上海版“勾地制” 6.7万元/m2地王再战江湖

2009-10-29 06:15:23
上海黄浦区163街坊历尽了沧桑,尝尽了人世的悲喜。在被推向繁华的巅峰之后,又瞬间归于沉寂。2007年,该地曾被苏宁环球以44.04亿元揽入怀中,单价6.7万元/平方米,使其荣任全国单价地王。然世事难料,一年后,该地意外被退。一年后,163街坊再度重出江湖。在预公告制下,它还能续演地王神话吗?

站在上海南京路步行街的东头,人潮拥挤,商场高楼鳞次栉比,一切皆在诉说这个城市的繁华。惟有一块四面用围墙圈起来的空地在喧嚣中显得有些另类。这块空地即是曾在上海土地市场引起轩然大波的地王—黄浦区163街坊。

在上海土地市场经历生死轮回的2年多时间里,163街坊并没有陷入无人应拍的尴尬,亦或享受地产大鳄竞相追捧的热闹,它只是一直静默地守候在南京东路这条人气最旺的商业街的始端位置。周边竖立的巨大手表广告牌和染了色彩的围墙,让它与世隔绝。

实际上,这块黄金宝地也有过一段风云岁月。2007824163街坊争夺战上,新鸿基、华润置地、九仓等地产巨头从底价18亿元一路紧咬厮杀,经过100多轮激烈奋战后,苏宁环球最终以44.04亿元的价格突围而出。163街坊的楼面价也因此高达6.7万元/平方米,刷新了中国房地产史上土地楼板价的最高纪录。

自此,任由市场变幻,163街坊始终没有面世。直到2009年的1022,土地市场如火如荼之时,上海市土地出让部门小心翼翼地将其再次推向市场。

为防止再流标,上海市政府相关部门对这块地的推出形式和竞拍开发商资质要求等方面做了诸多修改。然而,在这样一个地王频出的市场环境下,它能否会再度上演神话?

苏宁环球抽身天价地

黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端—东至江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路,出让土地面积虽然仅有13709平方米,但规划容积率高达4.8,可建面积约65803平方米,同时也是轨道交通10号线站点,被认作是近年来上海公开市场上位置最好的一个地块。

由于163街坊地块位置特殊,当年的地块标书对开发商要求极为严格,“境外,同期银行存款在1.5亿美元以上,且有投资开发高档写字楼、商场业绩的自然人、法人和其他组织;境内,已进行工商登记、拥有营业执照、具有房地产开发一级资质,注册资金在1.5亿元人民币以上,同期银行存款在10亿元人民币以上,且有投资开发高档写字楼、商场业绩的企业均可申请参加。”

2007628一经公告,163街坊地块立即引起了国内外众多地产商的关注,不仅有新鸿基、九龙仓、中信泰富等港商大鳄,也有铁狮门等美资机构参与。

当年亲历拍卖现场的上海商业地产资深人士陈立民对竞拍最后阶段,房企的火拼情景至今仍然记忆犹新:苏宁环球与九龙仓两家杀红了眼,从39亿元多一路飙升,经过200多轮的相互厮杀,最终以44.04亿元收场,直教现场观众面面相觑。

这样的拍卖结果让陈立民“大跌眼镜”。陈立民推算,按照当时上海甲级写字楼的租金和回报率情况看,该地块最高总价不会超过22.24亿元。陈立民做了一个简单的计算:按开发成本1万元/平方米计,黄浦区163号地块的总成本约为7.7万元/平方米,10%回报率的话,租金每年要7700/平方米,或者每天21/平方米,而市场价却只有这个价格的一半。

天价拿地让苏宁环球成为当时的业界焦点。然而,楼板价达到6.7万元/平方米的历史高价,给苏宁留下的亦是一道难题。业界人士分析,如果再加上正常的建设成本,163地块项目建成后每平方米产品成本接近10万元。

当时负责南京东路163地块项目前期规划的戴德梁行商铺部董事韦泽铭曾公开表示,163地块拿地成本太高,要达到理想的租金回报率,难度相当大。

苏宁环球拍得地块后,迟迟不见开工迹象。此时,全国土地市场急剧降温至冰点,宏观政策方面也有了变化。政府开始紧缩银行信贷,开发商银行贷款受阻。与此同时,证监会对房地产公司增发“喊停”,停止审批开发商的上市申请,不少开发商资金链极度紧张。

时代周报记者发现,在苏宁环球拍得163地块之前4个月,其刚刚完成股市再融资方案,融资额超过4亿元。在竞拍之前半月,苏宁环球又提出100亿元的定向增发再融资申请。不过该申请直到2008年岁末才得以实现,而且最终募资额缩水四成。

市场传出苏宁环球可能会退地的消息。2008813日晚上,苏宁环球终于发布公告,承认163地块退地的事实。其在相关公告中声称:“为共同支持上海市重大工程地铁建设,苏宁房地产和黄浦区房地产管理局经友好协商,已经签署协议,解除原土地出让合同。”

幸运的是,苏宁环球不但退出了一块棘手的天价地,还全额拿回了已支付的土地出让款。

预公告设置较高门槛

经历最为难熬的谷底时期后,上海土地市场随着楼市的飙升而再次疯狂。

今年9月末,市场即开始传出163地块将重新拍卖的消息。但当时代周报记者向上海市黄埔区规划和土地管理局求证时,其称“要出让的话会出公告的”,而对其他问题皆避而不答。

然而,市场显然嗅到了一些气息。“那幅地一定会拿出来的,因为南京路上留这么一块空地,对于整个南京路的形象也不是很好。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为。

果不其然,1022,上海市规划和土地管理局便发布了163地块将挂牌拍卖的“预公告”。

预公告类似香港“勾地制”的土地预申请制度,即开发商在获得土地信息后,可与当地规划和土地管理局进行沟通,在申请时给一个意向购买价格,在政府认可其出价后,再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。一旦开发商获得预公告中地块的竞买资格,竞买价格将不得低于申请报价。

“主要是为了防止开发商盲目高价抢地。”上海市规划和土地管理局相关人士解释道。不过,高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤告诉时代周报记者,这种制度更大程度上是为了保证地块买家的开发实力,让真正想开发这块地的地产商进入,避免土地出现流标现象。

163地块除了实行预公告的形式外,对竞拍开发商资金实力、开发资质等设置了诸多限制。

“比如有建设轨道商业地产经验这条规定,也是一个比较高的门槛。”陆骑麟说道。意向所指,十分清楚。当年的买主苏宁环球,在大型综合型商业地产规划、定位、建造、招商等方面,就无任何成功的个案记录,更别谈轨道商业地产方面的经验。

预公告还对开工时间做了详细规定,严禁开发商拿地不开发现象出现。公告显示,项目开工时间控制在20101112011430期间,也就是说,地块在完成出让近一年,即世博会结束后再开工。

163地块或成新地王

163街坊并不是上海惟一一块重新拍卖的地块。

2008年惨遭流标的长风7C地块,今年和相邻的一幅地块打包出现在土地市场时,被中海地产以70亿元的高价获得,创造了2009年的全国地王。土地市场竞争环境的改变,让这些曾经无人问津的地块变得炙手可热。

而当年退地的苏宁环球,也已重整旗鼓,继续活跃在上海土地市场上。但当时代周报记者向苏宁环球问及会否再次申请竞拍163地块时,其证券事务部称目前还不清楚。

另外,上海商业地产坚冰已破。上海高力国际认为,上海甲级写字楼市场在今年第三季度出现一定程度的回稳,整体空置率13.7%,较第二季度小幅下降了0.4个百分点。租赁成交的回暖使租金下降速度减缓,第三季度上海甲级写字楼市场平均租金为每天7/平方米,市场收益率约为7.5%。高力国际认为,写字楼市场租金在2011年触底,单价下跌幅度较年初预期收窄,同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。

“像163地块所在的黄浦区写字楼市场一直需求稳定,而零售商业物业需求旺盛,供应不多,如353广场、来福士等零售业绩很好。如果163地块建成物业推向市场后,相信可以很快被租售出去。”李庆贤介绍。

163街坊正是在这样一个各方面都向好的市场环境之下重新出现在市场上的。正是如此,市场才担心,163地块会不会又遭到市场的热炒,成为新的地王?

陆骑麟认为,目前土地市场正热,并且上海市中心的优质土地尤其缺少,因此163地块会吸引很多开发商过来竞标。不过,李庆贤认为该地块不会达到2007年的天价,“从成本、回报率看,6.7/平方米的单价是远远偏离市场价值的,现在黄浦区甲级写字楼市场每天7/平方米的租价,无法支撑如此高的楼板价。”

李庆贤认为,尽管163地块存在一定的稀缺性,但现在的商业地产开发商已不像2007年时疯狂,拿地比较理性,“像最近陆家嘴滨江地段成交的几幅商业用地,虽有一线江景,但楼板价也仅在3.4-3.6万元/平方米。”

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