调高20米 预计收入100亿元 中化方兴擅改规划惊爆地王潜规则

曾经因为当选北京地王而名声大噪的广渠路15号，被曝调整高度20米。如此，中化方兴将会增加收入100亿元。

这一举动，让地王改规划的潜规则大白于世。人们惊呼，这是既得利益集团对公众权益的一种掠夺。

1月19日上午，北京大雾，曹梅（化名）还是不断对着广渠路15号的围墙内张望，她家就住在该地块的北面，听说开发商计划把楼高提高20米，因此曹梅很担心家里的采光问题，她不断问着记者：这规划能随便修改吗？两个小区之间的距离很近，对面楼房增高会不会影响自己家的采光和视野？

地王增高20米

对于广渠路15号成为北京地王的场景，很多人还记忆犹新：45分钟的拉锯战、97轮的激烈竞价、146%的溢价率、1.62万元/平方米的楼面地价，40.6亿元的夺标总价，名不见经传的中化方兴力挫SOHO中国、保利地产的骁勇，一举让广渠路15号名声大噪。

正当人们惊异于中化方兴的出手阔绰，也忧心于“面粉贵过面包”时，却惊闻广渠路15号地王动起了“规划调整术”。

广渠路15号项目位于朝阳区大郊亭桥西北角，东至东四环路，南至广渠路，原为北京化工厂厂址，总用地面积155918平方米，其中建设用地面积119056平方米，建筑控制高度为60-80米，规划用地性质为居住、体育和住宅混合公建用地，地上建筑控制规模为280118平方米，综合容积率2.25。

2009年12月30日，北京规划委员会网站上“广渠路15号项目调整公示”显示，中化方兴投资管理有限公司向北京规划委申请控规调整，内容为：第一，在建筑规模不变的前提下，将A4-1地块建筑控制高度由60米调整为80米，A4-10地块由80米调整为100米。第二，在用地面积不变的前提下，将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。该公示内容并没有说明调整规划的理由。

中化方兴向北京市规划局提交的广渠路15号项目调整方案公示将在月底结束。该调整方案的曝光，一石激起千层浪。据时代周报记者统计，截至1月19日，在新浪地产针对该事件的调查中，共有1023名网友接受了调查，其中有84.5%的网友表示反对广渠路15号地修改规划，有73.1%的网友不看好该项目的开发。

对于为什么要更改规划，时代周报记者多次要求采访中化方兴。但该公司相关人士以领导在外开会回复。截至发稿之日，该公司仍没有正面回应该问题。

最终收入预计100亿元以上

事实上，这已经不是广渠路15号地首次更改规划了，在2009年6月9日，就在临近拍卖，各大开发商竞相备战之际，该地块突生变故。北京土地整理储备中心发布了该宗地块的“使用权出让调整公告”，将该地块A4-8、A4-10地块居住和公建比例由7∶3变更为5∶5。这使得广渠路15号地的综合、商业用途建筑面积比之前增加约3万平方米，而住宅面积则大大缩小。

这对于后来争夺这块地的开发商来说，并不是一个好消息。亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，对于消费者来说，消费者对于广渠门15号地块的住宅需求要远远大于商业需求；对于开发商而言，开发住宅类项目要比开发商业类项目周期短，开发成本也较低，有利于资金的周转，并能带来更多的土地溢价。

另外，该地段的住宅是一个很稀缺的产品，郭毅表示，广渠路15号附近，在售的只有首城国际中心（广渠路36号），而且这个项目已经基本售罄。因此如何利用好有限的住宅面积，是项目开发成功与否的一个关键。

一位不愿透露姓名的业内人士则给时代周报记者算了一笔账，中化方兴公司出价40.6亿元购地，剔除1.5万平方米廉租房用地及一所学校和一个体育公园用地，这一地块的楼面均价约为每平方米1.624万元；项目规划总投资预计12亿元，加上建安成本，广渠路15号的成本至少每平方米2.1万，如果加上各种税费、财务成本等等，这个数字还会更高。

而广渠路15号附近在售的只有首城国际中心。作为“前地王”的首城国际，2009年开盘价为13500元/平方米，目前均价21500元/平方米。广渠路15号南向的珠江帝景小区、西侧的首府九期小区、北侧的后现代城小区和西北侧的金港国际小区，其二手房价也大致在18000-25000元/平方米左右。

按照现有规划和市场，广渠路15号项目的获利空间显然不大。但是，调高20米，而建筑规模不变，对住宅混合公建的A4-10地块而言，可以将建筑变高变瘦，有可能成为地标性建筑，提高项目的知名度，有利于租售；而对居住用地的A4—1地块而言，则降低了建筑密度，增加楼盘的通透性，整体提高产品品质，从而拉升项目价格。除此之外，楼盘由肥变瘦也让项目在建成之后，小区富余出更多的空间，开发商还可以大做文章。

“开发商可以通过增加楼高做出更高端和更有个性的产品，提高项目价值，获得更高的利润，如果项目能在未来2年上市，开盘售价应该在3.5万-4.5万元/平方米之间，均价在4万元/平方米左右”，郭毅表示，而照此推算，广渠路15号地块总建筑面积280121平方米，减去A4-3和A4-4地块的教育用地建筑面积11720 平方米，再减去A4-7地块公园用地1040平方米和15000 平方米的廉租房，其商业和住宅面积为252361平方米 ，整个项目最终收入可能在100亿元人民币以上。

八成项目改规划

而前述人士表示，通过更改规划提升项目品质，并最终提高售价还不是唯一的好处。

日前，国土资源部土地利用管理司公布了北京、南京、广州去年成交的部分高价地出让信息，并要求开发商按合同约定时间如期开工。其中广渠路15号榜上有名，国土部公示的信息显示，广渠路15号地2009年8月12日签订出让合同，合同约定2010年1月31日前动工，2012年7月31日前竣工。

1月19日，时代周报记者再次来到广渠路15号，偌大一片密林和草地仍安静地躺在喧嚣的东四环旁，与其一墙之隔的土地被合生创展的广告牌围得水泄不通，而广渠路15号还看不到方兴地产的什么痕迹，一人多高的围墙外只写着“政府储备用地”的字样。

和之前略有不同的是，在广渠路和东四环交界处多了一个可供人员进出工地的小门，从小门进去可以看到“中铁十二局承建”字样的条幅和小旗子，一辆挖地基的机器停在靠近东四环的地方，稀稀落落几个工人在聊天，但是对于时代周报记者何时开工以及进度问题，工人表示一概不知。

方兴地产虽然没有更改容积率等硬性指标，只是提高了建筑的高度，但是按照程序规划部门必须公示30天，随后不管方案是否获得通过，都要走一套程序，这样一来，不如期开工便有了合理的理由。“而开发周期拖得越长，开发商获得的土地溢价就越高，尤其对于“不差钱”的央企更是如此”，前述人士表示。

来自美联物业的报告认为，虽然大部分土地拍卖之后都会做细节上的修改，但是像同中化方兴如此大规模的变动，势必会使得今后企业拿地更加有恃无恐。

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国地产三剑客之一的曹建海在接受本报记者采访时更直言不讳：更改规划是既得利益集团对公众权益的一种掠夺。

拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润，在很多地方都已经形成一条完整的产业链，重庆规划局长蒋勇落马，主要就是因为帮大量房地产商修改容积率，从中牟取了大量私利。“现在先拿地后改规划，成了一种潜规则，改过规划的项目高达80%左右，如果是地王项目，这个比例还要更高一些”。曹建海称。

曹建海表示，调整控规、加建跃层的手法常见于楼市，这也是开发商敢于高价拍地的原因之一。正常而言，城市规划经国家审批之后，只有国务院才有资格修改，但是现在市政府部门就可以修改，是很荒唐的事情。政府对地块的规划都是由各方专家一起制定的，现在随意更改规划，不仅加重项目周边的交通拥堵，对地下水等自然环境都有影响。

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