华夏幸福顺势哲学

2019-04-30 04:32:23

来源: 时代在线

文/刘娟

过去一年，华夏幸福（600340.SH）脚踩荆棘奔赴未知，但掌门人王文学笃定，有舍才有得，他和中国平安定了个三年赌局，来测试这一轮引资逻辑。

和时间赛跑的路上，华夏幸福重新迎来高光时刻——这是一份漂亮的成绩单，在过去的2018年，华夏幸福实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，同比增长32.88%，顺利完成了与二股东之间的首年业绩对赌承诺。

这份长达160页的年报里，锁定着两个关键词：变化与未来。华夏幸福董秘林成红对时代周报记者说，“经过一年多时间里公司在股东、董事会、业务和战略等多层面的调整，到今年一季度，华夏幸福已经形成了‘人到位、钱到位、地到位、投资到位’的良好局面。”

他们要做房地产里的长跑者，但这本身就是一场磨练心与智的漫长征程。历史正走到充满变革的关键路口，房地产市场总量已到顶部区域，趋势性机会在渐渐远去，华夏幸福要怎样的思考和努力，才能跟周期共舞，吃到周期红利？

“未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精益化、地产金融化，”林成红及他代表的华夏幸福笃信，中国房地产这条大路，仍将迎来时代性的大机遇，“我们要做的就是顺势而为，不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为！”

重回微笑曲线

环京楼市陷入萧瑟，始于2017年起的连环“限购”重拳。

华夏幸福由此面临的大环境之变与资金压力，构成了一盘艰难而复杂的“棋局”。掌门人王文学重新审视华夏幸福的未来路径后，铺开了一张“找钱”大网。

过去一段时间里，华夏幸福接触了长长一大串潜在投资人名单，最后锁定了牵手中国平安。去年7月，中国平安携137亿元入股华夏幸福的第二天，有华夏幸福高管在朋友圈发了一副对联：“华夏幸福、中国平安”，字里行间对仗呼应。

“2018年，华夏幸福干了很多事情，核心的有两件，第一是引入平安，第二是防风险，”林成红形容，这场长线资产与长线资金的结盟里，双方天生就是一家。这场游戏逻辑中，长线资产需要量大、稳定、成本低的长线资金，长钱同样也需要稳健、收益高的长线资产来平衡风险。

15个核心都市圈里，77座产业新城，依然是王文学优质的核心资产，也是华夏幸福能吸引中国平安豪华投资的底牌。当然，资本市场也没有慈善家，中国平安驰援华夏幸福时还一并签下了三年业绩对赌协议——以 2017 年净利润为基数，华夏幸福2018 年、2019 年、2020 年三个年度，净利润增长率要分别不低于30%、65%、105%，净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

在吃下华夏幸福19.7%股份后，今年1月底，平安系再次接手华夏幸福股份，以42.03亿元的价格受让1.7亿股，持股比例增至25.25%。中国平安承诺不主动谋求上市公司控制权，华夏幸福的话语权，因而还牢牢掌握在关键先生王文学的手中。

“A股没有放开房地产市场的定增、配股，因此，中国平安只能通过受让老股的方式获得这部分25.25%的股权，”林成红透露，第一笔137亿资金已经在去年9月到位，给了控股股东华夏控股，主要用于解除股票质押；而第二笔42亿元近期也已到位，根据协议安排，在控股股东解除质押和缴税后，这笔资金会给上市公司华夏幸福。

所谓事缓则圆，复盘整场交易后不难发现，华夏控股的资金紧迫感已大大纾解。从长远来看，控股股东在财务和现金流方面的稳定，对华夏幸福的发展也是好事。

这位财力雄厚的二股东的进驻，也是资本市场对华夏幸福未来发展的信心体现，华夏幸福也间接获得了融资上的便利。在2018年融资渠道收紧、房企普遍遭遇融资难的情况下，去年底，华夏幸福完成规模达70亿元的公司债券发行，成为当年房企单笔最大募资；随后新增一笔10亿元公司债，流动性危机终于告一段落。

“防风险”也上升到华夏幸福的战略高度。林成红称，华夏幸福对内采取降费增效等措施，同时放缓了投资步伐。比如，2018年，华夏幸福华夏幸福销售费用占营收的比例下降1.1%，管理费用占营收的比重下降3%。

华夏幸福正重新回到资本微笑曲线上。截至2018年末，公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至 19%，长短债务比达到4.2倍。同时，季末货币资金余额473亿元，覆盖一年内到期有息债务1.8倍。

“财务报表上的数据结果，不是逻辑，不是理由，更不是未来预期的展望，”林成红称，“引平安、防风险后，我们顺利度过了基本面、宏观面、政策面、金融面都不太稳定的2018年。”

打通复制障碍

过去一年，华夏幸福默默“减肥”瘦身，却并没有放慢拳头产品产业新城的扩张脚步。2018年，华夏幸福新增产业新城仍有18座之多。

“我们也曾被业绩压力压得喘不过气来，但是对产业新城模式和逻辑的坚守，一刻不曾放松，”华夏幸福在《致股东信》内坦露心迹，“都市圈战略早已成为华夏幸福的核心战略，产业新城逻辑已成为业务的基本遵循。起伏涨落间，如何选择？我们的回答非常明确：坚持产业新城模式和经营逻辑不动摇！”

这家大胆吃螃蟹的企业，17年前以河北省固安县为起点，探索出了产业新城开发模式，还开辟出了一条异地复制之路。此次华夏幸福选择举行业绩交流会的南京溧水产业新城，就是一个典型例证。相较于花费10多年时间才渐趋完善的固安模式，溧水产业新城仅用了三年多时间，就从一片荒地，成为以智能网联汽车为主、智能制造装备和生产性服务业为辅的产业园。

在河北大厂、浙江嘉善、四川彭山、广东江门等地，同样的故事也不断上演。截至2018年，华夏幸福已有77个产业新城进入到开发建设阶段，48个产业新城实现经营型回款，20个产业新城累计现金流转正、进入到成熟期。

在异地复制方面，林成红用“超过预期”四个字来总结——无论是从布局而言，还是从销售增量、收入利润的持续占比来说，环北京以外区域的确承担起了2017-2019年非常重头戏的角色。2018年华夏幸福新增18个产业新城，全部为环京以外区域。

数据显示，2018年华夏幸福外埠收入257亿元，同比增长83%，占总收入比重首次超过30%；外埠销售额394亿元，占总销售比重达46%，在一定程度上证明了异地复制的可行性。

“有人说，出了河北，华夏幸福有些功夫可能就施展不开，”华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖称，但华夏幸福坚持“从不确定性中寻找确定”的顶层指导逻辑，围绕产业新城大做文章，“我们外埠的产业新城有30座已经实现了回款，有9座实现了累计现金流的转正。”

接下来，华夏幸福的核心生意经还将继续围绕产业新城开展。赵鸿靖透露，公司内部一直有所规划，大方向是两个方面，一方面要提升经营质量，包括提高产业落地投资额、实现每个产业新城内的经营闭环等指标；另一方面则是希望孔雀城能够在环都市圈中市占率达到10%。

事实上，“产业新城＋住宅开发”这一商业模式，华夏幸福已经跑通，并形成了标准化的产品，全国复制的版图也已经铺开，只要在选定的核心都市圈内，加大土地资源获取能力，就可大概率拉动业绩增长。

但关键在于，产业新城模式下的PPP项目未来的地理空间和市场空间还剩多少？现金流改善之后，华夏幸福的人力、财力有多少会分流到新业务？

新三大主张

“水逆”后的华夏幸福，再度斗志昂扬。

《致股东信》中，华夏幸福这样说：“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”

“2017年、2018年的调整，华夏幸福重新进入一个非常良性、正常的经营逻辑上。”林成红称，标志性事件就是华夏幸福重新回到了土拍竞标桌前。

4月3日，华夏幸福公告称，3月份，在全国范围内合计获取土地28块，土地面积合计超过85万平方米，成交金额约为36.28亿元。用林成红的话来说，就是“去年四季度，人到位、钱到位；今年一季度，算是地到、投资到。”

但他们判断，未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化、运营精益化、地产金融化。

“从胡焕庸线往东，全国有28个都市圈，我们只选取其中不到20个进行选址，并对都市圈整体能级等方面做了研究，”林成红透露，华夏幸福的77个产业新城，在地域上布局重点为“3+3+4”，即京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

除了抓住核心都市圈的机会外，华夏幸福接下来的工作重点还包括新三大主张，即开拓新模式、新领域、新地域，发展写字楼、商场、康养、长租公寓等新业务组合。

这其中，华夏幸福将重点布局城市商办物业开发，这项业务也是二者牵手后，对外界释放出来的首个合作投资计划。

据林成红透露，这项业务主要由华夏幸福南方总部操刀，这也是华夏幸福联席董事长吴向东等原华润置地高管加盟后重点发展的业务范畴。前期业务开展采取轻资产的管理输出模式，不会对华夏幸福的现金流产生影响。

“重整装，再出发”的华夏幸福，变得稳健、谨慎。林成红说，“不管是做产业性的投资，还是拿地投资方面，我们做了大量的标准化制度建设。公司对于投资风险的管控力度比前几年有一个质的飞跃。就今年的情况而言，降负债和现金流回款，仍是公司关注的重点。”