复地逆势挺地王

2009-08-07 17:15:25

武汉“东湖国际”一期在寒风中逆势开盘。1130,武汉地王在诞生22个月后终见天日。

地产的寒冬如今将考验上海复地当初的谋略:在资金不足的情况下,先由豫园商城接手,再腾挪资金接手武重地王项目。上海复地与豫园商城是复星集团旗下的两兄弟。

然而上海复地的如意算盘却遭遇了地产寒冬的考验。选择地王,是对,是错,只有留待市场来检验。

复星兄弟唱“双簧”

2007131 ,是武汉土地拍卖第一锤,上海豫园旅游商城股份有限公司(豫园商城,600655.SH)以高出起拍价77%、总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄,拿下面积52万平方米的中北路147号武汉重型机床(以下简称武重)项目地块。这是武汉历史上总价最高的“地王”,至今无人打破。

武汉地王故事不断:先是上海豫园急征加盟者,同门兄弟上海复地(集团)股份有限公司(上海复地,2337.HK)出人意料地从豫园商城手中“接盘”。故事颇具戏剧性,剧情出人意料。

2007314,在夺得武汉地王仅2个多月之后,豫园商城即发布“加盟”公告,急征其他开发商共同开发武重项目。对此,业内人士普遍认为这一定是豫园资金链吃紧所致。

武重地块面积52万平方米,位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段,是中心城区内难得的大宗地块,可建筑面积约106万平方米。在过去50年中,这里是“亚洲明珠”武汉重型机床厂的所在。

根据当时武汉市政府有关规定,豫园须在200741之前支付近三分之一的土地出让金,即约10亿元,在20071231

之前支付剩余的土地出让金约26亿元。

业界认为,在如此短时间内拿出这么大一笔巨资对豫园商城来说,是不可能的。

最后,豫园商城的“同门兄弟”、同为复星系的香港上市公司上海复地出手,获得了该项目70%的权益,豫园商城保留30%的权益。

然而,真实情况远没有表面这么简单。

“豫园商城出手地王之时,背后就有上海复地的影子。”武汉一位地产人士告诉时代周报记者,“这其实是‘同门兄弟’上演的一出‘双簧’而已。”

 

这位人士说,豫园商城以商业地产起家,拥有上海“老庙黄金”、“亚一金店”以及豫园老街等大量商铺。应该说,豫园商城在商业地产上风生水起,但在商品房开发上却毫无经验可谈。那么,豫园商城为何敢于下手“武汉地王”?

“豫园商城是代替上海复地出手。”上述武汉地产人士指出。

时代周报记者了解到,作为国内地产大鳄之一的上海复地,2002年便进入武汉市场,开发了位于汉阳的复地·翠微新城。上述人士说,2007年翠微新城即将收宫之时,上海复地开始在武汉寻找新项目。“武重老厂、旧城改造这块肥肉,上海复地不可能不惦记。但是,由于去年以来,上海复地攻城略地的步伐太快,即使多方融资,仍显资金不足。于是,由同门的豫园商城出手,而后再腾挪资金接盘,可谓深谋远虑。”

资金链告急

上海复地的如意算盘虽好,可是实现起来却有着很大的难度。

作为上海复地武汉公司营销策划负责人,李晓丽为“东湖国际”的开盘忙活得不可开交,在接听时代周报记者电话时显得匆匆忙忙。显然,她面临着巨大的销售压力。

时代周报记者从东湖国际销售部门了解到,房屋的面积在140-260平方米之间,房子总价动辄超过百万元,高者可达200万元。这个价格在武汉市场显然不低。

东湖国际拟采用分期滚动开发的策略,即用前期开发的产品销售回款来进行后期开发,这样无疑可以缓解资金压力。

“但如果一期不能快速销售、回笼资金,对后期开发则会带来巨大的资金压力。”一位武汉地产人士指出。

中国指数研究院华中分院高级分析师李国政告诉时代周报记者,武重地块周边楼价在6000/平方米左右,而且都是中低档盘,而作为高档盘的东湖国际楼面价格虽高,但不算太离谱。问题是,目前武汉房地产市场成交量日益萎缩,购房者的观望情绪仍然浓厚。

1128,武汉市开发办通报称:今年1-9月,武汉商品房销售量为400万平方米,同比下降60%。目前,房地产市场形势严峻,购房者捂紧口袋,整个市场信心的恢复需要一个过程。

时代周报记者在开盘前走访东湖国际,发现气派的营销中心里看楼的不足20人。

此前,复地集团总裁范伟为表示,“鉴于内地市况疲弱,公司降低今年全年合约销售目标,由原来的70.7万平方米减至40.

1万平方米。”

与疲弱销售相比,资金对于上海复地的考验更为严峻。

上海复地2008年中报显示,上海复地上半年的营业额及净利润为10.33亿元和3598.1万元,比之2007年同期分别下滑达22.7%42%。上半年仅完成全年目标销售约20%

同时,中报披露,截至报告期末,上海复地总资产虽然已经达到人民币约203.74亿元,其中流动资产达人民币约106.83亿元,但总负债则高达146.54亿元,负债率达71.9%

为了缓解资金困局,今年9月,上海复地宣布,公司董事会拟在中国大陆发行19亿元人民币的公司债券,发债募集资金拟用于偿还公司部分银行贷款及补充营运资金。但至今仍没有获批。

1024,上海复地华北区将在北京的三处商业地产项目“打包”,面向京城各大代理行集中推销。据悉,这三个项目本都是上海复地的惜售项目,而且最高佣金比例达销售总额的3%。

“将这样的项目拿出销售,再给予高额佣金的举动,说明上海复地更希望加速现金回收。”分析人士指出。

无论是发公司债,还是变卖商业地产项目,都显露了上海复地的资金链捉襟见肘。

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