急追港地产“四大天王” 九龙仓内地资本欲增至5成

2010-09-09 03:30:05

本报记者 肖素吟 发自广州

2010年9月8日,九龙仓集团(以下简称“九龙仓”)以48.28亿竞得浦东住宅新地王。一周之间,九龙仓两度在沪夺地,9月1日,以9.92亿摘得上海市松江区一地块。

与此同时,九龙仓同胞兄弟会德丰地产私有化退市后,后者计划将其内地项目注入九龙仓。在香港四大天王长实、新鸿基、恒基兆业和新世界驰骋内地地产之际,九龙仓深耕内地之意昭然若揭。

内地抢地记

9月1日,九龙仓成功投得上海市松江区一地块。该地块楼面面积超过8万平方米,总价为9.92亿元,平均楼面价为1.21万元/平方米,九龙仓计划将其发展为高端住宅项目。

事实上,本世纪初的大上海时代广场,是九龙仓进军上海的标志。松江地块则是九龙仓在沪的第五个项目。

2007年起,九龙仓开始加速铺展内地战线。该年最后四个月,九龙仓为拿地耗资279.46亿元人民币,使得土储由464.5万平方米跃升至约800万平方米。

据2009年年报显示,九龙仓中国地产业务分部仍处于发展初期,但2009年的盈利增长已超越其他业务分部。

九龙仓相关人士向时代周报表示:“截至今年6月30日,内地资产已占集团总资产的33%。集团拟在数年内将内地资产增至占集团总资产的50%。”

“香港开发商进军内地房地产市场是一个主打概念。从改变策略来看,香港开发商更倾向于集中力度开拓内地业务,”招商证券投资银行董事总经理温天纳接受时代周报采访时表示,“无论内地市场如何调控,从数据上,内地房地产市场的利润和发展空间还是非常强劲。目前各方面而言,境外开发商已开始部署,争夺市场份额。”

根据2009年年报,九龙仓全年共斥资100亿元拿地。截至目前,九龙仓已通过独资或合资方式在内地购入七幅地块。

2010年1月8日,九龙仓以15.58亿元夺得成都成华区二环路绵厂地块。2月1日,九龙仓联合中海地产以27亿元拿下天津河北项目,总面积15.04万平方米。3月25日,九龙仓又掷20.2亿元力压绿城夺得杭州文晖地块。此后,九龙仓通过复地与上海绿地合组的合营公司,在无锡购入一个新项目,九龙仓占项目四成权益。与此同时,九龙仓联合嘉里建设拿下宁波东部新城项目。

九龙仓对外界表示对内地市场的信心,并将继续增加土储。截至今年上半年,九龙仓土储达到990万平方米,遍布十个城市。

然而,九龙仓的拿地模式一直饱受争议,甚至一度上演地王被收、再战地王的戏码。

继九龙仓联合中海地产夺得天津项目后两天,九龙仓与招商地产合作的南京仙林大学城地王被收回,总价达24.1亿元。时隔一月,九龙仓再战杭州,又夺地王,令人侧目。与此同时,在3月的上海政府闲置土地清理中,九龙仓的上海静安项目也榜上有名。

温天纳对此表示,九龙仓拿了地王之后又被没收,某种程度是因九龙仓还处于尚未理清的阶段,还没摸透某个市场或某个板块。  

会德丰退市

与九龙仓一样,会德丰地产同属港商吴光正旗下的地产旗舰,同样涉足内地市场。但九龙仓偏向内地业务,而会德丰地产则集中投资香港和新加坡市场。

7月21日,在香港挂牌近六十年的会德丰地产正式退市,九龙仓俨然成为会德丰集团唯一的地产上市平台。

“通常公司私有化有不同原因,一是业务整合,再是价值低估。融资平台没有发挥作用,尤其在内地房地产企业崛起之时,若没有鲜明的业务分量,规模上可能有较大困扰。”温天纳对时代周报记者表示。

8月30日,会德丰副主席吴天海在中期业绩会后表示,私有化的会德丰地产将专注发展本港地产业务,其中的内地地产业务将于适当时机注入九龙仓,从而使双方地产业务更集中。

九龙仓相关人士向时代周报表示:“九龙仓会继续相关投资物业,以及内地投资物业和物业发展。”

目前,会德丰地产在内地主要有四个项目,均通过与招商地产各占五成的合资公司在佛山开展,合计面积为8.12万平方米。据悉,会德丰主要作为财务投资方。

“从品牌效应来讲,没有必要打两个牌子进入同一个市场,这是统一品牌的必要,”温天纳对时代周报记者表示,从香港市场和品牌来讲,会德丰偏向将九龙仓作为品牌,将其作为集团在内地的旗舰。因而,私有化会德丰地产将使九龙仓更有利。

随着九龙仓交付土地出让金、动工开建以及加速扩张,资金压力逐渐显现。会德丰退市为堵九龙仓资金缺口一说更是甚嚣尘上。对此,温天纳指出,统一品牌对内地项目融资是有益的安排,九龙仓在香港有庞大的物业和现金流来支撑未来发展。

值得注意的是,会德丰退市不久,九龙仓联手南丰集团斥104亿港元夺得香港山顶一幅住宅地块。这是九龙仓阔别香港豪宅市场8年后首次现身。

温天纳指出,港资开发商目前还看不透市场,在地产板块还没有明显下调的崩盘情况下,他们要改变策略,重新部署发展。

他引用瑞安集团罗嘉瑞在近期研讨会上的说法,指出第四季度内地将有新一轮政策出台,因此开发商都是两手准备。香港市场将成为暂时的避风港,从而维持足够的利润。

或许,浸淫香港地产数十载的九龙仓,面临调控将部署别具风格的棋局。

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