万科与恒大：二三线上的追逐

2011-01-06 01:36:19

来源: 时代周报

2011年新年第一天，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》。

榜单透露的一个重要的信息是：中国房地产企业第一军团的门槛已经提升至500亿元。共有6家房企跨过这一门槛，其中，万科以1081.6亿元创纪录的销售业绩和897.7万平方米的销售面积，继续执掌中国房地产行业大佬地位。

2010年12月1日，万科即宣布销售额已超千亿，这一数字相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在中国房地产行业，万科一直没有可超越的对象，只能借鉴研究美国最大房地产企业帕尔迪的组织管理模式。如今，万科已超越了当年的标杆对象，成为了全球最大的住宅公司，不得不把学习的对象放在房地产行业之外。

而恒大心中的标杆无疑是万科。就在万科完成千亿之后，另一家房企恒大也露出了“千亿雄心”—去年12月8日，恒大总裁夏海钧对媒体表示，按照目前恒大业绩年增长60%的速度计算，两年之后，恒大即可跨越千亿的销售门槛。

2010年，恒大的年度销售额达527亿元，成功迈进中国房企业“第一军团”，并以831万平方米的销售面积，荣登销售面积排行榜亚军，仅比万科少了16万平方米。

2008年，万科与恒大都遇到了挑战。彼时，恒大陷在第一次IPO未果的痛苦中，万科也在金融危机以及宏观调控的双重作用下，出现了罕见的业绩停滞。但两年后向市场交出的漂亮答卷说明，它们的战略和策略都适应了市场。

在中国数万家房企中，万科与恒大无法被划进同一类型的公司当中。万科被称为“中国最西化的公司”，而恒大则一直以“标准化、集团化管理”而自豪，“高度集权”是外界对恒大最深刻的印象。

但两家公司在战略上又有着高度的“共识”，除了做主流的住宅地产、规模化运营、快速回笼资金外，其中最重要的一点就是在二三线城市的快速扩张。

近年来，万科业务构成中二三线城市占比有所提升。今年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场， 1-6月，万科累计新增项目38个，权益规划建筑面积合计893万平方米，一线城市中仅在上海、北京及广州获得4个项目合计建筑面积66.7万平方米，占总获取项目建筑面积的5.66%，而二三线城市成为万科扩张的重点，截至上半年，万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。去年的前11个月，万科在环渤海区域的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。

同样，二三线城市也已经成为恒大重要的利润增长点。恒大早在2004年就开始布局二三线城市，目前，恒大拥有100多个项目，分布于全国50多个主要城市，其中89%为省会级城市，恒大已经是中国覆盖省会城市最多的开发商。

在二线城市获得成功后，恒大又将目光瞄准三线市场，并于去年3月大规模进入三线城市，目前已经逐渐迎来收获期。截至11月30日，恒大在售项目达到56个，其中非省会城市三线市场已开盘项目达4个，三线城市贡献率也在逐渐提高。

值得注意的是，恒大进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的。恒大称，此策略有利于降低项目的开发成本，快速开发快速销售同时也为恒大提供了可靠的资金保障，避免了因快速扩张及市场调控所可能带来的风险。

显然，万科与恒大的“千亿追逐”将在二三线城市展开。

品牌房企的一举一动都会成为行业的风向标。中国指数研究院数据显示，仅2010年上半年，30多家品牌房企在二三线城市拿地面积占企业新增土地总面积的7成以上。12月的第一周，品牌房企在二三线城市拿地超过4万亩，大规模圈地造城。

2011年1月3日，北京科技大学教授赵晓在一场演讲中指出，部分二三线城市由于大开发商的到来地价与房价会出现双涨局面，这也标志着中国房地产市场的后一线城市时代的正式来临。

（纪亚克）