复地逆势挺地王

2009-08-07 17:15:25

来源: 时代在线网

武汉“东湖国际”一期在寒风中逆势开盘。11月30日，武汉地王在诞生22个月后终见天日。

地产的寒冬如今将考验上海复地当初的谋略：在资金不足的情况下，先由豫园商城接手，再腾挪资金接手武重地王项目。上海复地与豫园商城是复星集团旗下的两兄弟。

然而上海复地的如意算盘却遭遇了地产寒冬的考验。选择地王，是对，是错，只有留待市场来检验。

复星兄弟唱“双簧”

2007年1月31日，是武汉土地拍卖第一锤，上海豫园旅游商城股份有限公司（豫园商城，600655.SH）以高出起拍价77％、总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下面积52万平方米的中北路147号武汉重型机床（以下简称武重）项目地块。这是武汉历史上总价最高的“地王”，至今无人打破。

武汉地王故事不断：先是上海豫园急征加盟者，同门兄弟上海复地(集团)股份有限公司(上海复地，2337.HK)出人意料地从豫园商城手中“接盘”。故事颇具戏剧性，剧情出人意料。

2007年3月14日，在夺得武汉地王仅2个多月之后，豫园商城即发布“加盟”公告，急征其他开发商共同开发武重项目。对此，业内人士普遍认为这一定是豫园资金链吃紧所致。

武重地块面积52万平方米，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，是中心城区内难得的大宗地块，可建筑面积约106万平方米。在过去50年中，这里是“亚洲明珠”武汉重型机床厂的所在。

根据当时武汉市政府有关规定，豫园须在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出让金，即约10亿元，在2007年12月31日

之前支付剩余的土地出让金约26亿元。

业界认为，在如此短时间内拿出这么大一笔巨资对豫园商城来说，是不可能的。

最后，豫园商城的“同门兄弟”、同为复星系的香港上市公司上海复地出手，获得了该项目70%的权益，豫园商城保留30%的权益。

然而，真实情况远没有表面这么简单。

“豫园商城出手地王之时，背后就有上海复地的影子。”武汉一位地产人士告诉时代周报记者，“这其实是‘同门兄弟’上演的一出‘双簧’而已。”

这位人士说，豫园商城以商业地产起家，拥有上海“老庙黄金”、“亚一金店”以及豫园老街等大量商铺。应该说，豫园商城在商业地产上风生水起，但在商品房开发上却毫无经验可谈。那么，豫园商城为何敢于下手“武汉地王”？

“豫园商城是代替上海复地出手。”上述武汉地产人士指出。

时代周报记者了解到，作为国内地产大鳄之一的上海复地，2002年便进入武汉市场，开发了位于汉阳的复地·翠微新城。上述人士说，2007年翠微新城即将收宫之时，上海复地开始在武汉寻找新项目。“武重老厂、旧城改造这块肥肉，上海复地不可能不惦记。但是，由于去年以来，上海复地攻城略地的步伐太快，即使多方融资，仍显资金不足。于是，由同门的豫园商城出手，而后再腾挪资金接盘，可谓深谋远虑。”

资金链告急

上海复地的如意算盘虽好，可是实现起来却有着很大的难度。

作为上海复地武汉公司营销策划负责人，李晓丽为“东湖国际”的开盘忙活得不可开交，在接听时代周报记者电话时显得匆匆忙忙。显然，她面临着巨大的销售压力。

时代周报记者从东湖国际销售部门了解到，房屋的面积在140-260平方米之间，房子总价动辄超过百万元，高者可达200万元。这个价格在武汉市场显然不低。

东湖国际拟采用分期滚动开发的策略，即用前期开发的产品销售回款来进行后期开发，这样无疑可以缓解资金压力。

“但如果一期不能快速销售、回笼资金，对后期开发则会带来巨大的资金压力。”一位武汉地产人士指出。

中国指数研究院华中分院高级分析师李国政告诉时代周报记者，武重地块周边楼价在6000元/平方米左右，而且都是中低档盘，而作为高档盘的东湖国际楼面价格虽高，但不算太离谱。问题是，目前武汉房地产市场成交量日益萎缩，购房者的观望情绪仍然浓厚。

11月28日，武汉市开发办通报称：今年1-9月，武汉商品房销售量为400万平方米，同比下降60%。目前，房地产市场形势严峻，购房者捂紧口袋，整个市场信心的恢复需要一个过程。

时代周报记者在开盘前走访东湖国际，发现气派的营销中心里看楼的不足20人。

此前，复地集团总裁范伟为表示，“鉴于内地市况疲弱，公司降低今年全年合约销售目标，由原来的70.7万平方米减至40.

1万平方米。”

与疲弱销售相比，资金对于上海复地的考验更为严峻。

上海复地2008年中报显示，上海复地上半年的营业额及净利润为10.33亿元和3598.1万元，比之2007年同期分别下滑达22.7%和42%。上半年仅完成全年目标销售约20%。

同时，中报披露，截至报告期末，上海复地总资产虽然已经达到人民币约203.74亿元，其中流动资产达人民币约106.83亿元，但总负债则高达146.54亿元，负债率达71.9%。

为了缓解资金困局，今年9月，上海复地宣布，公司董事会拟在中国大陆发行19亿元人民币的公司债券，发债募集资金拟用于偿还公司部分银行贷款及补充营运资金。但至今仍没有获批。

10月24日，上海复地华北区将在北京的三处商业地产项目“打包”，面向京城各大代理行集中推销。据悉，这三个项目本都是上海复地的惜售项目，而且最高佣金比例达销售总额的3％。

“将这样的项目拿出销售，再给予高额佣金的举动，说明上海复地更希望加速现金回收。”分析人士指出。

无论是发公司债，还是变卖商业地产项目，都显露了上海复地的资金链捉襟见肘。