“地王”国企造

2009-10-22 05:04:12
9月10日下午2时40分,一声槌响,2009年中国地王诞生了。“70.06亿元,”上海土地交易中心长风地块拍卖师宣读3号中国海外发展有限公司的报价时,拍卖厅里面一片惊呼之声。观摩厅有些混乱起来。众人忙着打电话、发短信,向外界传递这个最新地王出台的消息。“疯了,这些开发商真的疯了!”盯着观摩厅上现场直播的电视机,几个围在一起的地产业界人士情绪激动。

910,中国新地王诞生,它就是中国海外发展有限公司(下称“中海”,香港联交所代码0688),此前中海连续10个月零拿地。人们曾一度认为,中国建筑的子公司中海是储地的保守派。但大象起舞令人感到恐惧,中海此番一出手就让人叹为观止。

参加这场遍及全国的“地王”争夺战的远不止中海一家国企,无论是央企还是地方国企进军土地市场的步伐都在加快。

香港中文大学讲座教授、财经名嘴郎咸平在与时代周报记者交流时说:他有一个粗略的统计,十大地王九个被国企买下。

新“地王”曾无人问津

910日下午236,上海土地交易中心长风地块拍卖正在进行,中海豪掷70.06亿元,成功“劫杀”了保利地产、仁恒地产和此前一直对长风地块志在必得的绿城中国。

一个多月前,也是在这个地方,有着深圳国资背景的金地集团以30.48亿元的价格拿下青浦赵巷10号地,楼板价达1.5万元/平方米,创下当时的“上海地王”。

仅仅一个月的时间,1.5万元/平方米的纪录就已经作古,中海拿下的长风地块楼面地价已经高达22409/平方米,超过该区域次新房的成交价格。

这次拍卖的长风6B7C地块,由两幅相连地组成,位于上海市普陀区长风商务区,在上海市中环以内,属于市区核心地带,总出让面积达到14.2108万平方米,按2.2容积率计算,总建筑面积为31.2637万平方米,该地块无论是地理位置,还是地块规模,都可以说是今年以来上海最吸引人的一块住宅土地,也是今年上海所有出让土地中位置最好的一个地块,有人惊呼,“地皇”诞生了。

令人玩味的是,去年7月份,长风7C地块曾以起始价16.053亿元的价格出现在土地拍卖市场,最终因无人提出申请而流标。一年后,出让方将南北两块合并成长风7C地块,再加上旁边相邻的6B地块,以土地挂牌起始价30.58亿元打包出让。但由于拍下该地块后还要承担配建5%保障性住房任务,进入申请竞拍流程后,6B7C地块再次遭遇了无房产商申请竞拍的尴尬。

在长风地块正在交易市场拍卖的时候,佑威房地产研究中心副主任陆骑麟正在录制评论地王的节目。

当初有业内人士向陆骑麟咨询长风地块的价格,他建议说:“这块地周边没什么新房子,地块毗邻苏州河,根据目前周边的房价,再按照建安成本来看,开个35亿元到45亿元之间挺好的。”

陆骑麟解释,由于该地块地理位置好,因此开发商希望拿地后走精品房路线,如果小区内还有保障性住房存在,势必会对小区房价产生影响,影响获利。

后来上海普陀区房管局决定改变计划,将5%保障性住房的条件划掉,“在其他地块中统筹平衡。”更改条件后,中海、华润、龙湖等众房企大鳄争相竞买。910,终止网上挂牌前的最后一刻,有房企叫出了60亿元的报价。这个价格远远超过了陆骑麟对长风地块的预期。

目前长风地块并没有新盘出售,该区域内10年以上房龄二手房的价格在15000 16000/平方米,2年左右房龄的二手房单价也仅过2万元/平方米的水准。而且中环线周围的环境嘈杂,现在主要还是以办公类的产品为主,“很难想象在这个地方建设一个特别高端的房地产项目,所以那里的住宅很难卖到4-5/平方米。”陆骑麟在接受时代周报记者的采访时认为。

70.06亿元的成交价,让陆骑麟深感意外。由于长风地块规划要求全装修房交房,未来要政府周边规划落实并且还要市场积极向好,楼盘售价必须4万元/平方米以上,中海才能赚钱。”陆骑麟在接受时代周报记者采访时说道。

虽然不少参加拍卖的房企认为该价格“太高了”,但中海地产代表在接受时代周报采访时表示,长风项目价格不贵,拿得很值。

保守中海突变激进

中海是香港上市公司,隶属于今年刚刚登陆A股,从资本市场上融资420亿元的央企巨无霸中国建筑股份有限公司(上海交易所代码601668)。

此番,中海地产的激情表演,让人很难把它与从去年10月以来连续10个月零拿地的中海联系起来。

今年85日,29家房企齐聚苏州2009年最大规模的土地拍卖会。在14号地块的争夺中,中海地产在19.2亿元之后放弃举牌,最终保利以19.9亿元拿下了苏州新地王,楼面价达7549/平方米。

此次在19.2亿元之后放弃举牌后,中海相关负责人称“不希望中国楼市频出‘地王’”。此言犹在耳边,中海拿地的风格就开始大幅变化。

817日中海发布公告称,已在山东省济南市购买了三幅地,总建筑面积约为263万平方米,总价38亿港元。

831,中海再次在青岛发力,击败万科、保利、海信等的对手,以3.9亿元的价格拿下了青岛市四方区清江路F地块。

94日上午,成都市土地拍卖中心,在成都市青羊区苏坡乡黄忠572亩地块的争夺过程中,中海地产没有再给保利机会,在经过百轮叫价后,力压保利及一干成都本地企业,以6.83亿元将该地块揽入怀中。根据中海最新发布的财报,今年前8个月,中海销售收入达到339.7亿港元。而目前中海的土地储备为2598万平方米,可满足4年的开发规模需要。在今年初,中海制定了2009年完成土地储备400万平方米的目标。

对于中海的拿地策略为何发生如此重大改变,中海地产主席孔庆平曾经用这样一句话回应:“中海地产每年的土地储备计划一般是上一年开工面积的120%2008年,中海地产的开工面积为400万平方米,也就是说2009年中海地产应该完成480万平方米的土地储备计划。”

如果按照这个目标,而到现在为止,中海的拿地规模还仅是九牛之一毛。接下来,中海还将会在土地市场兴风作浪。而中海资金面的宽裕和对土地储备的诉求,从财报中也可以一览无余。

中海香港投资者关系部有关人士表示,目前上海项目所在区域,缺乏高档住宅项目配套。上海长风地块项目的稀缺性强,未来价值提升空间大。

七成国企进军房地产

在中海创造70亿元的全国地王前,土地交易市场亦有多起引发关注的地王事件发生。仅在6月,上海、广州、无锡、宁波、福州等地出现了一块又一块的天价地。

630日下午,中国中化集团旗下的中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的高价摘得广渠路15号地块,刷新了2007年地产市场调整以来北京“地王”的新纪录。

723,金地集团在上海以30.48亿元拿下青浦区赵巷镇特色居住区10号地块,创造了上海地王。

同样作为国企的招商地产和华侨城日前联手在深圳以5.3亿元拿下位于豪宅片区的宝安尖岗山A122-0332号地块。地块最终成交楼面地价18874.64/元平方米,再创深圳新地王。

98,在南京市国土局,同样是国字号的中国保利集团控股下的保利地产以15.92亿元的“天价”一举拿下河西金沙江地块,其楼面地价更是高达每平方米7553元。

综观这些地王,均具一线城市、商务中心区、总地块大等特点,且拿下后的规划多以建高档住宅为目标。“‘ 国字头’拿了诸多地王,从国家对于资源把控的角度来说,是央企直接对于具有核心价值的地块在进行占有。”斯盖高级分析师张宏伟认为。

“央企的这种举动,也是与现在大多数的产能过剩有关,现在投资很可能会亏本,而巨额信贷不容有失,很多企业就选择囤地和买房。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣认为。

郎咸平在某电视节目中也对时代周报笑称:“今年,银行信贷就发出去7.37万亿元,其中百分之三四十让国企拿来投资。国企手握重金,却在国内投资经营环境恶化、产能过剩的情况下不知道怎么花,只有拿着钱去炒股炒地皮,客观上造成地王现象频出。”

更有甚者,这波囤地买房潮中,不乏多个主业跟房地产无关的政府部门在其中推波助澜。根据最近审计署的报告表明,25个中央部委涉及地产违规,涉及金额数十亿。其中,外交部账外资产5169.17万元用于购置房产,农业部越权开发商品房、虚报住房补贴,财政部2008年所属机关服务中心出租财政部房产取得房租收入531.93万元,未实行“收支两条线”管理,公安部越权审批基本建设项目投资4.22亿元。

而一大批国字号企业在资本市场圈到钱后,也希望增加房地产业务在公司中的比重。易居(中国)房地产研究院综合研究部部长杨红旭给时代周报记者分析中海在土地市场上从保守一下子变得激进的原因时说:“中海的母公司中国建筑登陆A股后融资420亿元,它要进一步增加房地产比重。中海则是中国建筑的地产业务上市公司。而中海有了中国建筑作为资金后盾,在土地市场上自然变得生猛异常。”

而即将登陆A股和H股的中冶科工股份有限公司在融资400亿元后,也表露了将地产业务打造成一个“巨无霸”的雄心。

而在200712月登陆A股市场的中国中铁也透露出了要在2016年进入中国房地产业前五名的雄心壮志。

央企里另一个巨无霸中国铁建旗下的房地产业务公司也拥有 470 万平方米左右土地储备,在建面积1300 万平方米。

“国字号”大队伍的加入,带动了楼价地价的走高。如广渠路周边项目房价在1.4-2万元/平方米之间,而15号地块楼面价达到每平方米1.6万元,已经超出了周边房子的平均价格。金地青浦赵巷地块周边房价在1.8-3万元/平方米之间,龙湖滟澜山的叠加别墅卖到接近1.8万元/平方米,而金地的楼板价已经达到1.5万元/平方米。

“有央企背景的房企甚至非房企都开始圈地称王,迫使土地市场瞬间大翻身,地价的抬高导致房价上涨过快,引起了高层的关注。在这种背景下,房地产市场才在二季度遭遇了所谓收紧的重创。”朱大鸣表示。

一些房地产企业的老总私下表示,房地产市场希望能够保持稳定,地价飙升推动房价的上涨,可能会破坏来之不易的房地产市场的稳定。

据悉,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。

地王争夺民营落退

在中海以黑马姿态出现前,绿城中国(下称绿城,香港联交所代码03900)曾势在必得。

绿城董事长宋卫平在竞买心水的地块时,喜欢穿一件红色T恤。长风地块拍卖会上,绿城代表也穿了一件红T恤,但这并没有给绿城带来好运。

97的第一轮竞价中,绿城提前两天挂出56.28亿元的天价,所有的吸引力集中在其身上。可惜,绿城的努力在央企巨大的资金前依然显得不堪一击。绿城在公开竞拍阶段中报出64.1亿元的价格,这一价格与中海的报价相比,低了近6亿元,最终不得不眼巴巴地看着中海夺爱。

事实上,绿城今年也“不差钱”。据绿城提供的数据,今年18月,绿城集团51个在售项目销售额达到315亿元,比去年同期增长158%。在该地块拍卖前,绿城与平安信托签署合作投资战略框架协议。据此协议,绿城在未来三年内有望获得150亿元的信托资金,2009年预计可获得30亿-50亿元。

正是有了平安强大的资金支持,绿城集团曾经一度信心满满。但过往因在土地市场的冒进,绿城在过去一年遭遇资金链危机。这样的惨痛教训,让绿城在拿地策略上逐渐理性化。

“全国拿地进入一种白热化阶段,现在拿的地有个预期才能获利,中海拿的地远远超过底价,也只有国企拿得起,民营房企都是真金白银,看的是中短期利益,如果三年不能获利,民企是不堪忍受的。”朱大鸣告诉时代周报记者。

而在北京广渠路15号土地争夺中,落败的SOHO中国(香港联交所代码0410)董事长潘石屹也曾多次举牌,而且每举一次牌,都会拿着计算器算半天。潘石屹事后表示,最后报价到39.5亿元都是被逼的,可是中化方兴前来拍地的副总根本不用算账,一直举牌,潘石屹不得不跟在后面。

广渠路15号地块正式入市前一周,SOHO中国刚刚获得招商银行北京分行100亿元的授信额度。即使如此,潘石屹宁愿“保持理性的拿地态度”而错过该地块。针对40.6亿元的成交价,潘石屹连连喊“太高了太高了”。

朱大鸣表示,很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本,而是靠具有国资背景容易筹钱,获得了垄断地位,并采取疯狂推高土地价格的办法,将民企逐步驱出市场。

住建部政策研究中心主任王钰林则对央企大举进军土地市场表示了理解:国企、央企有资金实力,也看好市场,当然就进入了。“而且无论什么企业,都有权决定进入什么领域做什么生意,大型国企的资金要被严密监控,不会乱花的。”

“未来楼市会更加寡头化垄断化,房价更是下不来,内环中环板块,百姓购房压力更大,并不是一件好事。”朱大鸣认为。

中国(海南)改革发展研究院公共政策所副所长匡贤明说,在我们思考国企频现地王的深层原因之时,也不得不考虑,随着“国字头”开发商在房地产交易市场对城市土地核心资源的占有,央企在楼市的影响力将更为强大。国家政策一直在左右楼市走向,是不是会因央企大军的加入,未来的调控方式也随之改变?

在“国进民退”的大背景下,民营开发商该如何与“国字头”开发商正面交锋?

匡贤明颇有点无奈地称,一边是要出台鼓励民企投资20条意见(国家发改委牵头制定的《关于进一步鼓励和促进民间投资的若干意见》草案),一边又国进民退,悖论莫过于此。

对于国进民退的批评,王钰林一笑以置之:“什么国进民退,什么央企搅乱房地产市场秩序,什么央企哄抬地价、推高房价的质疑,都是那些大开发商故意炒作出来的,是因为它们实力上拼不过大型国企或者央企,所以故意散播这样的言论,误导舆论。”

本报记者赵卓对本文亦有贡献

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