粤派地产抄底京沪

2010-11-25 01:58:00

来源: 时代周报

本报记者肖素吟发自广州

调控趋紧，在开发商逐渐转战二三线城市之际，粤派地产商却是逆势而上，争夺北京、上海等调控重地的土地。3天之内，仅富力地产、合生创展和合景泰富3家粤派地产商投入京沪两地的土地价款已高达107.81亿元。

“调控的时机是拿地的好时机，调控严厉就意味着地价便宜。”业内分析人士如是说。对粤派地产商来说，这是否同样是京沪夺地的好时机？

现在是拿地好时机

即使在最严厉的调控政策之下，在京沪一线城市，土地交易市场依然火爆。根据中国指数研究院发布的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，京沪两地的土地交易收入均突破1000亿元。其中，富力、合生创展和合景泰富等粤派地产商大举围猎京沪土地，引人侧目。

11月19日，富力旗下北京富力城房地产开发有限公司和北京极富房地产开发有限公司联合体公司以13.6亿元竞得北京市大兴区地铁亦庄线旧宫东站4号地。然而，这不过是粤派地产商攻略京沪的一景。

11月5日，富力地产和合景泰富联合发布公告，斥资3.535亿美元（折合人民币23.47亿元）收购HSNJD旗下上海城投悦城置业有限公司70％的股份。后者持有上海加州水郡住宅开发项目以及商业、办公及酒店综合项目加州广场。这些项目均位于上海市杨浦区新江湾城。

此前两天，京沪土地交易市场的主角合生创展。11月3日，合生创展斥资68.75亿元夺得北京通州马驹桥镇商业地块，时隔一天，合生创展再以15.59亿元夺得上海金山地块。

一切并非偶然。早于9月份开始，粤派地产商就在京沪两地磨刀霍霍。9月1日，合生创展斥资12.46亿元将上海广富林2-5号地块纳入囊中，楼面地价16488元/平方米，溢价率131%。9月8日，合生创展以14.51亿元竞得靠近世博板块的三林集镇A14-1地块，折合楼板价20870元/平方米，溢价率72%。

同样的，粤派地产后起之秀合景泰富则是在9月首次进入上海市场。实际上，合景泰富早于多年前就部署进入上海，直到9月初通过公开拍卖以底价11.5亿人民币拍得上海浦东江边地块后，才正式进军上海。彼时，平均成本已近14700元/平方米。随后，合景泰富向上海绿地收购其普陀项目50%的权益。次月，合景泰富斥资6亿元购入上海嘉定地块，平均土地成本达5500元/平方米。

在其他地产商纷纷转战二三线之际，粤派地产商逆势而上，令人费解。

“我们在看到风险的同时，也蕴藏着机遇。之所以北（京）、上（海）、广（州）、深（圳）调控最严厉，正是因为这些区域投资倾向最多，未来房地产市场升值的期望最大，尤其是在未来通胀、人民币升值和热钱涌入的背景下。”亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者表示。就北京来说，“这个时候土地竞争相对并不激烈，土地溢价率相对比较低，地价可能更趋于合理。对于资金实力比较强的企业来说，现在拿地是个合理的选择”。

一线城市高利润是诱惑

“如果上市成功了，我们有钱了，会将加大进军上海、北京房地产市场的步伐。”许家印在上市前夕接受媒体采访时曾如是表示。

作为中国房地产行业的标杆城市，北京和上海等一线城市历来都是开发商的必争之地，对此虎视眈眈的富力和合生创展同样早已布局京沪，尤其是合生创展早于2008年就移师北京，此番调控无疑是加速其布局。

“调控的时机是拿地的好时机，调控严厉就意味着地价便宜。”易居中国分析师薛建雄对时代周报记者表示，粤派地产商之所以选择此时加速扩张，大有此消彼长的意味。他表示，比较前两年，地王频频出现，粤派地产商基本上没有机会和能力在土地市场上与其他一线开发商一较雌雄。如今，“粤派地产商已经回过神来，有足够的资金来加速扩张。”

“万科等开发商目前的模式是平价快销、滚动开发，而以富力、合生为代表的其他粤派地产商则倾向于打造精致产品，实现物业附加值的最大体现，通过一个项目来获取最大利润。经营方式不同，决定投资的取向。”郭毅如是表示。

一线城市的利润对开发商而言或是一大诱惑。她表示，如果在二三线城市，粤派地产商打造产品所带来的附加值可能远不如一线城市。如果一个项目在二三线城市的销售额是50亿元，产品方面营造的溢价可能是10%-20%，整体利润可能只是5亿元，但是在北京、上海等一线城市，同样性质的地段销售额可能达到100亿-150亿元，利润肯定不一样。

薛建雄进一步解释道，万科、保利等开发商是现金滚动型开发，而富力、合生创展等粤派地产商显然是持有型开发，在扩张上并没有保利、万科的资源优势，因而在单个项目追求最大效益，富力等粤派开发商只能有选择性地在有限城市深挖精耕，而以自身的资金实力，选择北、上、广、深作为重点发展城市，无疑是明智的。

资金链面临考验

“无论在什么环境下，危机是危与机并存。”经纬行研究中心经理朱欣苑对时代周报记者表示。“开发商需要结合企业自身的状况和现金流的状况，只要是处于稳健经营的范围内，大可在一线城市拿地。”

截至10月底，合景泰富已经累计预售金额达人民币100.5亿元，较原定计划提早2个月完成全年目标。由此看来，此次首进上海可谓是现金充裕。

然而，对于富力而言，却暗藏隐忧。

11月9日，瑞银发表报告指出，富力地产及合景泰富收购上海加州水郡项目七成股权，其中富力将支付19亿元，将会令其净负债比率今年升至120%，成为业内最高负债比率的公司。
“这一举措非常激进，风险非常高。首先是负债率已经超出正常负债值，第二是接下来中央经济会议的定调可能是紧缩货币政策，这个环境下对发展商的资金链来说更是一个考验。”朱欣苑对此评价道。

值得注意的是，近期，富力频频以联合体现身土地交易市场。

去年12月联合碧桂园和雅居乐组成了“民企联合体”，以255亿元斩获广州亚运城项目之后，富力将联合体模式发挥得淋漓尽致：谋天津，攻惠州。朱欣苑表示，合作开发可以降低项目风险，但对企业自身的风险并不会降低，可能面临资金链断裂的危险，富力可能会出卖股权，而合作伙伴则有优先认购权。显而易见，富力选择的是进退两宜的方式。