曲江模式“空手道”

2010-06-17 06:32:43
在上海世博会展区内,作为世博会唯一的大遗址保护案例,西安大明宫遗址区保护展示项目另类而引人关注—复原的殿阁檐角飞扬,弧幕电影《从宫殿到公园》及雾幕成像系统,让游客们领略到唐朝首都西安曾经的辉煌。与此同时,一个投资120亿元的遗址公园正在西安北郊的唐代大明宫遗址上兴建,连同公园周边的旧城改造,总投资将达1400亿元,而这正是“地产副市长” 段先念自我复制“曲江模式”的又一个神来之笔。

2002年,有着商人背景的段先念进入政坛,带着一批人在城区东南方向的曲江新区,用500万的家底,缔造了闻名全国的“曲江模式”。仅仅6年时间,他们就运用“讲故事”、建公园的手法,以一场文化造势带动地价升值10多倍的方式,把一片农田打造成为了西安市民首选的居住区和国家级文化产业示范区。

在不绝于耳的争议喧哗中,完成资本原始积累的“曲江团队”将这种模式发挥到了极致。带着引领文化旅游产业的霸气,撬动着百亿、千亿的资金,快速策动一个个文化产业工程,他们自信而执著,不间断、不回头。

千亿豪赌

612,西安市北郊的龙首原上的大明宫遗址是一片工地,夯土、打路基、在待安装地灯的广场上打孔……工人们正在这块3.5平方公里的区域内忙碌着。

气派非凡的大明宫正南门—丹凤门已经建成,7000多株新栽的树木长出绿叶,初见全貌的大明宫遗址公园将于2010年国庆正式开园。

大明宫遗址及周边地区的改造和建设,将建成堪与美国纽约中央公园相媲美的“城市中央公园”,“从根本上改变西安的总体城市格局”。大明宫遗址区保护改造办公室有关人士描述了该公园的高定位。

200610月,在数月前花费500万元搬掉一个垃圾山的麟德殿建筑遗址旁,一台耗资5000万元、由张艺谋执导的《人文奥运,盛典西安》隆重上演。这台“再现大唐雄风”的歌舞晚会中,那个用塑料泡沫搭建起来的大明宫含元殿,其壮观令人乍舌。

原来这是一个宏大计划落地前有“预谋”的第一步造势。200711月,成群的推土机开了进来,唐大明宫遗址保护改造项目正式启动。外界得知,该项目被委托由西安曲江新区管委会承担。

大明宫遗址保护项目包括3.2平方公里的大明宫遗址公园和周边区域棚户区改造、城市环境综合整治。官方称总规划面积19.16平方公里,总投资将达1400亿元。

曲江新区管委会是西安市人民政府的派出机构,由西安市副市长段先念任管委会主任,但除了管委会高层是政府公务员外,其他行政事业人员全部实行聘任制。

曲江新区融资平台主体为西安曲江文化产业投资(集团)有限公司(下称“曲江投资”),由段先念任CEO

据了解,曲江投资下属的大明宫投资集团注册资本10亿元,拥有包括大明宫遗址公园及周边地区在内的19.16平方公里土地的一级整理权、整体规划权和整体开发权。

受命后,段先念和他的团队一边广揽地产商,通过投融资,开始了10万人拆迁和前期基建,“一级开发后,土地卖一部分,自己拿一部分。”曲江投资的有关人士称。

从大明宫遗址保护项目的规划展示看,除了两三个是博物馆类的项目外,其余全是已经规划好的商务楼、宾馆、住宅等。据悉,中国建筑、中海地产、华远地产等国内地产巨头都已介入了大明宫地块的开发。

上述曲江投资的相关人士介绍了房地产商们的获利模式:投资参与遗址公园建设项目,遗址公园建成后周边土地和城市资产价值将大幅升值,他们按成本价获得一定区域的土地开发权。“这样,收益会远高于一般的项目。”

缔造“曲江模式”

段先念说,2011年,大明宫国家遗址公园建成后,世界上的游人,都会被它所震撼。

段先念是个农家孩子,西安交通大学的硕士研究生,1982年参加工作,曾任西安理工大学管理教研室主任,后经商进军地产业。

2002年,段先念调任曲江新区管委会主任。之前,段为西安高科集团总经理,麾下拥有紫薇地产等四家地产公司,连续三年,段与王石、潘石屹等人并列为“中国房地产十大风云人物”。

“曲江要开发,政府又没钱,说我是空手道专家,说干脆这块地就给我,叫我去做空手道去。”段先念后来在做客央视《对话》节目时解释这次调任的原因。

“做曲江的开发比纯粹做房地产更有意思,”但曲江新区管委会的账上几乎没钱。2003年春节前夕,段先念找到他的地产商朋友们,“30万一亩地给你,我们好发奖金过年。”对方摇摇头说:“20万一亩还可以考虑。”

曲江新区的大片土地不值钱,但这块曾经做过汉、唐两代皇家园林的地方埋藏着丰富文化资源和故事,困顿的段先念终于悟出了门道。

段先念开始讲起了故事,他讲的第一个故事是大雁塔。他的团队通过传媒宣讲:大雁塔是玄奘法师为供奉从印度取回的梵文经典、佛像、舍利而建,这些珍宝极可能埋藏在大雁塔底下。

为吸引大众眼球,段先念决定在大雁塔前兴建一个大广场,广场上建起号称亚洲最大的音乐喷泉。但他只有500万元,巨额投资从何而来?

“在广场两侧会有2万多平方米的仿唐商业铺面,”段和他的团队接着宣传,在产品还在图纸上时,就卖出一万平方米的商铺。

20031231,大雁塔北广场开放当天涌进10万人,而2万多平方米的仿唐商业铺面也已售空。更令人惊奇的是,在广场开放前三天,段先念紧急召集属下开会,宣布曲江新区的土地每亩在原有基础上一律加价50万元。

只用了500万元的投入,玩“空手道”换来了5个亿的城市建设项目。曲江新区的地价也“十分争气”地节节飙升。据公开资料,曲江新区的土地2003年还只是30万元到50万元一亩,而到2009年,最低出让价格是300万元一亩,最高的600万元一亩。6年间,增值了10多倍。

段先念也因此一战成名。

此后,段先念通过曲江新区融资平台,用一些土地储备项目从国家开发银行陕西分行贷款,还用地产商垫资等手段筹资,启动了总投资13亿元的大唐芙蓉园和耗资20亿元的大唐不夜城项目。不久,耗资巨大的唐城墙遗址公园、曲江池遗址公园、寒窑遗址公园也相继开建。

接近曲江新区管委会的一位不愿具名的人士说,段先念缔造的“曲江模式”,就是政府不拿一分钱去建文化项目,玩“空手道”。具体说来,即通过影视、演艺、旅游等各种文化产业“讲故事,炒概念”,实现区内土地的增值,通过出让土地获得资金,然后建主题公园,再带动地产升值,再继续“讲故事”。

至于,前文中提到的“大明宫”故事的“被”讲述,地产商们将其视为段先念导演的又一个超级地产神话。在大明宫遗址公园的建设中,被潜在利益吸引的众多地产商纷纷垫资进场。据悉,丹凤门便是中国建筑总公司垫资修建的,该公司垫资数十亿元参加开发。

尴尬盈利能力

2007811,曲江新区与深圳华侨城同时获批首批“国家级文化产业示范区”。但一直以来,曲江新区始终甩不开打着文化的幌子搞房地产开发的质疑。

一位曲江新区管委会的人士私下承认,“曲江模式”虽然名义上是在运作文化产业,但核心的资产还是土地。

资料显示,曲江投资2002年的总资产为600万元,而到2009年底,其资产总额达163.59亿元。2009年实现收入20.8亿元,利润总额1.32亿元。

段先念的“曲江模式”制造了土地增值暴利,但是体现在曲江投资方面,却呈现出总资产超速增长、净利润增长缓慢的尴尬。有分析者指出了关键所在:大部分“讲故事”的项目开发投入大、盈利能力并不乐观。

但这并不妨碍“曲江模式”被倚重。陕西省、西安市政府已经明确:“要以曲江模式为蓝本,以曲江文化产业板块为核心,整合省市优势资源,促进陕西文化产业实现跨越式发展。”

20096月,注册资本22亿元的陕西文化产业投资控股有限公司成立,曲江文投集团出资11.4亿元,持股51%。公司宣布,依托曲江团队,复制曲江模式。

陕西文投和曲江团队立即成了省内各级地方政府的座上宾。421,由曲江新区和西安市临潼区拟共同投资930亿元打造的西安临潼国家旅游休闲度假区正式开建。之后,投资30亿元的西安楼观中国道文化展示区建设开始进入实施阶段。另据介绍,陕西文投和曲江投资正在运作,将在延安打造红色文化旅游基地,在陕西的10个地级城市建设市民文化广场。

种种举措表明,“以文化之名炒热地产,开发商和地方政府共同获益”的曲江模式已经得到当地认可。

但地方政府、地产商和曲江团队各方共赢的格局已存隐忧,“因为在房地产新政里,以土地收益推动城市发展和完成产业布局的模式将面临极大挑战。”一位房地产开发商分析说,段先念在曲江的成功,是因为曲江紧邻西安市区,有炒作房地产的市场基础。如果是在离城很远的地方,买房的人少,文化地产的增值链条就很难实现,巨额前期投入就可能打水漂。

据透露,目前曲江平台资产负债率64%,风险尚可控,但已经到了较高区域范围。

“在国家对地方融资平台信贷突然收紧的现实下,融资平台的债务风险就会暴露,对于正大举融资和全力投资的曲江来说应需谨慎财政风险。”陕西省社会科学院区域发展咨询中心主任张宝通说。

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