广州8地王的罪与罚

2009-08-06 04:54:42
在地王频现,广州房价领涨全国的当口,广州市对2007年和2008年中标的高价地中8幅未履行土地出让合同的地块进行清算。目前已经对每一幅地块都研究出了具体的处置方案,并上报了市政府等待审批。

而从今年3月份就开始多次提示楼市风险的广州市政府,再提出“希望各方借鉴20072008年楼市异常波动的教训,提防市场骤升骤降的危害”。研究处罚方案,显然缘自于广州2007年高于平均地价的27幅地块中,仍有23幅“晒太阳”的“伤疤”。

富力最贵地王上黑名单

时间回放到2007911—广州土地交易史上空前壮观的一天。当日,广州市政府集中推出13幅地块、总建筑面积130万平方米。

时隔23个月,当日卖出的13幅地块,仍然有9宗未动工。包括富力云祥路地块、保利金沙洲B3701A02B3701A04地块,深圳鸿荣源金沙洲B3702A06地块,广州大运实业在花都区凤凰路(东)地块,深圳惠明盛房地产番禺区中心城区南区福德路南侧( 3-1)地块,雅居乐(京旭)番禺中心城区南区规划青新路北侧(3-2)、南侧(3-3)地块,以及金地在番禺中心城区南区规划滨江大道的地块。

富力云祥路地块在当天首先拍卖。虽然地块总建筑面积才9611平方米,容积率1.2,却仍然引来富力和保利等6家开发商的一番激战。半个多小时之后,总价从最低交易价的3200万元直升至1.8亿元。富力以18729/平方米的楼面地价刷新广东省“地王”记录。

直到2008年底,富力多位中、高层人士在被问及地块现状时,回复依然是,“这幅地块还没交地呢。”

日前,时代周报记者探访位于广州军区同和干休所的云祥路地块,发现仍然没有动工的迹象。一位退休的阿姨告诉时代周报记者,这块地两年前卖给富力的时候,说是要建别墅。但这块地是部队的,因为部队内部原因一直没有协调好,去年底北京那边才下来文件,这块地才交付。“部队把我们的房子盖好,我们就搬走,这里也会被拆掉。”但居民们并不知道他们什么时候才能搬走。

既然土地已经交付,富力为何迟迟不开发?

按照合富辉煌提供的信息,云祥路地块1.8亿元的土地出让金已经交付,但一直到今年6月还未签署建设用地批准书。而时代周报记者致电广州富力多位负责人,对方均拒绝回应相关问题。

广州市国土房管局虽然未公布将要受罚的8宗地块名单。但广州市国土局新闻发言人、副局长黄文波在非正式场合证实了富力云祥路地块“榜上有名”。

就在广州富力对该地块讳莫如深的同时,富力地产和深圳鼎力在20079月以47.05亿元夺得的佛山地王东平新城地块,却传出由于未按时缴清土地出让金,于上月被佛山市国土部门收回的消息,其2.4亿元的竞买保证金也被没收。

“富力的资金链还是很紧张的。”有知情人士透露,而其在去年年报中,已经表明将大幅减缓扩充土地储备的步伐。

云祥路地块拍出之时,合富辉煌首席分析师黎文江等专业人士均对其开发风险提出担忧。“从投资回报的角度考虑,富力会有退地的冲动。”上述知情人士称。 而在此前,富力已经通过退地,甩掉了金沙洲一幅10万平方米限价地的烫手山芋,并悉数拿回了5.05亿元的土地出让金。

穗国土局的罚单

除了富力云祥路这块单价最贵的地王,按照合富辉煌的统计,在广州2007年高价买入、如今却仍未动工的地块还有20多宗。土地面积共121.4万平方米,可建筑面积232.4万平方米,其规模接近2008年的住宅用地总出让量。

“这些地块中,有8块迄今仍未按照土地使用权出让合同的规定如期缴清土地出让金。这些行为已经构成违约。广州市国土房管局上报市政府的处罚方案一旦批准后,这些开发商将面临没收土地出让金、收回土地使用权以及罚款等处罚。”广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示,其中,有极少数地块由于拆迁、规划等问题,政府没能按时交地,这些政府违约在先的地块,政府也会按照合同来办事。

在这些未开发的地王中,保利的金沙洲地块、金地的番禺地块,都多次传出退地传闻,目前也仍未动工。而广东中莱将近45亿元获得的科学城巨无霸地块,则被开发区国土房管局证实,已经被政府收回。

这些爽约的开发商,会拿到多大的罚单?

时代周报记者了解到,近几年广州在土地出让时,对地价款的缴纳时限、开工期限、竣工期限都会事先在土地出让合同中注明。违约责任包括:“开发商如果不能按时支付地价,自滞纳之日起,每日按延迟支付款项的1‰缴纳违约金。延期付款超过60日,经催交后仍不能支付的,政府有权解除合同,开发商无权要求返还定金,政府还可请求受让人赔偿损失”等规定。

按照该规定,富力云祥路地块的土地出让金为1.8亿元,以 1‰计算,自滞纳之日起,每延迟一天就要支付18万元的违约金;而像深圳鸿荣源以21亿元总价获得的金沙洲地块,每延迟一天就要支付210万元的违约金。此外,如果由于迟迟不开发,未按合同约定按时竣工,则每延迟一天,还要再支付总地价的1‰作为违约金。

而如果开发商想要退地,按照合约规定,退还的将只是除合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款(不计利息),政府还将收回国有建设用地使用权。

据广州市维森置业董事总经理张维伦介绍,如果是开发商和政府协议解除的,就可以“全身而退”,连保证金都可以重新拿回。如果非协议解除,则开发商将至少损失首付地价的利息和保证金。首付地价上限一般不超总价的1/3,而保证金一般是起始价的1成。

地王炒高房价

地王拿而不建,开发商损伤毫发,最终仍然是由市场来埋单。

“对于我们小公司而言,根本就没有博弈的机会。”2007年买下了番禺一幅高价地的深圳惠明盛房地产负责人对时代周报记者说,早已交齐地价的他们,等待着各种手续办齐,目前已经开始动工了。“但对于上市开发商而言,买地有时候只是其在股市上融资的一种手段。”买地—上市—圈钱—买地—增发—圈钱—买地,这样的融资循环图,成为地产大鳄们乐此不疲的游戏。

“成本无所谓,地价不怕高,股海作后盾,老大乐陶陶”,这是某房地产企业老总在自己博客中的言论。近两年在土地盛宴上饕餮拿地的保利,几乎在每次发布拿地公告时,都会带动其股价的上涨。

同样得益的还有地王周边的开发商。“坐地起价”的做法屡试不爽。业内广为流传的一个段子,即在富力云祥路“地王”新鲜出炉的当天晚上,南湖板块一个仅剩10余套单位的别墅楼盘便召开紧急会议,商讨提价事宜,并于随后将2.2万元/平方米的价格提高到2.8万元/平方米,一次性涨幅接近30%

同样的故事发生在金沙洲“地王”身上。911,保利和鸿荣源在金沙洲共拍下了3块地,超过8000/平方米的楼面地价,更是将已经失去理性的市场进一步搅热—接下来的“十·一”黄金周,广州的楼价冲上顶峰,这几幅金沙洲地王旁边的恒大御景半岛开盘价就要1.3万元/平方米,附近的中海金沙湾也吆喝到1.2万元/平方米。

赚了一圈吆喝的“地王”,在搅热周边楼价的同时,自身却按兵不动。政府希望加大供应量平抑房价的愿望,并没有在现实中兑现。

按照合富辉煌的统计,这些未售或未动工“地王”土地面积共121.4万平方米2008年出让住宅用地为125万平方米),可建筑面积232.4万平方米2008年为277万平方米),其规模接近2008年的住宅用地总出让量。从而拖累了今年广州楼市的供应量。

“旧地王”还未解套,土地市场上又此起彼伏冒出一个个新“地王”。上月,广州珠江新城D8-C3住宅地块又以1.5万元/平方米的楼面地价“履任”新地王;2007年诞生的楼面地价6230/平方米番禺地王仍在杂草丛生时,大学城一幅住宅地块,又以7296/平方米刷新了番禺区的地价纪录。

目前的楼市已经被重新注入了兴奋剂。国家发改委、国家统计局7月底发布的数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.8%,其中,广州新房价格以3.6%的涨幅领跑全国。

 

这种快涨的局面已经引起广州国土房管局的警惕。“针对当前楼市运行动态,主管部门主要将着力增加供给,维持楼市供求平衡,来保证楼市健康、平稳运行。”黄文波否认了目前“地荒”和“房荒”的说法,但表示将对房地产闲置用地和“捂盘惜售”行为,继续加大巡查和处罚力度。

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