北京楼市乍暖还寒

2009-12-21 17:49:09

陈朋是北京某中介公司的部门经理,主要负责二手房买卖。在他看来,二手房的销售旺季来得有些突然。

好日子是从2月份开始的。今年12月份,北京市二手房的成交量已累计成交1.67万套、148.3万平方米,套数和面积分别同比增长了30.2%21%。这已经超过2007年的水平。

根据北京市房地产交易管理网的数据,第一季度,北京二手房交易量为3.6万套,与去年同期相比翻了一番;京城实际成交的期房商品住房为22088套,环比去年第四季度上涨了52.3%。现房商品住宅共成交5442套,环比去年第四季度,上涨了32.9%。北京房地产商们,真的守到了期望已久的春暖花开?

中介炒高房价

412,备受关注的2009年北京国贸春季房展落下帷幕。其中北京项目意向成交金额约为21亿元,与去年春季房展,北京项目15亿元的成交金额相比增长4成。

房展开幕第一天,进场人数就超过了35000人。主办方称,“这突破了17年来的历史最高水平。”

参展项目中,位于宣武区、崇文区二环以内的两个项目报价分别与19000/平方米和25000/平方米。位于丰台区三至四环间的项目报价在13500/平方米-16000/平方米。在这样的背景下,开发商顺势做起了涨价文章。作为年后京城最火的房产项目,远洋沁山水房价涨到14000/平方米,而在今年春节前开盘的一期均价是11000/平方米。位于二环的中信城超过18000/平方米的均价,比去年秋季房展价格涨了近2000/平方米。位于房山、昌平等远郊区域的项目也在纷纷提价。今年房展会上,几乎看不到优惠折扣的叫卖。

“北京的房价很大程度上是被房产中介炒起来的。明显看准了购房者买涨不买跌的心态”,陈朋说。

二手房带动楼市回暖

“本轮楼市逐渐回暖的过程中,二手房走势非常引人注目。本来商业银行主打一手房贷款,对二手房贷款这部分业务重视不够,但现在一些城市的商业银行已开始主动做二手房贷款业务了,而且十分积极。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。“楼市交易量回暖,很多城市是从二手房市场开始的”。

时代周报记者从北京房地产交易管理网获悉,第一季度,北京市商品房价格继续走低,总体开盘均价比去年四季度下降了14.1%,每平方米下降近2000元。今年春季房展会,商品房的成交均价为11775/平方米,比去年秋季房展会成交均价下降了1252/平方米。

“二手房价的不断下降,对新房价格构成一种压力。”中原房地产北京分公司总经理李文杰说。他认为,在楼市不景气的情况下,二手房价格率先出现实质性降价。今年以来,北京二手房市场持续回暖,这对于新建房价格也起到一定刺激作用。

去年11月以来,北京市房地产市场成交量开始止跌趋稳,今年2月中下旬以来,更是出现成交量全面回升的迹象,尤其是二手住房成交量已超过2007年的水平。去年11月、12月,今年1月、2月,北京市二手房日均成交量分别为170套、192套、283套和335套,环比持续增长,215-20日,日均成交量已稳定在400套左右,20日以来日均成交量更是增至600套。

经过新一轮的春暖,“估计有三到四成的有购房意向的人开始动手了”。最抢手的房子是80平方米左右的小两居和120平方米左右的大三居。这就意味着,即将结婚的年轻人和“小换大”的有房户成为本次购房潮的主力。

 “现在成交的都是好房子。”陈朋说。在他看来,现在畅销的房子都是在户型、朝向、装修方面有优势,性价比比较高的。这批好房子卖完了,好日子还会不会持续?

地产开发投资下降

春江水暖鸭先知。房产商们信誓旦旦:房价已经“触底反弹”,但是这背后却是地产开发投资额的不景气。

2008年,北京市房地产开发投资总体呈下降趋势,累计完成开发投资1908.7亿元,比上年下降4.4%。从20085月份开始,商品房施工面积由同比增长转为下降,新开工面积增速从快速增长转为逐步放缓;9月份后开始下降,并且降幅逐渐扩大,全市商品房新开工面积2337.2万平方米,同比下降8.6%,竣工面积连续下降,比2007年下降11.5%。其中住宅竣工面积下降24.5%

今年1-2月,北京市房地产开发投资延续去年8月份以来的下降趋势。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计数据显示,完成投资额119.8亿元,同比下降33.4%,降幅比去年全年扩大29%

第一季度,京城土地市场也出现交易疲软的态势,成交量环比大幅下降。第一季度,北京住宅用地成交量仅为6宗,成交土地面积仅为21.3万平方米,环比去年第四季度住宅用地的成交面积下降了93.3%

亚豪机构认为,土地成交变化说明,在楼市尚未明显回暖的大环境下,开发商投资的态度比较谨慎。

同样的情况也出现在“炒房客”的身上。北京中原三级市场研究部提供的报告也显示,超过九成的消费者为首次置业及改善型购房人群。

亚豪机构日前发布的报告显示,第一季度,北京楼市去库存化成效明显,存量商品住宅消化压力大大减轻。据统计,第一季度,包括政策房的存量商品住宅总面积1195.4万平方米,减少了160.8万平方米,与2007年同期的存量面积已基本持平,基本处于合理区间。

根据金地地产的估算,按照目前的销售数据,北京至少还需要一年才能把市场上现有的存量房卖光。

2007年的好日子是再也不会有了。”陈朋感慨。

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