广州新地王诞生记

2019-08-18 15:10:13
广铁南站的土地出让条件带有明显的倾向性,为什么一块几乎算是内定的地块却能造出地王?

本报记者 张晓雅 发自广州

11月25日14时30分,广铁南站地块拍卖现场。离拍卖开始还有半个小时,广州市国土局三楼的拍卖大厅却已人山人海。然而诡异的是,汹涌的人潮围成了一个方形—竞拍席第一排被18号竞买人广铁集团羊城铁路事业发展总公司与珠光集团组成的联合体代表占满,左右和后方的媒体席则挤满了记者和参观的人群,竞拍席的中间位置空荡荡的,其他参与竞拍的三家开发商代表散坐其中。

看着阵容强大、满脸自信的广铁珠光联合体代表,有记者笑称此次拍卖是“十八罗汉陪观音”,但结果出乎所有人意料,经过近一个小时鏖战、222轮的竞价,最终以86亿拍卖价格成交。

花了86亿的“囊中之物”

尽管国企背景的广铁集团虽从未涉足过地产开发,但他们积极寻找合作伙伴参与广铁南站地块开发已经不是什么秘密。早在今年3月份的荔湾区旧改项目香港推介会上,广铁南站项目的参与建设发展商一栏已印上了“广州珠光投资有限公司”的名字。

位于荔湾区黄沙大道的广铁南站地块,是广州首宗结合旧厂房改造政策公开出让的住宅用地。用地性质为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地,总占地面积26.1507万平方米,建筑面积49.7789万平方米。这个重磅地块的挂牌底价是广州历年来地价第二高,达47.9227亿元,折合楼面地价为9828元/平方米。

作为广铁南站的原主人,广铁集团与珠光集团联合体代表选择第一排就座,似乎在暗示他们想将该地块拥入囊中的迫切心情。

相比广铁珠光联合体的自信满满,保利集团、广州金地与广州华储地产组成的联合体代表以及万科与城建联合体代表,悄然于后排落座;代表中海地产与广州光大花园组成联合体出席的中海地产广州总经理刘显勇更是姗姗来迟。

“拍卖开始!”广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟话音未落,29号万科和城建联合体迅速举牌,18号广铁和珠光联合体不甘示弱,双方毫不犹豫、不计成本的轮番报价让地价快速飙升。最初的竞价阶梯只有500万元,很快便飙升到2000万元。

“29号70亿!” 15时29分,两大开发商联合体缠斗半小时后,地价已从48.26亿元飙升至70亿元。

几分钟后,广铁珠光联合体报出74.8亿元,万科城建联合体的举牌代表露出了无奈的笑容,现场一人士见状对他的同伴小声断定“拍卖结束了”。因此,当保利的代表突然举牌将地价一举推过了75亿元的整数关之后,拍卖现场一片吸气声。

随后,广铁珠光联合体举牌代表前脚报价,保利代表后脚跟进,让广铁珠光联合体举牌代表脸上原本放松的微笑慢慢变得僵硬。

第222轮,犹豫片刻后,广铁珠光联合体报出86亿元,此时楼面地价已达17279元/平方米,溢价高达80%,单价仅次于富力已退地的白云区云祥路“地王”的楼面地价18729元/平方米。现场气氛几近窒息,所有人都开始意识到广州新的单价地王已诞生。

“86亿第三次,成交!” 李晓娟拍卖槌一下,新地王横空出世。当媒体一拥上前围住广铁珠光代表时,他只是轻声说“谢谢”便迅速离开。

陪太子读书陪出的地王

86亿的成交价格出乎所有人的意料。

从一开始,似乎所有人都认定此次拍卖不过是“走过场”,因为广铁南站的土地出让条件带有明显的倾向性:要求竞得人负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设,并承担由此发生的全部费用,建成后的两个纪念馆将归属于广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司,而纪念馆的设计与施工方案也需要征求该公司的意见。因为涉及铁路专用设备的迁移,地块的搬迁工作一改常规,交由原用地单位,也就是广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责。最关键的是,因为广州铁路南站项目符合广州“三旧改造”的政策规定,将按土地出让成交价的60%计算补偿款,在2010年年底前完成搬迁、拆除的,按成交价10%追加补偿比例,这使得广铁珠光联合体在地价款支付方面有着巨大的成本优势。

为什么一块几乎算是内定的地块却能造出地王?

上述越秀城建相关人士对时代周报记者坦承,此次参与拍地之前已经有了“陪太子读书”的心理准备。不过“这块地的价值实在是不言而喻,因此还是积极参与”。然而,“陪太子读书”居然真的陪出一个“地王”,纯属意料之外。但他认为“这个地王的出现对市场的影响不大,只是一个过敏事件。地王概念,对每个地块都不一样,有的地王未必有代表性。”

中银国际研究公司联席董事魏卫在接受时代周报记者采访时表示,广铁南站地块楼价卖到每平米20000元以上不足为奇,因为广铁南站地块位处城市中心,而“城市中心地段的需求量仍然存在,只要楼盘开发符合市场的需求,地价高企也能说是一件不好的事情。”同时,开发商从成本利润角度考虑,“就算地价贵,但只要能保证15%-20%的纯利润,公司还是愿意做。”

黎文江也表示,这个地王具有特殊性,50万平方米的建筑面积对于大开发商的大盘操作模式有价值。拥有很长的江岸线,价值可媲美珠江新城。将来3万元/平方米也算合理。

而国泰君安地产分析师邓京晶告诉时代周报记者,此次地王产生是意料之外情理之中。因为很多开发商积极拿地是“因为在开发某个项目时,某些公司会对项目本身特征占有开发优势,能从中获得比别人更高的收益,所以不同地块在不同的开发商心目中的价值是不一样的”。而当前房地产市场的调控导致楼市前景不明,反而对地王出现产生了一种推动,因为此时“核心地段的价值会凸显出来,以同样的资金总量,开发商肯定是竞投最优质的地块,就像限购令限制了购买的套数,你肯定去买能负担的最好的楼。”

新地王难成行业标杆

在对诸多专家的采访之中,专家们都表示鉴于地块本身的特性,对于广铁南站地块拍出高价有着充分的预期,但是对于能拍出一个新的地王却殊无心理准备。整个广州的房地产市场因“新王”的诞生而躁动,一些人认为这将成为广州房地产市场新的标杆推动房价上升,而另外一些人则担心新地王的诞生将招致政府方面更强的调控打压。不过,这两方面的担忧可能来自对新地王诞生新闻的过度解读。

邓京晶对此认为,此次地王的出现有着极大的偶然性,“这种特殊性使这些楼的价格高企也是在情理之中,但是还不至于作为一个行业的风向标,万科也是在中途就停止了,不像过去无论如何都要拿地,现在开发商会考虑收益。我相信今年不会出现大面积的像去年的地王的情况,但是个别地方,优质地段出现高昂情况也是有可能的。”

“现已在政策打压之下,房企巨头还高价买地,在他们的算盘中可能是较为合理的‘天价’。开发周期会经过比较长的时间,可能到时候调控力度都已完结,或进入另一阶段。”招商证券投资银行董事总经理温天纳向时代周报记者表示,这一表现反映出,开发商看好未来3到5年的市场。“土地拍卖若是使得市场越来越炙热,对调控来说不是好事。所以能否把‘晒太阳’的地王,囤积的土地都消化,某个程度上广州今年出让情况所谓短暂的不达标,对市场的影响是可控的。”温天纳认为新地王必然会对市场造成影响,“但是这个地王与现在的国情有点不配合,对于短时间的地价来讲,未必有参考性的作用。

根据中指数据信息显示,1-10月广州土地交易市场共推出145宗地,成交113宗,用地面积一共是8.34平方公里,成交7.03平方公里。全年推出住宅用地650公顷,目前成交115公顷。推出住宅用地25宗,成交21宗。

一位参与广州土地规划的专家告诉时代周报记者,新地王诞生不能代表当前开发商购买土地的热情,“政府推出的145宗地块中,只有25宗属于住宅用地,可见广州市政府对此控制得比较紧。”他说,开发商的购买热情也并不太高:“土地推出来,1-10月,只有8成成交。开发商拿地的愿景并不太强,整个土地市场交易情况并不理想。”

黎文江表示:“我们不仅要看政府拿出来多少地,还要看开发商拿出多少地。实际上今年招拍挂拿出的商品住宅用地,到12月下旬拍卖已有2平方公里。广州每年基本都是800-900万平方米的成交量,容积率是2,按此前的数据推算,预期今年也不到800万的成交,明年可能会更少。因为限购令,贷款门槛高,成交量不及2009年,加之2007年还有一些地王没有拿出来开发,所以推出2平方公里土地已经够了。”

地王诞生后,广州市国土房管局新闻发言人在接受采访时表示,自4月15日国务院发布房地产市场调控新政后,广州楼市发生积极变化,不合理住房需求得到明显抑制。而此次广铁南站地块的高价成交,“显示出市场对广铁南站独有内在价值的认可。”

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