解决深圳住房问题未必要学新加坡,专家:建得越多,问题越大

梁施婷
2020-09-02 08:19:32
深圳的住房问题的出路是要在城市群里面去解决,在于利用周围圈层来做产业和功能疏解,疏解配套住房需求。

2.jpeg深圳市在建楼盘。(图片来源:图虫创意)

中国经济最市场化的深圳,正计划学习“新加坡模式”来解决深圳的住房问题。

在8月28日一场发布会的演讲上,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡提出,深圳住房要学习“新加坡模式”,将来60%的深圳市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中。

张学凡在会上还表示,深圳将采取包括商品房和公共住房在内的大规模建房行动。其中,将发展110万套公共租赁住房,每年公共租赁住房建设10万套。

理想很丰满,但如何实现值得斟酌。有声音指出,“新加坡模式”未必就是解决深圳问题的最好路径。

投资客易赶,刚需难解

就在约一个半月前,深圳市住房和建设局发布了八项措施精准调控楼市,内容包括升级限购条件、打击假离婚、提高税费标准等。

但在7.15新政之后,深圳楼市依然火热,源源不断的刚需涌向深圳的房地产市场。

时代财经以购房者身份向深圳中原地产的一名地产经纪咨询时了解到,新政之后仍然有大量的需求,一手房、刚需盘几乎被秒。

3.jpeg购房者在某楼盘外排起了长龙。

在该名经纪提供的视频中显示,购房者在某楼盘外排起了长龙。“(这是)前两天龙岗的楼盘,几分钟就没了。”上述经纪表示。

供不应求已经成为了深圳房地产的一个基本面。佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策在接受时代财经采访时指出,深圳的房价上涨,不全是因为投机炒作。

“深圳作为产业如此发达的一个城市,整个基本面本来就比较好,但因为深圳平均每年的新增建设用地指标极其有限,大部分要依赖旧改,而旧改的周期还很长,整个供求市场一直是处于一个非常紧张的状态。”刘策表示。

由政府发布的《深圳市住房发展2020 年度实施计划》披露了过去4年深圳住房供应的情况。从2016年至2019年底,深圳市累计供地拟建设商品住房26.27万套,完成“十三五”规划指标75%,其中新供用地建设3.81万套、城市更新建设13.15万套、土地整备利益统筹建设9.31万套。

在保障性住房方面,从2016年至2019年底,全市安居工程建设筹集共计35.34万套,已完成“十三五”规划任务的88%,安居工程供应16.98万套/间。

但与此同时,在4年间深圳市还有接近164.8万的人口流入。

事实上,张学凡在28日提出的深圳市要完成170万套各类住房的筹建,让60%的深圳市民住上由政府提供的住房目标并不是首次强调。

早在2018年6月的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的征求意见稿中已经提及,到2035年计划筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

这一个目标对于深圳市想要对标的新加坡还有一定差距。2018年的数据显示,由新加坡政府提供的组屋能够占据住房市场超过七成的比例。

而政府大规模的干预已经成为新加坡解决住房问题的一大重要特点。

从上世纪60年代起,新加坡就成立了HDB(建屋发展局),推行“居者有其屋”计划,鼓励中等收入和低收入阶层购买由HDB兴建的公共组屋。

而到了1995年,新加坡政府开始推出一种“执行共管公寓”的混合型物业,既具有公共住房特性,同时允许住满5年以上的屋主在公开市场上转售物业。

一方面,政府提供绝大部分的住房供应,超过八成的人口居住在HDB组屋里;另一方面新加坡政府也通过土地出售计划(SOSP),定期向市场出售土地。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受媒体采访时曾指出,深圳过去20年更多的是市场化模式,在大大促进房地产发展的同时,也带来了一些弊病,比如房价不断高涨、供需结构性失衡等。如果导入新加坡模式,会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。

“但新加坡模式需要试验,要尽可能解决这个新模式带来的新问题,减少新问题带给市场的震动。”他同时表示。

“新加坡模式”的适用性

“新加坡模式”在本土的成功发展有其自然的道理。兴业证券的分析师闫常格认为,土地和资金的低成本是保障组屋供给的关键。

一方面,新加坡有超过80%的土地为国有和公有,且政府具有强制征地权用于国家建设。因此政府可以给HDB供地,HDB也可以强制征地,征地价格由国家确定,远低于市场价。

另一方面,政府是HDB长期贷款的主要供给方,占据资金来源的32.7%。

但同样的模式放在深圳,政府则未必能够阔绰地拿出大量的土地供应住房市场。

据刘策透露,目前深圳建设用地的开发量已经到了百分之四十至五十,在他看来,深圳本来空间就不大,后续供地的核心要靠旧改。“现在深圳应该也是知道了这个情况,开始逐步修订城市更新的条例,如果确实95%(的居民)都同意了,后面的少部分可以由政府来行政征收,有可能能够加快(旧改)速度。但是我觉得这个依然没有办法满足我们目前的这种建设要求,供求关系还是很紧张。”

由政府走向前台,学习“新加坡模式”加大公共住房的供应,是否就能有效解决深圳的住房问题?在28日的消息一出之后,就有不少房地产研究者表示了不同的看法。

中国(深圳)综合开发研究员产业经济研究中心主任周军民直言,这是一个错误的方向选择,原因在于深圳与新加坡二者的人口模式以及城市的发展历史都有巨大的差异。“就楼市住房而言,新加坡和中国香港都是自身人口封闭循环模式,而深圳是全开放模式,向14亿国人全开放的市场。”

数据显示,自2015年起,深圳市的常住人口的增长率保持在6.5%以上,仅2019年就有49.83万人流入。

与此同时,深圳也是众多一线城市中也采取最为宽松的落户政策的。深圳市在今年的政府工作报告中提出,2020年户籍人口计划新增50万人。如果目标实现,则意味着今年深圳市的户籍人口将突破500万人。

从产业发展的趋势来看,未来人口流入的趋势仍然延续。周军民在9月1日接受时代财经采访时指出,到2035年之前深圳仍处于成长期。“深圳现在还没到成熟期,产业升级和质量提升还有很长的路,会持续吸引大量人口流入。”

无独有偶,同策研究院研究总监宋红卫也不看好“新加坡模式”在深圳的应用。他在9月1日接受时代财经采访时表示,新加坡模式在国内不具备建立条件,没有反向制约条件是假的新加坡模式,即解决不了供给问题,更解决不了高房价问题。

“反向制约就是指房产税这样的持有成本的约束。新加坡对于购买组屋是有约束的,一家只能有一套组屋,并且一生只能购买两次。另外新加坡对于非首套住宅采取高额的印花税制度,并且累进增加。”宋红卫进一步解释称。

另辟蹊径,重点在疏解

如今一谈及住房供应体系的改革,“新加坡模式”就被奉为圭臬。在周军民看来,对于深圳最有意义的是学习“伦敦模式”的教训,而与深圳住房问题和条件环境最接近的则是纽约。

何为“伦敦模式”?20世纪上半叶,在住房严重紧缺的背景下,英国政府开始全面介入住房市场并大量兴建公共住房,主要的政策还包括限定出租住房的租金,允许出租的住房卖给政府成为公房等。

但对比现实,“伦敦模式”还显得有些吃力不讨好,除了房屋的数量本身难以满足需求,每年新建5.5万房屋的目标也无法达成。

4.png数据来源:Knight Frank Research

2018年伦敦新房建设数量只有23130套,比2015年的峰值少了32%。而根据英国政府统计数据预测,每年至少需要建造5至8万套的新住宅才能满足当前需求。

在去年的伦敦市长竞选中,56%参与调查的市民将住房列为伦敦当前最迫切需要解决的问题,跃居“伦敦市民最关切问题排行榜”榜首。

但事实上,在高密度的伦敦已很难找到适合建造住宅的土地,工业开发、写字楼、住宅都在激烈竞争土地资源。

周军民认为,伦敦住房紧张是必然的结果,原因在于伦敦是英国最大最核心的城市,又是欧洲第一大城市,周边没有其他超大城市。经济核心导致人口大规模持续流入,需求一直大规模存在,

他预计,深圳以后也会重复伦敦的路径。“因为一国两制分隔了深圳和香港的楼市资源流动,不考虑香港,深圳在珠江东岸也是唯一的极核。”

“深圳住房问题的出路是要在城市群里面去解决,在于利用周围圈层来做产业和功能疏解,疏解配套住房需求,而不是深圳自身建特别多的房子。建得越多,问题越大。”与之相对的是,周军民认为, “纽约模式”的借鉴意义就是在于它充分发挥了周边城市的疏解功能。

从城市圈层来看,纽约作为中心城市,承担着区域增长极的功能。第二层则是波士顿、费城、华盛顿、巴尔的摩四座次中心城市,底层是分布于周围县域的中小城镇及卫星城。不同层次体系的城市自有其功能定位,在整个区域内形成了产业分工,实现了互补错位发展。

而纽约的住房问题跟随着产业的溢出也疏解到了周边的州以及哈德逊河对岸。

如果深圳市在2035年完成上述60%的公共住房供应目标,周军民认为深圳的住房体系将在形式上滑向“新加坡模式”,但矛盾会比新加坡大且不能持续解决住房问题。

事实上,要完成商品住宅与保障房达到4:6的目标,对于政府而言也是背上了不小的压力。广发证券曾估算,在2016年年底深圳存量住房为856.8万套。其中,商品住宅138.5万套,保障房46.5万套。当时,商品住宅与保障房的比例大概为3:1。

在越来越大的财政压力下,如何保障住房建设的投入?面对有限的土地如何做到住房和产业发展的平衡?种种问题还有待深圳市政府来解决。

在周军民看来,政府在住房方面的职能在于维护社会公平,从两端发力:一是托底市民中的贫困人群,二是解决老年人的需求,行动能力弱、收入低或患有疾病等等的居家养老人群的需求。“其他的,就应该通过与周边城市高度一体化、疏解功能等方式来解决。现在政府揽得太多。”

他向时代财经透露,他目前正在对伦敦和纽约的历史及周边区域的关系进行研究,打算作为一个研究成果报市委市政府。

(时代财经地产频道记者谢斯临对此文亦有贡献)

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