9平方公里土地诞生6地王 上海新江湾城成地王集中营
两年未向市场推地的上海杨浦区新江湾城，甫一出现便投下重磅炸弹，
号称上海“市区最后一块处女地”的新江湾城，其实历来就是地王集中营。该片区每一次的土地出让皆引来众多地产大鳄的争抢，创下当时的地王纪录，弹丸之地诞生６地王。
而上海城投置地(集团)有限公司(以下简称“上海城投”)，在新江湾城土地出让中，则扮演了代替政府土地储备中心实施出让的角色。尽管从2005年至今，上海城投在新江湾城片区打造的国际社区概念仍未成型，但踏准市场节奏适时推出土地，已让其赚得盆满钵盈。
弹丸之地诞生6地王
新江湾城原为空军江湾机场用地，1986年经国务院、中央军委同意，机场迁建，腾出土地作为上海城市建设发展之用。该区域毗邻上海四大城市副中心之一的五角场，规划以中高档生态住宅为主，与五角场的商业中心规划互相呼应。
上海杨浦区规划和土地管理局相关人士告诉时代周报记者，新江湾城土地本身分两部分，少量留为军用，其他大部分土地则是由上海城投负责运营。
上海城投控股股份有限公司证券事务代表李晨也介绍，新江湾城土地业务都是在大股东城投集团手里，上海城投将新江湾城的生地变成熟地后，再在土地招拍挂市场进行拍卖。
自2001年上海城投对新江湾城进行结构规划国际方案征集，该区域国际社区的定位便横空而出，一时间“忘记古北、忘记联洋、忘记碧云”的新江湾城宣传口号传遍上海滩。
中原地产研究咨询部经理马冀告诉时代周报记者，9.45平方公里的新江湾城地块很完整，这在土地资源珍稀的上海市场比较少见，导致该区域地块一推向市场的时候，炒作氛围即十分浓厚，“开发商认为该地块在政府运作下，具备开发打造国际社区的先决条件。”
在土地运营商不遗余力的渲染下，新江湾城成为各房企逐鹿上海土地市场的主要战场，也成为上海地价飙升最快的区域。
2005年1月，上海珠江投资有限公司在强手如云的情况下，以近16亿元的高价获得新江湾城C1地块，楼面地价5617元/平方米，而当时周边在售楼盘价格仅8000元/平方米，新江湾城的首个地王由此诞生。
珠江投资拿地不久，就遇到2005年房地产调控，新江湾城C1地块成了烫手山芋，珠江投资在该地块的项目也几度拖延。
困境中的珠江投资系连土地出让金也难以拿出，上海城投也放缓了推地步伐。在此后一年多的时间里，上海城投并无公开出让土地。直到2006年年末，市场转暖后，新江湾城才又面世。该年11月，华润置地击败中海地产、万科等对手，以15.4亿元拿下14.
进入2007年，土地市场再次火爆，新江湾城再诞生2个备受关注的地王。当年6月，绿城集团拿下D1地块，将楼板价改写至1.25万元/平方米，价格已接近华润置地夺得新江湾城地块的两倍，翻新上海的地王纪录。
此时的新江湾城又成为了“稀缺资源”，上海城投也加紧推地。2007年10月，仁恒置地以13.01亿元的高价从其余7个开发商手中抢得D3地块，折合楼面价超过2万元/平方米，成为轰动一时的新地王。
上海城投为塑造整个片区的高端形象，2008年1月引入美国房产巨头铁狮门公司，以底价67.5亿元拿下F地块。虽然折合楼板价仅为7500元/平方米，但其惊人的总价创造了当时成交总价最高纪录。
“新江湾开发商拿的地价太高，主要是因为这个区域的地块都是在市场最热的时候推出。”易居分析师薛建雄说。
市场遇冷两年不推新地
F地块出让后，土地市场变冷，地价回落，新江湾城便陷入沉寂中。
时代周报记者算了一下，截至2009年1月份，新江湾城公开市场挂牌出让的土地面积共为95.
薛建雄也指出，新江湾城算上一些经适房项目等，所有已开发项目土地面积仅占土地总量的不足1/10，推出土地量也大约1/3。
既然还有如此多的土地，为何要在两年多的时间绝迹土地市场呢？杨浦区规划和土地管理局上述人士告诉时代周报记者，新江湾城何时出让、出让多少面积，均是由上海城投决定。
土地市场的冷清，让上海城投的日子也不好过。在2008年之前，新江湾城火爆的日子里，上海城投在新江湾城的土地出让收入累计高达141.537亿元。不过李晨介绍，新江湾城的卖地收入并不计入上市公司。
而2008年初至2009年12月，C6地块出让前，土地出让收入为空白。“如果这个时候有新的土地入市，那就意味着后续土地出让的价格会下跌，甚至出现流标。”薛建雄称。
另外一方面，此时手里拿着地王的开发商日子也很难熬，他们和土地出让方之间亦存在博弈。
拿下C1地块的珠江投资因遭遇资金链危机，近3亿元的土地滞纳金一直未缴清，和土地出让方的矛盾不断升级，在2009年初和上海城投甚至对簿公堂。
而且由于市场转冷，新江湾城的房价骤降。2008年11月，新江湾城房价只有1.3万元/平方米左右。“开发商拿的地价太高，快速开发没能达到房价预期，只能推缓到能达到赢利的房价预期时，才开工建设。”薛建雄说。
如仁恒拿的D3地王，直到2009年年末才动工开建，捂地时间长达两年多。其内部员工透露，仁恒曾与政府协商减免新江湾城地块的税费，以此来降低该地块的楼板价。
马冀告诉时代周报记者，前期的高溢价拿地也造就了未来的房价升值预期，在没有达到的情况下，多个项目投资进展计划受阻。
无奈开发商只得另想出路。2009年4月，绿城以12.3亿元价格将新江湾城地王项目出售，这一价格让绿城白白损失3000万元，这还不包括利息损失。在2009年年初，宣布要开工建设新江湾城项目的铁狮门，也曾被传出要转让该地块的消息。
“如此情形下，推出新的土地显然对前期拿地的开发商不好交待。”薛建雄指出。
在和开发商的博弈中，上海城投对推地变得异常小心。“新江湾城今年暂时不会推出土地，”上海城投总经理俞卫中曾对媒体表示。
地王聚集效应形成
形势很快就改变，随着楼市回暖，土地市场重新火热起来，上海城投也打破了年初不再推出新江湾城地块的规划。
上海城投如此定价，跟新江湾城的楼盘价格飙升不无关系。如最早在新江湾城进行销售的住宅楼盘，合生江湾国际公寓在2006年的销售均价不足1万元/平方米，至2009年11月，已攀升至2.5万元/平方米，华润置地的项目也接近3万元/平方米。
“经过前期炒作，新江湾城的区位发展优势很明显，而且品牌开发商聚集效应已经形成，导致地价越发推高。”马冀说。
薛建雄认为，这个地价对开发商来说，有一定风险，要卖到5万元/平方米才会有利可图，而能否卖到这个价格，要看市场有无这个支撑力。
不过，出让方显然已经为高昂的地价做好了铺垫。在C6板块的出让文件中，我们可以看到，C6地块规划容积率不大于1.0，事实上，近年来上海已经极少出让容积率在1.0以下的土地。这样罕见低的容积率正好适合做别墅等高档项目。该地块附近刚动工的D3地块，其开发商仁恒地产就打算在此开建类别墅产品豪宅产品，市场预测其定价将超过6万元/平方米。
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