地王被收回 招商地产反思大跃进

2010-02-25 03:22:47

系出名门的招商局地产控股股份有限公司(招商地产,000024.SZ)向来鼓吹稳健保守的经营策略,其携手合作伙伴九龙仓四处出击拿地的模式,也曾在市场上引起一片赞叹。然而,如今他们正在为2007年在市场狂飙时的合作拿地而自吞苦果。

201023日,在全国一片清理闲置土地打击囤地的行动中,招商地产南京仙林大学城地王被南京国土资源局收回。而该地王,正是招商地产2007年与九龙仓联手拍得。双方合计损失2.45亿港币。

该消息被公布后,招商地产领跌深市当天地产板块。25日,招商地产又大跌6.88%

招商地产董秘刘宁说:“我现在最怕的就是有些人会把我们和北京大龙地产地王被收回的事同等看待。虽然招商地产比大盘跌幅稍微大点,但是并没有出现激烈的反应,这说明机构投资者是很理性的。”

那么,究竟招商地产南京地王为何被收回?是否因其与九龙仓的合作模式出了问题?

两公司早就终止投资

23日,南京市国土资源局网站在其网站显眼位置公布了《NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消》的公告。

该公告称,招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司于2007126日竞得栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1B2地块土地使用权(NO.2007G82)。因两公司未在2008218日前缴纳首期成交价款,并与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。“经市政府批准,我局于20091215日取消该两公司对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金2.45亿元(港币)。”

此地块由招商地产和九龙仓双方组成竞标联合体,以24.1亿元夺得,成交价高出底价9.1亿元。这一地价是当年南京市第二高价。

从南京国土资源局公布的文件上看,地块被收回,是因为“截至目前,两公司除缴纳2.45亿元(港币)竞买保证金外,未缴纳任何款项”,而导致该地块白白闲置了两年多。

“南京这个地王是2007年拿的,后来经过测算,觉得这块地没有钱赚,于是在2008年年底的时候决定放弃,在2008年的年报中也做了相应计提。”刘宁说。

根据招商地产2008年年报,招商地产子公司瑞嘉投资实业由于未按约定期限缴纳竞得土地的首期款,对已支付的竞买保证金计1.23亿港元(折合人民币1.08亿元)全额计提了减值准备。

“后来2009年的市场起伏波动很大,南京市政府在梳理这些地块的时候决定回收,我们也是支持的。”刘宁表示。

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”,南京市国土资源局相关人士表示,目前还没有一个明确的说法。

合作机制出问题?

招商地产地王被政府收回,是否仅仅因为地价太贵?

从地理位置上看,招商地产拿的是仙林地区位置最好的一块地。仙林管委会有关人士曾对媒体表示,“当时跟这块地同期出让的还有其他几块地,都是差不多的楼面地价,其他开发商都正常交款了,没有跟我们提想退地的。而且近年来仙林的地块不多,价格基本没降过,想退地,再去南京别处拿地拣便宜基本行不通。”

与此同时,有消息人士向记者透露,地王被收回背后,还与招商地产的合作伙伴九龙仓对此地块的意见迥异有关。

招商地产与九龙仓其实渊源深厚。同属招商局集团旗下的招商局国际,为九龙仓旗下现代货箱码头有限公司的主要股东。

从以往双方的合作模式看,九龙仓与招商地产均是按各占五成拥有权的比例共同开发。财务管理及监控由九龙仓集团负责,而招商地产则主要负责项目的操盘,进行土地的开发、营销及管理。

2007年,招商地产和九龙仓就曾三次联手共斥资49.3亿元拿下三幅地块。这些地块分别为苏州工业园、佛山魁奇路和南京仙林地块,招商地产和九龙仓分别斥资10.1亿元、15.1亿元、24.1亿元拍得,二者各占50%权益。

此次被退的南京仙林地块就属上述地块之一。据知情人士透露,招商地产原本希望在此地块发展高端项目,但九龙仓认为拿地价格太贵,剩余的地款没及时付,招商地产原来只准备了12亿元,也不愿自己付全部款项。

招商地产虽然在南京土地市场上白白耗费掉1亿多元,但对这个市场是情有独钟。去年1217日的南京土地拍卖会上,招商地产选择了单飞,以13.9亿元竞得南京城东的商住地块,溢价率109%

值得注意的是,除南京仙林地块外,招商地产在2008年的年报中,对上述其他与九龙仓联手拿下的地块同样做了计提减值准备。招商和九龙仓一年内不同区域、不同时间拿到的土地到了都陷入亏损困局,两者合作机制是否出了问题?

刘宁对此说法进行了否认,“公司和九龙仓的合作是互相非常信任,九龙仓对招商地产在地产领域的专业化也是很信任的。”刘宁说,“九龙仓只负责财务投资,根本不会插手双方在项目上的专业运作,在招商地产决定放弃仙林地王项目后,双方决定各自承担一半的保证金损失。”

招商防止再退地

近年来,招商地产一直在实施保守的发展战略。直到2007年,招商地产却一下子变得激进起来。

当年招商地产大手笔拿地时,正是楼市上一轮高峰,各家地产商抢红了眼。“当时地产处于一个非理性的阶段,市场疯狂。仙林地块就算现在拿来再拍,也不会拍出这个价格来。”刘宁如是形容。

在突飞猛进中,招商地产引入战略合作伙伴,如与香港九龙仓、南山开发等加快土地储备的速度,完善全国战略布局。招商地产股价由此也冲高至102元,成为第一家股价突破百元大关的房地产上市公司。

“合作拿地是个尝试,招商和万科、华侨城都有合作项目。这样取长补短,分摊风险。像南京地王,如果是自己单独拿就得承担2亿多元的损失。”刘宁说。

房地产分析师方焱表示,招商地产在未来拿地策略方面,公司仍会积极参与招拍挂活动,但在招拍挂市场上,公司将吸取2007年的教训,坚持稳健发展,谨慎拿地,防止退地的事情再次发生。

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