第一太平戴维斯：产业物流成地产新引擎，二季度上海甲级写字楼净吸纳量翻番

2021-07-09 19:13:33

来源: 时代在线

7月8日，第一太平戴维斯在沪举行了2021半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析的媒体分享会。

第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可、第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐、第一太平戴维斯中国区市场研究部经理张毅出席本次活动。

尽管贸易紧张局势叠加疫情影响，但中国作为生产能力全面复苏的国家，出口量持续稳步的增长，并保持了巨额的贸易顺差。而随着网上零售市场份额占比的逐步扩张，在线平台（例如社交电子商务、直播等）、以及更广泛的产品类别（例如快消品、跨境电商等）正在以更为迅速便捷的方式扩张，促使物流仓储市场蓬勃发展。

第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾在发布会现场指出，电子商务、先进制造业、房地产信托投资基金及其它政府扶持力度驱动着产业物流市场的增长，但另一方面，优质地块稀缺、税收要求、专业操作团队、土地使用年限等也是存在的挑战。

近一年以来，市场发生多宗涉及物流资产的资产包或股权交易；投资人活跃的关注度一定程度上压低了一线城市的资产收益率，目前维持在5.0%至5.5%之间。

在产业及物流地产部分，数据中心、冷链物流、产业园区及生命科学产业正日益成为投资者关注的投资热点。

据统计，国内首批9只基础设施公募REITs于今年6月21日在沪深交易所正式上市，其中仓储物流及产业园区为底层资产的产权类REITs占到了5只。

“目前公募REITs主要聚焦在基础设施领域，除广义基础设施外，还包含产业园区、物流园区、IDC数据中心等，一方面降低了个人投资门槛，另一方面为工业地产提供了新的退出渠道。” 罗瑾表示。

回顾上半年上海地区甲级写字楼市场，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐表示，二季度，上海甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，共计为市场增加约25.8万平方米写字楼面积，截至季末，全市甲级写字楼总存量达1,430万平方米。季内新入市项目包括：锦沧文华广场、恒基旭辉天地、国际传媒港（F1&L1）以及SK大厦。

从甲级写字楼净吸纳量上看，要环比上个季度翻一番，共计41.1万平方米，为过去三年以来最高季均水平，因疫情被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。其中值得一提的是，占比全市存量约1/3的非核心商务区贡献了51%的吸纳量。

受益于成交显著回暖，尽管有新项目入市，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.3个百分点至14.5%。排除新供应因素，大部分商务区空置水平均有不同程度下降。

徐梦璐进一步表示，“随着项目出租率改善，业主对未来市场重拾信心，进而上调租金或减少优惠举措。二季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天人民币7.3元。租金上调主要由浦西板块（环比上调2.0%）带动。预计下半年市场计划还将迎来100万平方米新增供应，其中超过75%将集中于非核心商务区。”

在一手商品住宅市场方面，第二季度上海新建商品住房新增供应约238.8万平方米，环比上涨146.2%，同比上涨15.6%。一手商品住宅成交量共计约245.8万平方米，环比下跌23.5%，同比下跌0.9%。一手商品住宅成交均价环比下降4.8%，达到每平方米人民币53,150元，同比下降11.8%。

第一太平戴维斯中国区市场研究部经理张毅在演讲中指出，在一手高端公寓市场中，二季度上海一手高端公寓市场中，星河湾花园、上海院子以及古北中央公园新增供应入市，共计10.2万平方米。一手高端公寓成交量共计约17万平方米，较上季度下降36.5%，同比下降41.0%。一手高端公寓价格指数较上季度环比下降0.7%，同比上升1.6%，平均成交价格达到人民币每平方米120,200元。

此外，二季度上海首批集中土地出让共成交23幅商品住宅为主地块，除3块位于中心城区的土地外，有多块热门土地位于五大新城区域。第二季度，上海共计出让7幅纯租赁用地，建筑面积共计29.8万平方米，成交平均楼板价约人民币每平方米4,094元。地块均以零溢价成交。

6月中旬，上海土地市场释出11块拟出让土地预告。其中三块位于中心城区（一块位于徐汇康健社区，两块位于杨浦江浦及定海社区），剩余地块除一块位于宝山区的顾村大居外皆位于五大新城内。预计出让规则不变，有望维持较为稳定的市场秩序。后续第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批则在10-11月集中出让。

发布会最后，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可则带来了Savills 2021年全球研究部专题研究报告《影响力》亮点预热演讲。该报告今年以“演变”为关键词，对全球房地产市场进行了研究。

据简可透露，《影响力》报告对于明年投资者的主战场阵地做了调查。调查结果显示主要在欧洲地区以及东亚地区，中国未来投资主要类别还是写字楼，在东南亚和澳洲这方面未来主流的投资资产类是物流。美国和英国主要的投资类别是营运性的住宅。

“与前几次金融危机之后的应对方式相似，投资者的投资行为逐渐向核心资产进行战略转移。但是之前的核心资产定义在CBD的写字楼，这次因疫情原因，在政府大力扶持的政策背景下，科研类资产数据中心及一些服务ESG里面的资产，在过去一段时间它的增长较快。”

此外，大型企业的租赁需求也发生了变化。一些科技型公司会更加接受混合办公楼以外，传统企业随着业务模型的演变，对混合办公楼的接受度也在不断提高。这种演变不仅局限于写字楼的使用方式，对于业主和租户来说演变都是存在于他们开展用户的方方面面。

在碳减排部分，报告也列举了全球前100强的企业，其中有59家已经制定了减排目标，在这59家中有41%家企业在近两年制定了具体的减排目标。目前在港交所上市的企业，需要提供ESG报告，最近在深交所也有相同的要求。因为租户对于ESG方面的看中，导致了投资者对ESG可持续性的碳比例也在不断加深。

据了解，更多《影响力》报告内容计划将于下半年正式发布。