债务高峰临近 房企“借新还旧”

胡天祥
2020-11-16 14:29:37
据彭博社数据显示,境内房企2020年10―12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元;同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

房企偿债能力将面临大考。

日前,远东资信研究部发布报告称,2020年第三季度共有21只债券发生违约,涉及的违约主体共有13家,其中6家为首次违约主体。而在这6家之中,有4家是房企,具有明显的行业倾向性。

“通过研究发现,近期房地产政策收紧或许只是一个诱因,主因还是企业自身盈利能力和营运能力下降。”近日,远东资信表示,从上述4家房企违约事件中看出,公司发展战略应随政策导向和行业趋势及时作出调整,并警惕外部环境变化。

进入第四季度,各大房企偿债压力依旧不减。

据彭博社数据显示,境内房企2020年10―12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元;同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。

克而瑞表示,2020年上半年房企整体偿债指标都在走弱,虽然整体风险可控,但是偿债压力和融资成本都在加大。下半年,在三条红线政策下,预计更多房企将通过增加少数股东权益的方式通过红线指标,同时,明股实债、增发配股、永续债发行等现象也会增多。

多家房企违约

时代周报记者不完全统计,今年以来,共有6家房地产相关企业首次违约,包括新华联集团、宜华集团、泰禾集团、天房信托、天房集团、三盛宏业。

3月6日,新华联集团发布公告,由于流动性极为紧张,公司无法按时足额兑付“15新华联控MTN001”本息。

受此影响,3月9日,东方金城决定将新华联集团主体信用等级由A+下调至C(不能偿还债务)。5月6日,上海清算所发布通知,新华联集团未能按期足额兑付“19新华联控SCP003”本息,已构成实质性违约。

兴业证券指出,无论是ofo共享单车等一级市场投资,还是科达洁能、赛轮金宇等定增、二级市场的投资,新华联集团在资本市场的投资是亏多赢少;从公司盈利来看,多元化扩张也并未带来盈利改善。内外交困下,集团的信用风险频频爆发,叠加2020年以来卫生事件对公司业务的冲击,最终导致了债券违约。

曾获“中国十佳优秀民营企业”的宜华集团,也在今年5月份违约。

5月6日,上海清算所披露公告,因未能按期兑付“17宜华企业MTN001”利息,宜华集团已构成实质性违约。

“此次债券违约,主要是由于新冠肺炎疫情蔓延,影响公司正常复工,经营性现金回笼短期基本停歇。”宜华集团在公告中回应称,同时由于抗击疫情资源性消耗较大,公司整体维护成本较高,也进一步影响公司流动性。

最令外界诧异的是天房信托与天房集团。

天房信托成立于1993年,天房集团成立于1999年,两家公司实际控制人均为天津市国资委。

“天房信托和天房集团的房地产开发业务区域主要集中在天津地区,而天津市近年来经济实力偏弱,导致产业聚集和发展相对不足,对人口吸引力弱,在较大程度上影响房地产行业的发展。”远东资信表示,今年以来,房地产政策偏紧且天津经济情况不佳,天津市房地产市场量价齐跌,料将使得天房信托和天房集团收入大幅下滑。

资料显示,在此之前,两家公司已出现亏损情况。根据2018年半年报(最新可获数据),天房信托2018年上半年净利润为-0.58亿元;天房集团净利润自2016年起持续下滑且由正转负,2016年、2017年、2018年上半年净利润分别为-3.98亿元、-22.06亿元、-9.70亿元。

远东资信指出,上述两家公司的发展与行业趋势相背离,在行业下行期还频频扩张,直接导致后续资金供应不足,之后随着融资渠道收紧最终导致违约。

明年将迎偿债高峰期

进入11月,各大房企的偿债压力依旧不减。

据彭博社数据显示,境内房企今年11―12月到期的人民币债券规模分别约为709.55亿元、917.61亿元;同期到期的美元债分别约为467亿美元、238.79亿美元。

另据联合资信测算,不考虑行权,2021―2023年,地产债到期金额分别为5278亿元、3065亿元、3454亿元。

如果考虑含权债行权,2021―2023年,地产债到期及行权的金额约为7840亿元、3870亿元、1960亿元,其中2021年地产债到期及行权压力最大。

“近年来房企债券融资规模受到监管政策影响波动很大,资本市场对财务稳健的高评级房企偏好迁移明显,头部房企利用债券等融资方式置换债务空间相对更大;高杠杆房企和中小房企如果没有做好现金和可快速回款的项目储备,发生信用风险事件可能性将增大。”联合资信指出。

近日,汇生国际融资有限公司CEO黄立冲告诉时代周报记者,对于房企而言,目前最切实可行的办法就是通过发新债来还旧债。 

10月12日,新力控股拟发行2.5亿美元票据,用于借新还旧及补充一般营运资金。

10月26日,蓝光发展完成发行15亿元中期票据,用于偿还“17蓝光MTN001”。

10月29日,碧桂园拟发行17.78亿元公司债券,用于偿还2021年3月2日到期的公司债“16碧园01”。

10月29日,美的置业79亿元小公募获上交所受理,在扣除发行费用后,拟全部用于偿还公司债券。

“房企主要偿债能力指标受拿地资金来源、拿地强度、去化率及货地比等因素影响。”中达证券指出,为了改善偿债能力指标,未来项目合作开发、引入中长期战投等合作模式或将更为频繁。同时,高周转模式或将持续,并拓展至施工及交付阶段。

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