首创和园 用匠心定义保租房全新标准
保租房赛道呈现显著的结构转型特征
随着我国住房保障体系持续完善、租购并举制度长效落地，住房租赁行业正告别早期粗放扩张模式，转向民生保障、职住均衡、城市更新与精细化长效运营的高质量发展新阶段。行业格局随之发生深刻演变，保租房赛道呈现显著的结构转型特征，国资平台逐步成为保障性租赁住房供给建设与长期运营的核心主力。
回望 2026 上半年，住房租赁行业发展脉络清晰可辨。各地持续加码分层安居体系建设，人才安居配套供给不断扩容；与此同时，国资租赁企业布局节奏全面加快，品牌战略迭代升级蔚然成风。正是在行业规范化发展的大背景下，各类第三方价值评估与长租品牌年中测评榜单相继出炉，为市场研判提供了重要参考依据。
具体到城市层面，北京上半年接连出台多项扶持政策，本地租赁品牌市场投入力度随之显著提升，发展发力指数较一季度实现翻倍增长。而在北京区域头部梯队中，首创和园的表现尤为亮眼 —— 凭借高密度的品牌活动与权威媒体的集中报道，其在本次国企品牌力测评榜单中强势登顶TOP1，成为2026上半年业内热度最为突出的标杆企业。
回溯半年的发展轨迹，首创和园动作清晰且极具标志性：4月持续完善京津冀、长三角、胶东板块项目布局，落地适配城市安居与产业人才需求的租住产品；5月举办品牌战略发布会，完成整体战略升级、搭建双运营平台并取得600亿大额专项授信，迈入全新发展周期。
基于以上观察，URI城市租住研究开展本次第三方深度测评，结合五大评估维度与实地调研，剖析首创和园模式的核心优势，探索保障性租赁住房国企运营的可持续发展范式。
四阶段递进式布局
锚定以北京为核心、多城共生长期赛道
首创和园依托首创城发三大主业航道，历经了四大清晰战略阶段，完成从单一资产管理者到多维城市共生体的深度转型，全程坚持北京大本营深耕优先，同步向外拓展天津、上海、青岛，逐步辐射全国的布局逻辑，完全贴合行业从市场化探索向民生保障倾斜的周期转向。
URI城市租住测评
从发展四阶段来看，首创和园的行业破局，在于舍弃短期快周转，押注难而正确的长期赛道。
现如今行业普遍深陷规模竞赛，唯现金流、快扩张论成败；首创和园反其道而行，走出一套定力十足、层层落地的和园专属战略。其核心差异化底牌，是坚持以北京为中心，天津、上海、青岛为区域增长极，全国统筹布局，把企业生长完全锚定四座核心城市的城市更新、基层民生、人才安居政策底盘，用长线顶层规划对冲行业短期周期震荡，直接拉开与纯市场化长租品牌的代际差距。
URI城市租住观察发现，市面上绝大多数公寓玩家执着跑马圈地、透支短期收益，首创和园主动割裂粗放扩张逻辑：沉慢功打磨产品硬实力，扎深根扛起民生保障责任。用集体用地盘活、分层兜底安居产品、五方协同社区治理三大核心创新，重投入、长周期、落地壁垒极高，短期同行无力复刻；依托京、津、沪、青四城规模化落地形成的体量优势与区域品牌势能，长期将铸成同行无法逾越的独家竞争护城河。
上半年数据披露
超越行业水平 稳居国企第一梯队
品牌坚定不移以北京、天津、上海、青岛四座重点城市同步扩张，整体核心运营指标均显著优于行业平均水平，依托四城联动形成的规模体量与运营实力，拉开与普通区域型长租品牌差距。
从本次测评核心指标可见，首创和园规模、运营、客群、数字化四大维度全面大幅领跑行业均值：2026上半年京、津、沪、青岛四城布局22个在管项目、房源18063套，远超国企长租品牌平均8000套的房源体量，四城同步扩容且北京形成核心底盘、多城打造连片规模化社区；运营端出租率持续保持95%以上，标杆项目稳定达98%，显著高于行业85%平均水平；客户粘性优势突出，核心住户满意度达95%，标杆续租率75%，相较行业45%均值实现大幅领先；自研数字化平台覆盖四城全部项目，服务超5万租住人群，租户覆盖率远高于行业30%的平均标准。多维数据印证其多城联动模式成效显著，规模化运营、高稳定出租、高客户留存与全域数字化体系共同构筑起差异化核心竞争力，为国企保租房运营树立高标准参照样本。
立足 “人、地、治” 三维
重构租住价值体系
区别于市场多数长租国旗品牌仅聚焦单一城市与单一运营逻辑，首创和园立足北京核心底盘，同步适配天津、上海、青岛城市特质，从服务人群、存量资产、社区治理三大切口切入，在四城落地适配本地政策与客群的特色模式，形成兼具民生属性与城市更新价值的独特发展模式：
聚焦 “人”：
分层兜底，覆盖四城基层奋斗群体
针对全国8400万新就业群体安居缺口，首创和园在京落地和嘉公寓等兜底型产品，精准承接首都暖“新”安居政策；同步将分层产品体系复制至天津、上海、青岛，适配各地新市民、产业工人、青年人才需求。
其中，北京和嘉公寓首期投放112套房、756床位，定向供给一线新就业群体，累计服务企客数超75家，服务300余名一线劳动者；津沪青同步落地同类型兜底型租住产品。
深耕 “地”：
盘活低效存量，走通多城更新路径
以首创和园・北京繁星社区为典型标杆，项目原址原为粗放型石材集散市场，土地利用低效、业态低端。项目摒弃传统地产快周转开发逻辑，创新落地滚动式开发、长期持有、精细运营、全维配套服务的长效开发运营模式，整合四块集体建设用地统筹打造，建成6572套房源，是北京市单体规模最大的保租赁房社区。项目投运后接待全国各级调研、考察团队络绎不绝，成为城市更新领域现象级标杆示范项目。
这套存量资产盘活路径具备极强可复制性，可适配全国各大城市老旧专业市场、闲置工业厂房、低效产业园区等存量载体改造升级，能够输出适配不同城市群发展特征的标准化城市更新解决方案，为全国低效存量资产盘活、保障性住房规模化落地提供可落地、可参照的成熟范本。
融入 “治”：
统一五方协同治理，打造温度智慧社区
首创和园创新搭建运营方、物业、属地社区、警务站、租户代表五方协同治理体系。该机制在北京项目落地成熟后，已标准化复制推广至天津、上海、青岛所有在营社区，同步将党群服务、职业技能培训、公益法律咨询、便民健康义诊等多元民生服务嵌入各地租住空间，实现“智慧科技管控+暖心人文关怀”双向融合。在严守园区管理规范的前提下，充分兼顾住户日常便利需求，构建一套可跨城市复用、标准化落地的租住社区基层治理样板。
破解行业痛点
“低租金、高合规、可持续”不可能三角
URI城市租住认为，长租行业长期存在盈利结构性矛盾，首创和园依托北京、天津、上海、青岛四城规模化运营优势，通过标准化产品矩阵、三大运营支柱、长效平衡盈利模型，改写行业发展变量，形成“厚植深耕”可持续底层逻辑。
三层级产品矩阵全覆盖：
产品跨城微调，也可保持体系的统一性
首创和园构建了“一张床+一间房+一套房”三级标准化产品体系，在北京打磨成型后全面输出至他城满足不同客群租住需求：
然而首创和园的三层产品线并非局限于单一城市试点，已同步落地北京、天津、上海、青岛四座城市，项目可依据各城产业结构、收入水平、租住人群结构灵活微调硬件配置，同时保持统一的产品分层逻辑、服务标准与运营治理体系，搭建起具备跨区域落地能力的标准化租住产品体系，有效破解行业内多数房企一城一套产品、难以规模化复制的普遍痛点。
URI城市租住测评：
这套三级分层体系很好兼顾了民生公共价值与经营可持续，但落地存在客观约束：四百余元月租的兜底民生房源收益微薄，依靠政府补贴、土地政策维持现金流，靠高收益品质社区实现盈利反哺民生项目；三类客群需求差异大，需三套差异化运营体系，数字化精细化运营门槛高，中小房企难以复刻。同时模式高度依赖产业、人口、财政配套完善的一二线城市群，三四线城市需求不足，下沉落地受限。
首创和园分层产品矩阵是保租房领域成熟标杆方案，完整覆盖新市民多层次租住需求，兼具民生保障、产业引才、存量盘活多重价值，适合一二线城市借鉴；但模式对城市产业、财政配套依赖度高，存在运营成本、盈利平衡、下沉适配等现实约束，推广需结合城市实际因地制宜。
三大运营支柱：
搭建跨城可复制、可输出长效运营体系
1.五方协同治理架构：在北京试点成熟后标准化复制至天津、上海、青岛全部项目，将各地 “园住民” 从管理对象转化为社区共建参与者，覆盖纠纷调解、安全演练、民生服务全场景，形成跨城市常态化落地运行机制。
2.自主数字化运营底座：集团自研全链条数字化管理平台，在北京完成打磨后，同步上线天津、上海、青岛所有在管项目，覆盖房源、合同、智能门锁、能源、线上签约缴费全流程，成为覆盖多城的租赁住房数字化标杆，统一服务四城数万 “园住民”。
3.“十好社区”标准体系：构建好区位、好定位、好理念、好设计、好配套、好建造、好运维、好服务、好社群、好治理全链条标准，以北京项目为样板，同步落地天津、上海、青岛，将国家保租房宏观要求转化为跨城市可落地、可复制的品质运营规范。
四维盈利模型：
依托规模效应，摆脱单一租金依赖
针对保租房单项目短期收益率偏低痛点，首创和园依托多城规模化布局红利，从四大维度构建平衡盈利模式，摆脱单一租金依赖：
1.成本压缩：依托北京集体建设用地政策红利摊薄土地成本，同步将模式复制至津沪青；全国集中统一采购、共享跨城运维团队大幅压缩边际成本；仅北京繁星社区便拥有近5万㎡自持商业配套，叠加天津、上海、青岛各项目配套商业，形成全域稳定现金流。
2.收入稳流：推行“政府引导 + 国企实施 + 企业趸租”模式，在北京对接美团、顺丰、58等头部大客户批量整租，同步复制至四城批量租住业务大幅降低空置率与获客成本，稳定 “园住民” 租住规模。
3.品牌反哺：首创和园京、津、沪、青岛核心项目出租率与园住民满意度双高，依托老带新口碑效应持续赋能：既抬升多城资产估值，也获得各地政府更多政策倾斜，全面增厚全国品牌溢价。
4.集团赋能：依托集团“十五五”200亿投资规划、600亿专项金融授信，以北京为核心统筹资金、项目资源，打通“投、建、管、退”全周期链条，通过轻重资产联动、资产证券化、REITs拓宽收益渠道，同步挖掘四座城市片区价值提升、青年人才留存等长期社会价值。
一斑窥全豹 直观印证京、津、沪、青
多城运营硬实力
本次测评实地踏勘京、津标杆项目，URI城市租住实地观察证实项目运营现状匹配前文所述；首创和园全域执行标准化运营体系，形成规模协同优势，核心运营数据如下表：
立足北京核心，做强津沪青支点
稳步拓展全国版图
依托北京大本营深耕、天津上海青岛区域规模化布局的成熟体系，首创和园官宣明确分阶段规模化高质量发展目标，持续强化四城联动规模影响力：
1.短期（2年内）：北京管理房源稳步扩容，京、津、沪、青四城合计管理房源突破3万间，整体跻身全国国企长租市场第一梯队；持续夯实北京龙头地位，同步提升天津、上海、青岛区域市场占有率。
2.中长期（“十五五”周期）：四城房源规模合计突破5万间，打造北京长租住房第一品牌，天津、上海、青岛稳居本地国资保租房头部阵营；持续落地“重资产+轻资产+REITs”三轮驱动模式，升级覆盖四城的全域数字化运营体系，向全国输出“十好社区”标准，完善以北京为核心、津沪青为重要支点的分层租住产品供给网络。
从北京散乱石材市场改造变身万人青年安居社区，从单一城市房源运营商升级为以北京为核心、联动天津、上海、青岛、辐射全国的城市共生服务平台，首创和园多年发展的核心底色，是将保障性租赁住房视作城市公共基础设施长期深耕，而非短期盈利生意。
品牌坚持长期主义，以北京为中心，津沪青协同发力、全国梯度拓展的布局逻辑，依托四座核心城市形成规模合力与区域影响力。在行业周期波动之下，品牌凭借国企定力、系统化跨城运营创新、服务万千“园住民”的民生导向底层逻辑，走出一条差异化高质量发展路径。
对整个住房租赁行业而言，其最大启示在于：只有扎根城市需求、深耕民生服务、坚持长期主义，以核心城市为支点辐射全域，才能真正穿越行业周期，实现企业、城市、广大“园住民”三方共赢。
本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com
