房子被写进“大宗消费”，楼市逻辑有何变化？赵燕菁：未来重点是旧房改造

宋珂欣

2026-08-11 16:53:52

来源: 时代周报

“住房是所有大宗消费的核心载体。”

我国住房领域政策迎来密集调整，顶层设计逻辑发生关键转向。

近期，国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》。在这首份以“扩大消费”为核心主题的五年专项规划中，住房消费被首次纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位。同时明确提出深化住房公积金制度改革、扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。

紧随其后，7月31日国务院常务会议审议通过《住房公积金管理条例》修订草案，将住房装修、物业费纳入公积金提取范围，放开灵活就业人员自愿缴存权限，进一步拓宽公积金制度覆盖面与实用性。

顶层政策定调之下，地方提振住房消费举措加速落地。8月7日，北京进一步优化调整住房限购政策，包括非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限调整为1年；多子女家庭在五环内可再多购买1套，五环外不限购买套数。

另据媒体报道，成都、武汉、南京、合肥等多个热点城市，均已启动新一轮住房消费政策储备与落地探索，如成都将从优供给、增需求、去库存、稳预期等方面优化楼市政策；武汉发力一二手房联动、商办去库存与高品质住宅供给；南京持续深化住房“以旧换新”，加大多样化“好房子”上市供应；合肥则统筹全域大消费协同机制，打通住房消费与全域消费联动闭环。

地方层面的探索，为全国住房消费政策的进一步调整积累了实践经验。

从“房住不炒”严控增量投机，到将住房消费确立为大宗消费核心抓手，短短一年时间，国内住房调控与消费扶持逻辑完成重大升级。为何此时重构住房经济定位？大宗消费新框架下，楼市政策将迎来哪些系统性变革？存量时代激活住房消费的核心难点与破局路径是什么？

对此，时代周报记者专访厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院双聘教授赵燕菁。他表示，住房是所有大宗消费的核心载体，新一轮政策调整标志着楼市彻底告别增量扩张老路，正式进入存量提质、消费驱动的全新阶段。

厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院双聘教授赵燕菁。受访者供图

楼市调控告别增量扩张逻辑

时代周报：《扩大消费“十五五”规划》首次将住房与汽车、家居家电并列，纳入大宗耐用商品消费体系并置于首位。这一标志性界定，意味着住房在国民经济中的定位发生了怎样的根本变化？

赵燕菁：准确来说，住房不只是单一的大宗耐用消费品，更是所有大宗消费的核心承载平台。汽车、家电、家居、装修等几乎所有耐用消费场景，都依附于住房存在。住房消费一旦疲软，全品类大宗消费必然随之下滑，抓住住房消费，就抓住了扩大大宗消费的核心关键。

此次顶层规划的定位调整，释放了明确的政策转向信号：前一阶段为防范楼市过热、抑制投机，被适度约束的住房消费，如今重新回归扩内需的核心中枢位置，是对过往楼市调控逻辑的精准优化和动态调整。

时代周报：从2025年《提振消费专项行动方案》将住房消费纳入大宗消费更新升级行动，到本次“十五五”规划将其列为大宗耐用商品首位，不到一年完成定位升级。相较于以往“房住不炒、抑制增量投机”的调控逻辑，这次变化释放了怎样的政策信号？

赵燕菁：和以前针对增量住房的“房住不炒”逻辑相比，“大宗消费品更新行动”的重点在“更新”而不是“新建”，针对的主要是“存量”，而非“增量”。不能把住房消费等同于回到以前以新房消费为主的模式。

将住房消费置于大宗消费首位，核心是凸显其独一无二的平台带动价值。汽车、家电、家居等消费都是单点式消费，而住房一次更新升级，能带动装修、智能设备、家具、水暖、物业等全链条消费迭代，这种全链条的带动效应，是其他任何大宗消费品都无法替代的。这也意味着，未来楼市发展的核心命题，不会再走“增量扩张”的老路，而是要用“存量提质”拉动居民的耐用消费品需求。

激活住房消费信贷动能

时代周报：住房消费链条长、产业带动面广，是稳内需的核心抓手。在全新定位下，住房的乘数效应充分释放需要哪些支撑条件？当前面临的最大难点是什么？

赵燕菁：对于宏观经济而言，大宗耐用消费品拉动的是“消费”，对于微观主体而言，大宗耐用消费品是“投资”，是资产负债表的扩张。“大宗耐用消费品”不能靠工资性收入、不能靠储蓄，而必须靠信贷，只有通过信贷，银行才能为消费创造足够的货币。而要创造“贷”，首先必须有“信”。和政府利用土地财政融资不同，市场主体特别是家庭部门，最主要的信用来源，就是其自有住房。

图源：图虫创意

在这一层面，金融一定要扮演关键的角色。要让银行愿意接受这些住房，就必须有一个发达的住房二级市场，在这个市场，每一个不动产都能像股票一样被便利地交易。未来的政策应当把重点放在建设高流动性的不动产权益市场。

首先，要扭转房价下跌预期，只有在一个有人看涨、有人看跌的市场，才会有高频的交易。交易的规模越大，资产的流动性越好，融资的成本就越低。因此，不动产的登记、估值、交易的方法必须全面创新。可以说，二级不动产市场对于市场主体的意义，一点也不亚于当年一级土地交易市场对于政府的意义。

质量扩张阶段，土地部门建立了发达的土地一级市场；存量提质阶段，历史的聚光灯再次打在自然资源主管部门身上。不动产权市场的成败，将会决定“大宗消费品更新行动”乃至整个扩大内需战略的成败。

具体落地层面，可以依托市场实时交易数据，通过AI算法，对所有未交易的不动产提供动态公允估值，替代传统的人工评估模式；通过不动产登记电子化形成标准化合约，将不动产权益拆分、流通，像股票一样，通过市场，为每一项不动产寻找即时价格；此外，还要打通银行抵押、二级市场退出闭环，彻底打消金融机构放贷顾虑，真正激活住房消费信贷动能。

核心是改造旧房

时代周报：我们注意到，“大宗耐用商品”这个新定位提出后，武汉、南京等多地通过一二手房市场联动、高品质住房供给、“以旧换新”等方式推动住房消费。这些地方探索能否上升为国家级战略举措？需要防范哪些风险？

赵燕菁：这些城市都意识到，扭转房价升值预期，是能否去库存、去杠杆的关键。特别是南京、广州等地收购“老破小”，推进“以旧换新”，把“去库存”和“大宗消费品更新行动”结合起来。现在的问题是回购的价格偏低、规模太小，起不到战略性托底效果。要想将这些地方探索升级为全国性战略，需中央层面统筹发力、真金白银托底。依托当前的低息环境，通过专项债等工具支持地方规模化收购老旧房源，在不增加新的增量供给情况下，通过老破小提质、升值，实现存量不动产的更新和升级。

必须强调的是，中央的专项债绝不能用来搞“棚户区改造”“城中村改造”，那种靠拆迁、增容、搞房地产来平衡的路径，只会导致更多的存量供给，更多无法偿还的债务。回购老破小的钱，只能用来消化已有存量房。老旧住房要靠完善配套、增加电梯、车库等方式，在不增加户数的条件下，实现财务的平衡。新一轮住房消费政策的核心目标是拉动内需、激活存量，而非增加土地财政收入、扩张房地产增量规模。

时代周报：有观点认为，存量时代下，住房消费的核心不是买新房，而是改造旧房。但当前居民自主“拆旧建新”往往面临制度障碍。你认为，住房被定位为“大宗耐用商品”之后，制度建设上需要做哪些突破？

赵燕菁：任何政策性补贴都只能转移消费主体，而不能刺激社会总需求增加。补贴商品消费的增加，必然意味着其他没补贴消费的减少。要让居民有动力消费，首先要让居民消费后财富的扩张大于消费前财富的扩张。而住房就是少数几个具有越消费、越升值的大宗耐用消费品。只要改造后住房的价值高过改造前的价值，市场自然就会有改造的动力。存量时代，住房消费主要不是通过购买新房，而是通过改造升级旧房。

但针对这类消费不仅政策存在缺位，而且很多政策本身就是消费的阻力。比如，居民自主拆旧建新就是存量时代消费住房的主要方式，但由于没有合规的政策途径，自主更新大部分情况下，都会被认定为“违章建设”被强制拆除。只有设置合法的审批、改造路径，居民才能敢于消费，住房才能成为存量时代的“大宗消费品”。存量时代需要的是一整套新的制度，而不是对增量时代既有政策的局部修补。

尽快形成上涨预期

时代周报：《扩大消费“十五五”规划》提出“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围”，7月31日国常会审议通过了《住房公积金管理条例》修订草案。为什么在这个时间点密集推进公积金制度改革？它在新一轮住房消费促进政策中扮演什么角色？

赵燕菁：激活住房大宗消费，首先要解决的核心问题是：消费的钱从哪里来。截至2024年末，全国住房公积金缴存余额约10.93万亿元，存量规模庞大，但大量账户长期沉淀，过半缴存人账户资金很少动用。这是因为原有条例只聚焦购房、还贷、租房，无法覆盖大量现实住房支出场景。

本次改革将公积金提取范围由6种扩充至9种，新增装修、物业费等日常居住消费场景，同时放开灵活就业人员缴存权限，彻底打破了公积金仅服务于购房、还贷的传统局限，打通了“购房+居住”全链条消费资金支持渠道，精准解决了住房消费资金不足的痛点，是激活全民住房消费潜力的重要配套制度。

时代周报：近期北京等地大幅上调公积金贷款额度。但也有观点认为，在当前居民对未来收入预期偏谨慎的情况下，提高贷款额度未必能有效撬动实际购房需求。你如何看待这一问题？公积金政策的边界在哪里？

赵燕菁：居民的购房意愿，首要决定性因素是房价涨跌的预期，其次才是资金是否充足。公积金改革解决的是“有钱买房”的问题，是激活住房消费的必要条件，而不是充分条件，不能代替扭转房价预期的其他政策。

在房价下跌预期未扭转的背景下，单纯提高贷款额度、降低购房门槛，很难有效撬动真实购房需求。公积金政策可以托底消费能力，但无法单独修复市场预期，必须和稳预期、活流通、优供给的配套政策协同发力，才能发挥实效。

时代周报：购房补贴等举措能在短期内刺激消费需求，但如果要激发住房消费的长期动力，你认为突破口是什么？

赵燕菁：突破口是暂停一级土地市场新增供地（包括用房地产平衡的所有三旧改造和基建投资），配合回购、以旧换新等政策，迅速、大幅减少土地供给，实现房地产存量的出清。同时要全力扩大需求，取消一切购房限制，包括对境外以人民币结算的购房需求的限制，为购房、换房提供低息贷款（包括公积金支持）和公共服务（比如户口）。迅速扭转供需关系，尽快形成房价上涨的稳定预期，恢复二级市场的流动性（交易规模）。只要房价上升，居民财产性收入就可以提高，只要居民有钱，消费根本无需任何刺激政策，自然会形成长期动力。