许家印新征程:不许失败

2015-04-06 23:16:52
许家印和团队已经接到新任务—未来三年,矿泉水、乳业、粮油要计划赴港上市。

时代周报记者 刘娟 发自广州

“购房最好时机来临,您还在等什么?”此刻,国内各大楼盘正在忙着给购房者发送推销短信,售楼处夜夜灯火通明并承诺不打烊不涨价来抢客。这就是政策市下中国楼市的特别之处,“3•30新政”大超预期,市场信心一下子汹涌喷发。

在楼市新政出台那一刻,恒大地产(03333.HK)老板许家印正坐在主席台上回答记者提问。这里是恒大地产2014年业绩会现场,在可遐想的一波阳光普照行情下,许家印对今年的市场形势判断最为乐观,他将恒大今年的销售目标设定在1500亿元,这是恒大上市以来目标上调幅度最高的一年,同比大增36.4%。

他对公司去年的表现颇为满意,他们有十项指标获得行业第一,其中就包括销售金额、土地储备、股东回报率等这些核心指标。

作为多元化战略最坚定不移的拥趸,许家印在当天还晒出其多元化的首张成绩单,截至2014年年底,恒大矿泉水、乳业、粮油、健康四大产业累计投入了64.2亿元,占恒大总资产1.35%,遗憾的是,这些产业还未见到明显盈利。

许家印坦承,这些产业还大多处于市场培育阶段,但争取在今年开始实现多个产业的盈利,他和团队已经接到新任务—未来三年,矿泉水、乳业、粮油要计划赴港上市。

1500亿硬指标:时间过半,任务过半

许家印的逻辑出发点很简单,地产行业正在慢慢软着陆,今年的房地产整个成交“一定会高于去年”。2015年,楼市进入新常态,行政干预措施继续退出。“3·30”楼市新政就是一个好开端,二套房贷首付降至四成,二手房营业税免征门槛“五转二”,这是让开发商和购房者都热血沸腾的一剂猛药。

“恒大地产每年的计划,没有一年不实现的,尤其是今年非常有信心,1500亿元必定时间过半,任务过半,”在许家印看来,这没有什么难的。去年行情那么低迷,恒大依旧保持快速增长势头,这给了他信心。在2013年首次跻身千亿俱乐部后,恒大的销售额在去年迈入一个新高度,销售金额1315亿元,同比增幅超30%。

“在市场不好的时候,才能显示出企业的竞争力,”这句话,许家印在三年前、五年前的发布会上都已有过类似观点,他说,“从买地开始,恒大就定位刚需,我们的思路就是薄利多销,要少赚或不赚老百姓的钱,我们的利润主要来自施工企业、材料供应商对恒大的让利。老百姓买到高性价比的房子,恒大获得比较客观的回报,这是双赢的事。”

基于这层定位,“超额完成销售指标”是恒大内部考核的必答题。翻阅恒大历年年报不难发现,除此,2009年上市以来的6年间,恒大年度销售金额年均增长高达66.8%,净利润年均增长301.8%,土储水平年均增长33.5%。2014年,恒大销售金额1315亿元,净利润180亿元,土储1.47亿平方米,分别是2009年上市之初的4.3倍、16.1倍和2.7倍。

在恒大公布的2014年业绩中,他们有十项指标获得行业第一,其中就包括销售金额、土地储备、股东回报率等这些核心指标。

 “去年公司也开始逐步转向一、二线城市,2014年新购的项目17个,一、二线城市项目就占了13个。”恒大集团总裁夏海钧也在业绩会上介绍,恒大基本会在城市布局上走平稳路线。此外,恒大还坚持一贯“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的开发模式,保证恒大一年四季有楼可售。目前,恒大拥有305个项目,其中在建项目274个,争取在6-8个月开盘。

寻找并购:不错过一、二季度的好机会

恒大的底气还在于,目前跟多家金融机构达成合作,手握授信达1600亿元。在此支持下,恒大庞大的土地款支付情况良好。目前为止总的土地地价2200 .1亿元,已经支付了1955亿元,到期未付的只有244.6亿元。其中今年到期应付款为90 .5亿元。

财务面正在变得好看。恒大财报显示,去年公司的净负债率为85.9%,相较于2013年微降3.7%。集团首席财务官谢惠华对此指出,未来将继续降低负债率,并把负债率目标设定在70%。

作为沪港通标的股,恒大近期股价升势凌厉,但市盈率只有三四倍。证券人士介绍,恒大所在的地产板块一直以来被认为是价值洼地,地产港股平均市盈率只有5倍,与A股超过10倍的市盈率相比差距甚大。

恒大致力于不断优化债务结构,并积极开拓融资渠道增强资本实力。继去年12月宣布提前偿还13.5亿美元的优先票据后,公司于2月成功发行10亿美元于2020年到期的12%优先票据。

“在资本市场上,这是第一家企业用自有的运营资金提前偿债,”夏海钧希望用这个举动来体现恒大的资金实力,他说,大部分的企业债券都是再融资,恒大是用自有的资金把它提前偿还,为什么要做这个工作?要给资本市场一个强有力的信心。

而今年2月那笔10亿美元年息12%的优先票据,将承载恒大接下来的新动作—为寻找并购地产业务做准备。

“这笔票据利息略高一点点,但对比整个大战略决策来说,这个成本能承受,” 夏海钧说,这种并购机会,我们还在寻找的过程中,但如果错过了今年一季度、二季度,未来并购好项目、好公司的机会可能就没有了。

“大鱼吃小鱼”时代,包括恒大、融创在内的房企大鳄,都希望在并购市场寻找到机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。

“我相信在未来阶段,恒大在项目并购或公司并购方面的优势会得到显现,” 夏海钧如是称。

四大产业要利润:只许成功,不许失败

“说我们不务正业,我不同意,”这样的质疑,许家印或许已听了几万遍。在3月30日业绩会现场,同样的问题又来一遍,他不服气。

告别地产黄金十年,大多数房企转向跟副业要利润,这当中,恒大毫无疑问是多元化战略最坚定不移的拥趸。过去几年,几乎没有人质疑恒大投资新产业的决心,他们习惯以令外界目不暇接的节奏来开始一轮又一轮收购布局。

从早期的恒大女排、足球到音乐、电影、动漫、冰泉,再到后来的粮油、畜牧、乳业等,恒大的多元化涉及了多个行业和领域,许家印已经找到一个大概念来包装他的多元化帝国。去年8月,恒大首次提出要进军“世界500强”,这是一个好契机。

“以恒大目前的规模来说,如果不走多元发展战略,就等于浪费企业品牌,也会失去很多发展的机会,”许家印说,恒大去年销售1300亿元,回款现金1100亿元,实现利润180亿元,在这个基础上,总共才投了60多亿元做新产业,这是公司的大战略发展。

2015年,恒大开始执行第7个“三年计划”,许家印将其发展主题确定为“夯实基础、多元发展”。矿泉水、粮油、乳业、健康这四大产业,被他确定作为主业房地产外的有效补充。

这些产业的共同特征是围绕饮食与健康,有巨大市场和发展空间且需求高速增长,投入产出比高,短期能实现快速跨域式扩张。这也是恒大之所以迅速切入的原则,当然,以许家印的一贯风格,他对这些产业的要求是“只许成功不许失败”。

在业绩会现场,恒大首次晒出多元化战略的成绩单,截至2014年年底,上述四大产业累计投入了64.2亿元,占恒大总资产1.35%,遗憾的是,这些产业还未见到明显盈利。

辉立证券分析师陈耕认为,市场风险小、现金流好的行业是恒大多元化的方向,快消行业比地产具有更大的盈利空间,但竞争格局的差异也决定了恒大的多元化在短期内难竟全功。

许家印坦承,这些产业还大多处于市场培育阶段,但争取在今年开始实现多个产业的盈利,其中矿泉水今年的计划销售额就有40亿元。

值得注意的是,恒大未来三年在多元化业务上的投入分别为20亿元、15亿元和10亿元,明显减少。

“恒大在多元化战略上基本思路已经稳定,未来三至五年,恒大将不会再介入新产业,”许家印对多元化考核有新指标,矿泉水、粮油、乳业计划三年后在香港分拆上市。

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