9平方公里土地诞生6地王 上海新江湾城成地王集中营

2010-01-21 01:43:34

两年未向市场推地的上海杨浦区新江湾城,甫一出现便投下重磅炸弹,20091223,中国建筑股份有限公司(601668.SH,中国建筑)的全资子公司中国中建地产有限公司,以37.2亿元总价成为C6地块的主人。楼板价格32484/平方米,C6地块成了中国单价最贵宅地。

号称上海“市区最后一块处女地”的新江湾城,其实历来就是地王集中营。该片区每一次的土地出让皆引来众多地产大鳄的争抢,创下当时的地王纪录,弹丸之地诞生6地王。

而上海城投置地(集团)有限公司(以下简称“上海城投”),在新江湾城土地出让中,则扮演了代替政府土地储备中心实施出让的角色。尽管从2005年至今,上海城投在新江湾城片区打造的国际社区概念仍未成型,但踏准市场节奏适时推出土地,已让其赚得盆满钵盈。

弹丸之地诞生6地王

新江湾城原为空军江湾机场用地,1986年经国务院、中央军委同意,机场迁建,腾出土地作为上海城市建设发展之用。该区域毗邻上海四大城市副中心之一的五角场,规划以中高档生态住宅为主,与五角场的商业中心规划互相呼应。

上海杨浦区规划和土地管理局相关人士告诉时代周报记者,新江湾城土地本身分两部分,少量留为军用,其他大部分土地则是由上海城投负责运营。

上海城投控股股份有限公司证券事务代表李晨也介绍,新江湾城土地业务都是在大股东城投集团手里,上海城投将新江湾城的生地变成熟地后,再在土地招拍挂市场进行拍卖。

2001年上海城投对新江湾城进行结构规划国际方案征集,该区域国际社区的定位便横空而出,一时间“忘记古北、忘记联洋、忘记碧云”的新江湾城宣传口号传遍上海滩。

中原地产研究咨询部经理马冀告诉时代周报记者,9.45平方公里的新江湾城地块很完整,这在土地资源珍稀的上海市场比较少见,导致该区域地块一推向市场的时候,炒作氛围即十分浓厚,“开发商认为该地块在政府运作下,具备开发打造国际社区的先决条件。”

在土地运营商不遗余力的渲染下,新江湾城成为各房企逐鹿上海土地市场的主要战场,也成为上海地价飙升最快的区域。

20051月,上海珠江投资有限公司在强手如云的情况下,以近16亿元的高价获得新江湾城C1地块,楼面地价5617/平方米,而当时周边在售楼盘价格仅8000/平方米,新江湾城的首个地王由此诞生。

珠江投资拿地不久,就遇到2005年房地产调控,新江湾城C1地块成了烫手山芋,珠江投资在该地块的项目也几度拖延。

困境中的珠江投资系连土地出让金也难以拿出,上海城投也放缓了推地步伐。在此后一年多的时间里,上海城投并无公开出让土地。直到2006年年末,市场转暖后,新江湾城才又面世。该年11月,华润置地击败中海地产、万科等对手,以15.4亿元拿下14.4万平方米的新江湾城C2地块。

进入2007年,土地市场再次火爆,新江湾城再诞生2个备受关注的地王。当年6月,绿城集团拿下D1地块,将楼板价改写至1.25万元/平方米,价格已接近华润置地夺得新江湾城地块的两倍,翻新上海的地王纪录。

此时的新江湾城又成为了“稀缺资源”,上海城投也加紧推地。200710月,仁恒置地以13.01亿元的高价从其余7个开发商手中抢得D3地块,折合楼面价超过2万元/平方米,成为轰动一时的新地王。

上海城投为塑造整个片区的高端形象,20081月引入美国房产巨头铁狮门公司,以底价67.5亿元拿下F地块。虽然折合楼板价仅为7500/平方米,但其惊人的总价创造了当时成交总价最高纪录。

“新江湾开发商拿的地价太高,主要是因为这个区域的地块都是在市场最热的时候推出。”易居分析师薛建雄说。

市场遇冷两年不推新地

F地块出让后,土地市场变冷,地价回落,新江湾城便陷入沉寂中。

时代周报记者算了一下,截至20091月份,新江湾城公开市场挂牌出让的土地面积共为95.4万平方米,即约1445亩,跟其9.45平方公里的规划面积差距甚远。

薛建雄也指出,新江湾城算上一些经适房项目等,所有已开发项目土地面积仅占土地总量的不足1/10,推出土地量也大约1/3

既然还有如此多的土地,为何要在两年多的时间绝迹土地市场呢?杨浦区规划和土地管理局上述人士告诉时代周报记者,新江湾城何时出让、出让多少面积,均是由上海城投决定。

土地市场的冷清,让上海城投的日子也不好过。在2008年之前,新江湾城火爆的日子里,上海城投在新江湾城的土地出让收入累计高达141.537亿元。不过李晨介绍,新江湾城的卖地收入并不计入上市公司。

2008年初至200912月,C6地块出让前,土地出让收入为空白。“如果这个时候有新的土地入市,那就意味着后续土地出让的价格会下跌,甚至出现流标。”薛建雄称。

另外一方面,此时手里拿着地王的开发商日子也很难熬,他们和土地出让方之间亦存在博弈。

拿下C1地块的珠江投资因遭遇资金链危机,近3亿元的土地滞纳金一直未缴清,和土地出让方的矛盾不断升级,在2009年初和上海城投甚至对簿公堂。

而且由于市场转冷,新江湾城的房价骤降。200811月,新江湾城房价只有1.3万元/平方米左右。“开发商拿的地价太高,快速开发没能达到房价预期,只能推缓到能达到赢利的房价预期时,才开工建设。”薛建雄说。

如仁恒拿的D3地王,直到2009年年末才动工开建,捂地时间长达两年多。其内部员工透露,仁恒曾与政府协商减免新江湾城地块的税费,以此来降低该地块的楼板价。

马冀告诉时代周报记者,前期的高溢价拿地也造就了未来的房价升值预期,在没有达到的情况下,多个项目投资进展计划受阻。

无奈开发商只得另想出路。20094月,绿城以12.3亿元价格将新江湾城地王项目出售,这一价格让绿城白白损失3000万元,这还不包括利息损失。在2009年年初,宣布要开工建设新江湾城项目的铁狮门,也曾被传出要转让该地块的消息。

“如此情形下,推出新的土地显然对前期拿地的开发商不好交待。”薛建雄指出。

在和开发商的博弈中,上海城投对推地变得异常小心。“新江湾城今年暂时不会推出土地,”上海城投总经理俞卫中曾对媒体表示。

地王聚集效应形成

形势很快就改变,随着楼市回暖,土地市场重新火热起来,上海城投也打破了年初不再推出新江湾城地块的规划。20091121,新江湾城正式推出C6地块,起始楼板价达到1.5万元/平方米。

上海城投如此定价,跟新江湾城的楼盘价格飙升不无关系。如最早在新江湾城进行销售的住宅楼盘,合生江湾国际公寓在2006年的销售均价不足1万元/平方米,至200911月,已攀升至2.5万元/平方米,华润置地的项目也接近3万元/平方米。

“经过前期炒作,新江湾城的区位发展优势很明显,而且品牌开发商聚集效应已经形成,导致地价越发推高。”马冀说。

20091223,新江湾城C6地块最终由央企中建地产以37.2亿元拍得,楼板价达3.2万元/平方米,毫无意外地创造了地价新高。

薛建雄认为,这个地价对开发商来说,有一定风险,要卖到5万元/平方米才会有利可图,而能否卖到这个价格,要看市场有无这个支撑力。

不过,出让方显然已经为高昂的地价做好了铺垫。在C6板块的出让文件中,我们可以看到,C6地块规划容积率不大于1.0,事实上,近年来上海已经极少出让容积率在1.0以下的土地。这样罕见低的容积率正好适合做别墅等高档项目。该地块附近刚动工的D3地块,其开发商仁恒地产就打算在此开建类别墅产品豪宅产品,市场预测其定价将超过6万元/平方米。

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