租房安居乐业是目前要解决的大事。

通过增加人才安居房、通过对房东的减税等措施来增加市场供应，同时通过租房备案、制定指导价，通过出台法规限制房东随意涨房租。通过对中介机构、住房租赁企业的监管，防止“套路贷”、随意克扣押金、巧立门目收费等侵害承租人权益的行为，保护消费者。让租房者能在法律层面有保障，安心租房，安居乐业。

我国法律对承租人的保护还不够，房东随意涨房租，随意驱赶承租人的事时有发生，承租人的权益受到侵害难以维权，所以人人都想买房，深圳如果探出一条新路，可以全国推广，效果好的话，也许以后会改变中国人人人都想买房的现状。

谨防“一刀切”的指导价与实际市场价背离

许小乐贝壳研究院首席市场分析师

租金是市场化的结果，与房屋地段位置、房屋品质、租约长短、是否具有租后服务都有直接的关系。政府出台租金指导的本意是想稳定市场预期，但这就需要政府投入非常大的成本调查市场供需情况，给出很多组合的指导方案，行政成本会非常高。“一刀切”的方式将会导致指导价与实际市场价出现背离，有可能会出现与预期相反的情况，给市场运行造成负面结果。比如，当指导价过低时，业主不愿意拿出房屋出租或出现“红包”等额外费用，业主也可能设定严苛的租赁条件，将会导致供给减少，租客租房难。

对于一线城市租金支付压力，根本性措施是增加市场有效供给，比如盘活存量房屋、增加租赁用房建设，而不是对市场租金进行人为限制。政府可以通过补贴、减税等方式激发市场供应积极性，减轻租房者的支付压力。政府加快完善租赁市场的交易制度，明确市场主体的权利与义务，保护租赁当事人的合法权利。坚定不移支持机构化租赁，建立健全租赁运营相关标准，为规范化、专业化、品质化运营提供良好的政策环境。