信贷急刹车 楼市愈变冷

连日来，建设银行、光大银行先后向中行“看齐”，要求首套房如果首付两成，利率最多下浮25%和15%。2月4日，民生银行以“一套房首付三成，利率下浮15%”的新政跟进。其沪上分行浦东总部客户经理丁博涛告诉时代周报记者，“中行是排头兵。春节后，所有银行都会向他靠拢。”

值得注意的是，此次上调首套房利率并非此前市场预计的监管层发文要求，而是商业银行完全自主的市场行为。当业内人士感慨金融机构将全面收紧银根时，上海上实置业投资咨询有限公司市场总监汤辉告诉时

房贷惠政逐渐淡出

“现在，优质客户，像全球500强企业的员工，还能贷到7折，再等几天，恐怕连公务员都不行了。”2月5日，上海利物行房地产的严姓业务员如是催促记者“贷款从速”。

其实，所谓的个人房贷7折惠政出台于金融危机全球蔓延的2008年10月。根据银发[2008]302号文件，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的70%，最低首付款比例为两成。基于经济萧条的预估，此条政策的本义是优惠首次置业者和改善型购房者，而且，没有截止日期。

不过，由于2009年上半年楼市异常火爆，6月中旬，银监会重启2007年“速冻”楼市的“二套房贷”政策，下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申“不得以任何手段变相降低二套房首付款的比例成数（四成）”，但没有从严强调“二套房利率上浮10%”。这使得各银行继续高调推行首套、二套都7折的优惠利率，四成首付也没有严苛落实。

直到去年12月，“国四条”落地，房贷政策才开始“差别化”地收紧，但首套房和改善型二次置业依旧为鼓励对象。然而，当“国十一条”重拳出击，二套房贷再无改善型与非改善型之分，一律从紧，首付四成，利率视风险设定，而目前大多银行按贷款基准率执行。

个人信贷乱成一锅粥

在浓重的调控气氛中，1月27日，银监会召开2010年第一次经济金融形势分析通报会议，并为今年的信贷政策定下了“适度从紧”的基调。其中，调整个人房贷将是工作重点，而具体到二套房贷上，如果银行逆“国十一条”操作，行长将被问责。

在上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，由于近期管理层收紧速度过快，各家商业银行有些不知所措，个人房贷政策也乱成了一锅粥。如果说二套房贷的执行还有例可循，那么，首套的标准完全是各行其是，但总体仍然偏向宽松。

此种情形之下，中行率先缩小优惠幅度无异于点亮了全面收紧房贷银根的信号灯。据时代周报记者了解，截止2月5日，建设银行、光大银行、招商银行、民生银行的沪上分行相继暂停了首套房贷利率七折优惠，而即便是8.5折以上的折扣，也只有信誉良好、收入稳定的客户才能通过审批。同时，二套房利率逐步趋向上浮10%。而且，申报审批的时间已经大幅延长。丁博涛对记者谈到，“过去审得快只要两三天，最多一周，现在至少七天，有时甚至会超过半个月。”

汤辉告诉时代周报记者，对于银行而言，去年一线城市房价飞涨加重了其对楼市资产泡沫的担忧，减少房贷折扣一方面是出于控制自身风险的考虑，将资金投放至风险较低的其他行业，另一方面则是基于对央行加息的预期，希望更大程度地提升利润。

不过，目前监管层面上抑制楼市投机的政策都只指向二套房，虽然商业、股份制银行根据自身风险和利益考量对首套房做出一些政策调整并不违规，但其究竟依循着怎样的调整逻辑？

收紧房贷的银行逻辑

在中行上调房贷利率之前，1月18日，央行货币政策司召开会议，与会的21家银行上报了前两周的新增贷款额，而累计数字着实让监管机构吓了一跳：1.1万亿元。其中，中行以1700亿高居榜首，建设银行次之。

井喷投放的背后是去年监管部门的纠偏行动。2009年1—4季度，各银行信贷投放经指导后有序递减，月均增量分别为1.5万亿元、9200亿元、4300亿元和3100亿元。上海市城市经济学会分析师顾海波告诉时代周报记者，由于三、四季度的信贷规模严格受控，各家银行积累了大量的信贷需求。不少项目去年年底就已完成审批，等着放贷。

千呼万唤中，一月指标终于落地，并再次勾起了商业银行“早投放、早收益”的冲动。顾海波分析师指出，银行都在争夺大机构，而且，彼此间利率优惠、服务质量不相上下，如果不抓紧放贷，客户就没了。一波又一波的猛冲之后，仅新年一、二两周的信贷增量就逼近2009年1月的水平，此时距离月末尚有十来天。这显然不是以“坚守银行系统风险底线”为工作格言的政府部门所希望看到的。

于是，一则传言不胫而走。作为对冲动放贷的惩罚，包括中行在内的四家银行被实施差别准备金率，即比同机构多缴存0.5个百分点的存款准备金，期限为3个月。而在2010年第一次经济金融形势分析通报会上，银监会主席刘明康强调，银行应采取措施，把握好信贷投放的节奏，严格控制不良贷款反弹，做到从源头上控制信贷资金被挪用的风险。事实上，已被“点刹”的中行在1月18日当天就向所有支行下发了“停贷令”。

步入2月后，贷款节奏先急后缓的桥段再次重演。光大银行的一位工作人员告诉记者，该行在2月的前两天就已经放完了本月的全部额度，目前已经没有净增，只能回收多少放出多少。而有业内人士指出，如果一月份的新增贷款超过1.1万亿，这意味着2、3月剩下的额度只有不到1万亿。银行业开始“差钱”了。

对此，易居中国房地产分析师薛建雄告诉时代周报记者，正因为商业银行放贷冲动过于强烈，监管部门要求均衡投放，并控制了信贷额度，致使银行调高房贷利率，减少资金支出。

事实上，央行统计数据显示，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中个人房贷新增1.4万亿元，同比增长47.9%，占全年房地产信贷量的七成左右。

在薛建雄看来，目前信贷受限，房贷额度首当其冲，而占大头的个贷业务成了紧缩的重点。因为权衡利弊后，商业银行首先需要确保的是优质客户，主要包括具有政府背景的企业，而留给个人房贷的额度已十分有限，其中，又以在银行长期办理理财业务的富裕民企老板最具“获贷”潜力。

事实上，在严格控制房地产信贷的背景下，各银行正在加快个贷业务的结构调整。以招商银行为例，继不久前推出“生意贷”之后，1月19日，该行又向全国市场强势推出“商铺贷”。招行个贷部门的工作人员告诉时代周报记者，对房贷客户的优惠政策已基本取消，目前，正在加快推进经营贷业务。

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