打击“捂盘”风云再起

2009-12-03 07:16:28

挨过了消化存量房的寒冬,楼市的骤然回暖让开发商捂盘惜售的风气再次抬头。

日前,住建部与国土部再次“鸣金”,分头打击开发商捂盘和囤地的行为。

在地产商们年尾销售高潮来临的喧囂中,一场打击囤地的风暴也已紧锣密鼓。

被制造的“楼荒”

1128日上午,北京市民陈戈经过北京六里桥西永翌公馆的售楼中心时,发现这个在1024开盘当天就宣称“售罄”的项目,又开始在卖楼了。

“这个项目就两栋楼,现在卖的12号楼也就200多套,开盘到现在一个多月了,开发商每次就拿出几十套来卖,像挤牙膏一样。”陈戈对时代周报记者说,“关键是,每次推出新房源,价格就要涨一涨。”

时代周报记者从北京市住房和城乡建设委员会网站上获悉,目前在售的永翌公馆12号住宅楼于今年925日已经获得预售许可证,批准销售套数有216套。但开发商正式开盘却在预售证获批一个月后。

此盘第一批60套房源均价是20000/平方米;1128推出的30套房源,均价已升为22000/平方米;1129,售楼现场销售人员告诉时代周报记者,当天推出的330套房源,均价是22800/平方米。

永翌公馆绝非个案,据协成等北京多家房地产机构统计,12月份预计北京仅有35个项目进入市场,比起10月份45个项目、11月份的41个项目有明显下降。其中纯新盘项目仅为11个,其他项目均是老项目后期加推新房源。这其中,部分开发商的“捂盘”行为已不再是秘密。

“楼市的火爆让不少开发商已经提前完成了年度任务,现在不着急推盘,以求获得效益最大化。”一房地产企业市场部负责人告诉时代周报记者。

“开发商不动,不管是囤地还是捂盘,同目前的高房价有绝对直接的关系。”北京联达四方房地产经纪有限公司总裁杨少锋也对时代周报记者表示,“有房不卖,或者放号给多出房源数倍的买房者,造成恐慌,这是开发商一直惯用的哄抬房价的手段,这种做法加剧了供求矛盾,从而进一步推高房价。”

政策之手频出

房价的疯长和捂盘风再次盛行,已经引起了主管部门的注意。

11月中旬,住房和城乡建设部就向各地发出了《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》,要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度,及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。同时,住建部还将上海此前推出的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》印发各地,以供参考。

该《通知》要求,在商品房预售管理上,要求各地在受理开发商申报的项目预售申请时,原则上不得分层、分单位申请,必须按照整个项目申请;对于开发规模较大,实行分期开发、分期交付的项目,才可以按照分期开发的规模申请预售许可。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。

此外,开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。

与此同时,全国国土系统总投入近150亿元进行的第二次全国土地调查,也涉及到对“批而未用”土地进行核实调查的工作。

“顶风作案”已成习惯

面对住建部打击囤地、捂盘的决心,仍有开发商“顶风作案”。

地处燕郊的上上城项目,在11月中旬正式开盘之前,通过每号1万元的排号费,从6月至开盘当日已经放出2万个号,收取排号费2亿元。

许多购房网友,也发起了“人肉搜索捂盘开发商”的行动,仅一天之内,就有11个项目的开发商就被网友曝出疑似捂盘行为,其中,中信城更是被网友指出在未取得预售许可的情况下,掌控资金接近10亿元。

中信城未获得销售许可证,就锁定数亿元“定金”的事件曝光后,北京市住建委立即介入调查中信城二期涉嫌违法销售以及捂盘事件。在约谈了中信城相关负责人后,该部门又在媒体上表态,对于涉嫌违法的房地产企业和项目,市、区两级住建委均有权进行调查,一经查实,将依法严肃处罚,并及时通过新闻媒体曝光。

事实上,打击捂盘与捂盘此消彼长,几乎成为了开发商和主管部门之间的一场持久战。

今年以来,北京市住建委已查处了几十家房地产开发企业的违规违法行为。7月,该部门还曾经开展过北京市房地产市场秩序专项整治。在这次行动中,有15家因捂盘惜售的开发商被住建委约谈告诫,并要求在七日内完成整改。同时,市住建委害公布了举报电话和网址供公众举报监督。并称“会依据投诉情况持续不断地进行滚动式检查,且将加强执法检查的力量,不断扩大检查的范围,需要时可对违规房企和经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止”。

“政府严查囤地捂盘,表明了整治市场的态度,也释放出警示信号,对开发商还是有震慑作用的。”上述房企市场部的负责人向时代周报记者坦言,但在实际操作过程中,开发商仍然能够通过暂缓领预售证、分批次推盘等多种办法来规避法律法规。

政府抉择左右为难

“捂盘风屡禁不止,最主要还是政府查处的执行力度存在问题。”杨少锋表示。

而在执行力度不够的现象背后,各方的利益博弈仍在上演。“在地方政府仍然依赖土地财政的情况下,肯定不愿意同开发商群体的关系发生恶化。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析,这会使政府部门没有足够的驱动力去真正地严查。

在上述住建部发出的《通知》中,住建部也对房地产业的作用予以了认可,称今年以来,随着中央和地方一系列调控政策的实施,房地产市场逐步企稳回升,房地产业在扩大内需、保障民生、促进经济平稳较快发展中发挥了作用。

在不少业内人士眼中,金融危机中中国经济对房地产行业的依赖,也可能使政府在处理各方微妙而复杂的关系中,对开发商的问责板子可能高举而轻放。

“让开发商动起来,这应该是中央政府的各项刺激政策所鼓励的。”在日前某网站举行的市场前瞻论坛上,高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平如此表示,政府当时出台刺激政策的目的就是为了刺激购买,开发商把房子卖出去以后可以有一个很好的现金回流,从而继续拿地产生新的开工量,这才是政府真正所要追求的故事的完美结局。“政府查囤地、查捂盘,不是为了收拾开发商,主要目的还是要让开发商动起来。”

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