老地王荒草萋萋 新地王层出不穷 广州打击囤地被指不力

2010-01-21 01:42:49
虽然在2009年岁末,广州市国土房管局收回了16块闲置土地,以表明其打击囤地的力度,但是开发商囤地的热情却丝毫没有受到影响。业内人士称,政府对土地财政的依赖是问题的症结所在。政府与企业形成了某种默契,让开发商在拿地时变得有恃无恐。

虽然广州在2009年岁末用收回16块土地的行动,表示其打击囤地的决心,但是用“雷声大,雨点小”形容广州市打击囤地之举毫不为过。

囤而不建黑名单上的房企,很多仍然成为2009年广州抢地的急先锋,甚至出现一幕幕老地王荒草萋萋、新地王不断涌现的荒唐事。

一边囤地一边抢地

从“拿地首付不低于50%”到“督办全国18宗房地产闲置土地”,在国家新一轮严查囤地控制房价的背景下,广州市政府最近打击囤地出重手,重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》。新办法首次明确,将对闲置土地征收增值地价,还要统一按地价20%征收土地闲置费,以此增加开发商囤地成本。

在新办法出台之时,广州市国土房管局为示声威,在岁末之际,收回16宗闲置用地,共计面积约43.4公顷,收缴土地闲置费约3000万元。

而在此前的8月,广州市国土房管局高调声称将惩处2007年闲置土地,没收当年“地王”中莱投资的保证金8000万元,并收回土地。20091125,广州市国土房管局一口气发出了22封动工催促函,向保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH)、雅居乐地产控股有限公司(03383.HK)、越秀城建集团、粤海房地产开发(中国)有限公司等17家房地产企业发出“囤地”警告。

但是在土地市场上,众多房地产企业仍然积极抢地。

2009610,广州2009年第二次土地拍卖,2008年几乎都未在广州拿地的万科、保利、城建等房企争夺激烈,最终广州城建以楼面价15323/平方米夺下珠江新城D8-2地块,成为广州当年第一块“地王”;2009716,原本以为将会冷清收场的金沙洲两幅土地出让,竟引发万科企业股份有限公司(000002.SZ)、 保利地产和广东龙光(集团)有限公司的激烈争夺,而越秀城建则一口吞下大学城两幅土地,7296/平方米的楼面地价创下番禺区新地王纪录;1029,雅居乐以43.41亿元刷新科学城“地王”纪录;1210越秀城建再将大学城五幅地尽数收下,DN0401地块楼面地价更是达到9503/平方米,再创区域“地王”纪录;1222,富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元竞得亚运城项目,成为全国瞩目的“中国新地王”。

而在去年1125日广州市国土房管局曝光的逾期未动工企业名单中,保利地产、雅居乐、粤海、越秀城建四大房地产公司,占此次公布数据的30%以上,并且位于越秀、珠江新城中心城区,或者番禺、金沙洲热点地块。

一边“囤地”,一边“抢地”,如此咄咄怪事为何存在?

只打苍蝇不打老虎

1999426,国土资源部第6次部长办公会议通过了《闲置土地处置办法》,认定“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权”。

之后,国土部和国务院多次要求各地严查闲置用地。

但土地闲置问题仍然让国土部“头疼”。根据国土部公布的数据,到去年12月份,闲置土地量已高达1万公顷1亿平方米),但因闲置遭处罚、无偿收回的案例,却寥寥无几。

广州自去年8月向“囤地”宣战以来,展开了声势浩大查处闲置土地举动,但广州市房地产专家韩世同却认为,广州打击囤地,是只打“苍蝇”不打“老虎”。 韩世同告诉时代周报记者,近几年广州市虽然收回多批土地,但大多是房企早已放弃开发的项目。

他举例说,番禺祈福水城和庄士蝶映蓝湾的用地已闲置了近10年,如果政府“下狠心”,早就应该收回了。

“闲置10年、20年的土地在广州有很多,为什么没有按规定收回?”韩世同认为,政府的土地制度仍然缺少透明度,“我曾要求广州市政府公布历史用地情况,但政府回复表示‘不宜公开’, 这无疑表明政府仍然愿意保持一定程度的‘暗箱操作’。”

而对于广州市将重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》,韩世同认为:“威慑作用大于实际操作性”。他表示,“无偿收回”早有明文规定,但政府一直下不了“狠手”,所以他对新规的影响力持观望态度。

“原来的闲置办法即使不修改,执行得好,也是可以的。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江与韩世同持相同观点。

为什么令行不能禁止呢?“最重要的原因是地方政府对土地财政的依赖。”一业内人士点到死穴。据广州市财政局最新披露的数据显示,2009年的土地出让金收益超过425亿元,创下历史新高,约是2008年的4倍。

查办不力,让开发商“囤地”的胆量越来越大。“开发商对于这类貌似严厉、实则稀松的花架子已经应对自如,可以说这种‘敲山震虎’的做法,基本上起不到多少作用了。”韩世同说。

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