7.76亿出售深坑酒店 世茂酒店业务引关注

文/ 杨静

世茂股份（600823.SH）将深坑酒店以7.76亿元卖给世茂房地产(00813.HK)这笔在两个上市平台之间的转让引起各方关注。

5月24日，世茂股份公告称，向世茂房地产转让“辰花路二号地块”深坑酒店项目的开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权，转让价格为约7.76亿元，并收取建设管理费用1658万元。

不过，随后即引来了上交所的问询，是否损害投资者的利益等。世茂股份在5月28日的做出详细回复。“本次交易的本质是为了履行代建的酒店项目返还给世茂房地产及其子公司的约定，相关酒店资产的土地使用权价格也有约定。”世茂股份回复了此次交易的实质，并肯定交易符合投资者预期。

而上交所问询后，世茂是否拆分酒店资产上市之事，再度引起关注。

转让缘由

作为公司旗下的两大上市平台，世茂一直在避免同业竞争的情况发生。

追溯至2009年双方签订的《不竞争协议》规定，世茂股份主营商业、世茂房地产主营住宅及酒店。而针对不可拆分项目，协议中约定世茂股份和世茂房地产将通过共同出资设立项目公司进行项目投资、开发和经营，且该类项目公司由世茂股份控股。同时考虑到可能会给世茂股份带来的风险，该类项目需要锁定成本，约定土地定价和预付款方式。

上海松江区辰花路二号地块的深坑酒店项目，就是属于彼时约定中的“不可拆分项目”。因此，世茂股份受托承建深坑酒店项目，在酒店项目符合法律规定的转让条件前，向世茂房地产及其子公司收取酒店项目建设管理费。

事实上，世茂股份和世茂房地产已经事先约定了委托代建关系及到期返还，而本次交易正是到期返还的履约流程。同时，本次交易中世茂股份收取项目建设管理费1658万元的情况，也进一步表明委托代建的关系。

对于本次交易，海通证券出具的《海通证券股份有限公司关于上海世茂股份有限公司全资子公司向关联方转让在建工程关联交易的专项核查意见》认为，“本次关联交易系公司履行2007 年 10月订立的《发行股份购买资产协议》的相关约定而进行，决策程序合法有效，交易价格公允合理，未损害中小投资者的利益，海通证券对本次关联交易事项无异议。”

在对上交所的回复函中，世茂股份表示，本次交易转让所采取的相关酒店资产的土地使用权价格确认方法，是在当时发行股份购买资产时已有约定，而世茂房地产在当时也已经支付了预付款项。除此之外，相关的文件及约定均获得了上市公司的股东大会和管理部门的批准，

至于7.76亿元的作价，世茂股份在回复函中指出，来自于两大方面的评估。

关于深坑酒店项目的开发建设权、在建工程的所有权的定价情况，上海众华资产评估有限公司评估并出具沪众评报字（2018）第0207号报告中已经有过认定，“经评估，以2017年9月30日为评估基准日，采用成本法对‘辰花路二号地块’深坑酒店在建工程建筑物进行评估，评估值为5.52亿元。”报告指出。

而深坑酒店项目在建工程所占土地使用权的定价情况，以《发行股份购买资产协议》的约定为基准，确定为2.24亿元。

世茂酒店

事实上，酒店本就被视为是世茂住宅、商业板块之外的全新业务增长极。而世茂酒店是否会拆分上市，或者在何时上市，一直备受业内关注。

2006年，赴港上市后不久，世茂房地产彼时就透露分拆酒店业单独上市的构想。只是，此后，上市之事未有明确的时间表。

“做好酒店业务”并非只是口号。12年过去后，世茂酒店的发展也不可同日而语。

世茂酒店业务的发展逻辑也从单纯的酒店业主转变成酒店业主及经营者。这也被世茂内部视为“里程碑”式的成就。

截至目前，世茂旗下目前运营24家国际知名品牌与自主品牌酒店，酒店客房数逾7400间。近年来，世茂集团在与国际酒店管理公司合作的同时，也致力于发展自主品牌酒店。去年3月，世茂和喜达屋资本签订了全面战略合作协定，成立世茂喜达酒店集团，未来将采用轻资产运营模式，共同拓展中国未来的精品酒店市场，布局中国酒店中高端市场。世茂喜达酒店集团业务布局涵盖6个不同市场定位的自主酒店品牌，包括御榕庄YuResort、茂御酒店YuluxeHotel、世御酒店YuHotel、茂御居YuResidence以及睿选尚品MiniMaxPremier、睿选MiniMax。

梳理世茂在酒店的一系列动作，不难发现，“输出管理”、“轻资产战略”已经是关键词。而深坑酒店未来将为世茂带来何种契机，让我们拭目以待。