调高20米 预计收入100亿元 中化方兴擅改规划惊爆地王潜规则

2010-06-03 19:24:07

曾经因为当选北京地王而名声大噪的广渠路15号,被曝调整高度20。如此,中化方兴将会增加收入100亿元。

这一举动,让地王改规划的潜规则大白于世。人们惊呼,这是既得利益集团对公众权益的一种掠夺。

119日上午,北京大雾,曹梅(化名)还是不断对着广渠路15号的围墙内张望,她家就住在该地块的北面,听说开发商计划把楼高提高20,因此曹梅很担心家里的采光问题,她不断问着记者:这规划能随便修改吗?两个小区之间的距离很近,对面楼房增高会不会影响自己家的采光和视野?

地王增高20

对于广渠路15号成为北京地王的场景,很多人还记忆犹新:45分钟的拉锯战、97轮的激烈竞价、146%的溢价率、1.62万元/平方米的楼面地价,40.6亿元的夺标总价,名不见经传的中化方兴力挫SOHO中国、保利地产的骁勇,一举让广渠路15号名声大噪。

正当人们惊异于中化方兴的出手阔绰,也忧心于“面粉贵过面包”时,却惊闻广渠路15号地王动起了“规划调整术”。

广渠路15号项目位于朝阳区大郊亭桥西北角,东至东四环路,南至广渠路,原为北京化工厂厂址,总用地面积155918平方米,其中建设用地面积119056平方米,建筑控制高度为60-80,规划用地性质为居住、体育和住宅混合公建用地,地上建筑控制规模为280118平方米,综合容积率2.25

20091230,北京规划委员会网站上“广渠路15号项目调整公示”显示,中化方兴投资管理有限公司向北京规划委申请控规调整,内容为:第一,在建筑规模不变的前提下,将A4-1地块建筑控制高度由60调整为80A4-10地块由80调整为100。第二,在用地面积不变的前提下,将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。该公示内容并没有说明调整规划的理由。

中化方兴向北京市规划局提交的广渠路15号项目调整方案公示将在月底结束。该调整方案的曝光,一石激起千层浪。据时代周报记者统计,截至119,在新浪地产针对该事件的调查中,共有1023名网友接受了调查,其中有84.5%的网友表示反对广渠路15号地修改规划,有73.1%的网友不看好该项目的开发。

对于为什么要更改规划,时代周报记者多次要求采访中化方兴。但该公司相关人士以领导在外开会回复。截至发稿之日,该公司仍没有正面回应该问题。

最终收入预计100亿元以上

事实上,这已经不是广渠路15号地首次更改规划了,在200969,就在临近拍卖,各大开发商竞相备战之际,该地块突生变故。北京土地整理储备中心发布了该宗地块的“使用权出让调整公告”,将该地块A4-8A4-10地块居住和公建比例由73变更为55。这使得广渠路15号地的综合、商业用途建筑面积比之前增加约3万平方米,而住宅面积则大大缩小。

这对于后来争夺这块地的开发商来说,并不是一个好消息。亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者,对于消费者来说,消费者对于广渠门15号地块的住宅需求要远远大于商业需求;对于开发商而言,开发住宅类项目要比开发商业类项目周期短,开发成本也较低,有利于资金的周转,并能带来更多的土地溢价。

另外,该地段的住宅是一个很稀缺的产品,郭毅表示,广渠路15号附近,在售的只有首城国际中心(广渠路36号),而且这个项目已经基本售罄。因此如何利用好有限的住宅面积,是项目开发成功与否的一个关键。

一位不愿透露姓名的业内人士则给时代周报记者算了一笔账,中化方兴公司出价40.6亿元购地,剔除1.5万平方米廉租房用地及一所学校和一个体育公园用地,这一地块的楼面均价约为每平方米1.624万元;项目规划总投资预计12亿元,加上建安成本,广渠路15号的成本至少每平方米2.1万,如果加上各种税费、财务成本等等,这个数字还会更高。

而广渠路15号附近在售的只有首城国际中心。作为“前地王”的首城国际,2009年开盘价为13500/平方米,目前均价21500/平方米。广渠路15号南向的珠江帝景小区、西侧的首府九期小区、北侧的后现代城小区和西北侧的金港国际小区,其二手房价也大致在18000-25000/平方米左右。

按照现有规划和市场,广渠路15号项目的获利空间显然不大。但是,调高20,而建筑规模不变,对住宅混合公建的A4-10地块而言,可以将建筑变高变瘦,有可能成为地标性建筑,提高项目的知名度,有利于租售;而对居住用地的A41地块而言,则降低了建筑密度,增加楼盘的通透性,整体提高产品品质,从而拉升项目价格。除此之外,楼盘由肥变瘦也让项目在建成之后,小区富余出更多的空间,开发商还可以大做文章。

“开发商可以通过增加楼高做出更高端和更有个性的产品,提高项目价值,获得更高的利润,如果项目能在未来2年上市,开盘售价应该在3.5-4.5万元/平方米之间,均价在4万元/平方米左右”,郭毅表示,而照此推算,广渠路15号地块总建筑面积280121平方米,减去A4-3A4-4地块的教育用地建筑面积11720 平方米,再减去A4-7地块公园用地1040平方米15000 平方米的廉租房,其商业和住宅面积为252361平方米 ,整个项目最终收入可能在100亿元人民币以上。

八成项目改规划

而前述人士表示,通过更改规划提升项目品质,并最终提高售价还不是唯一的好处。

日前,国土资源部土地利用管理司公布了北京、南京、广州去年成交的部分高价地出让信息,并要求开发商按合同约定时间如期开工。其中广渠路15号榜上有名,国土部公示的信息显示,广渠路15号地2009812签订出让合同,合同约定2010131日前动工,2012731日前竣工。

119,时代周报记者再次来到广渠路15号,偌大一片密林和草地仍安静地躺在喧嚣的东四环旁,与其一墙之隔的土地被合生创展的广告牌围得水泄不通,而广渠路15号还看不到方兴地产的什么痕迹,一人多高的围墙外只写着“政府储备用地”的字样。

和之前略有不同的是,在广渠路和东四环交界处多了一个可供人员进出工地的小门,从小门进去可以看到“中铁十二局承建”字样的条幅和小旗子,一辆挖地基的机器停在靠近东四环的地方,稀稀落落几个工人在聊天,但是对于时代周报记者何时开工以及进度问题,工人表示一概不知。

方兴地产虽然没有更改容积率等硬性指标,只是提高了建筑的高度,但是按照程序规划部门必须公示30天,随后不管方案是否获得通过,都要走一套程序,这样一来,不如期开工便有了合理的理由。“而开发周期拖得越长,开发商获得的土地溢价就越高,尤其对于“不差钱”的央企更是如此”,前述人士表示。

来自美联物业的报告认为,虽然大部分土地拍卖之后都会做细节上的修改,但是像同中化方兴如此大规模的变动,势必会使得今后企业拿地更加有恃无恐。

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、中国地产三剑客之一的曹建海在接受本报记者采访时更直言不讳:更改规划是既得利益集团对公众权益的一种掠夺。

拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润,在很多地方都已经形成一条完整的产业链,重庆规划局长蒋勇落马,主要就是因为帮大量房地产商修改容积率,从中牟取了大量私利。“现在先拿地后改规划,成了一种潜规则,改过规划的项目高达80%左右,如果是地王项目,这个比例还要更高一些”。曹建海称。

曹建海表示,调整控规、加建跃层的手法常见于楼市,这也是开发商敢于高价拍地的原因之一。正常而言,城市规划经国家审批之后,只有国务院才有资格修改,但是现在市政府部门就可以修改,是很荒唐的事情。政府对地块的规划都是由各方专家一起制定的,现在随意更改规划,不仅加重项目周边的交通拥堵,对地下水等自然环境都有影响。

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