产业地产引领穿越周期 华夏幸福的进阶三级跳
嘉善产业新城
文/徐曼曼
当住宅地产步入存量时代，产业地产逐渐成为地产商较量的第二战场。
暗战隐藏在房企的半年报中。查阅近期房企的半年报不难发现，“产城融合”“园区运营”等概念被频频提及。产业地产已经从少数派成为一个越来越主流、甚至是引领企业穿越行业周期的路线。
作为产业地产领域的“头号选手”，华夏幸福于8月28日公布了2020年半年报。从这份业绩报告中，不仅可以窥见公司的战略进阶之路，更可以望见地产行业潮水涌动的方向。
半年报显示，截至公告期末，公司实现营收373.72亿元，其中六成以上来自环北京以外区域。公司实现归母净利润60.62亿元，净利润率16.2%。报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈，按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，满足企业和地方的发展要求，公司产业新城异地复制效果显著。
这同时也是一份新战略定位下的半年报。在今年4月的业绩会上，华夏幸福董事长王文学说道，2020年，公司的战略是成为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”，在这个战略引领下，公司会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，并持续构建新平台。
从环京起家的华夏幸福，在推进平台化新战略的过程中，实现了厚积而薄发，进入到释放成长潜能的新周期。
产城收入首超房地产
2020年上半年，整个地产行业受到新冠肺炎疫情“黑天鹅”影响，寒意阵阵。从业者不断思索：在一片混沌迷茫中，是否有不变的灯塔？
在行业低谷中，28日晚间华夏幸福发布的半年报间接回答了上述问题。公司上半年业绩报告显示，公司产业新城业务上半年领先优势凸显，产业园区结算收入额198.44亿元，同比增幅达45.58%，整体收入占比首次超过房地产业务。其中，产业服务收入132.09亿元，同比增长11.24%。
上述数字传递出强烈的信号：一方面，意味着华夏幸福基本盘营收构成正在发生质变；另一方面，更意味着这个“另类”地产商的商业模式在危机中更具有生命力。
而拉长时间维度来看，可以看到产业新城的高成长性，也为华夏幸福的未来预期奠定基石。
数据显示，在2014年到2019年5年间，公司园区结算的收入从75.83亿元增长到了381.31亿元，复合增长率为38.13%；而同期住宅销售签约额从355.02亿元，增长到1027.94，复合增长率为23.69%。
实际上，抛开疫情因素，当下房企的困难与迷茫，实际上是因为地产业正经历to C转向to B的阵痛。地产之上搭载产业，已经成为当下大型地产商的一致选择。但不同于住宅to C的一锤子买卖，产业地产等业态涉及到招租、服务和定期举行营销活动等复杂流程，具有较强的to B属性，运营难度也随之加大。
这也从房企的半年报中能够找到迹象。2020年，各大房企虽各自喊着不同的口号，却奔向了同一个方向—提升运营能力。而作为城市运营的领头军，华夏幸福的运营能力不断进化。一位熟悉华夏幸福的业内人士称，从业务上看，华夏幸福今年运营管理的粒度更细，一区一策，可以更好地助推城市实现产业升级换代和经济高质量发展。
异地复制见成效
在政策的加持下，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游城市群、成渝地区经济圈等地区已经开启了大都市圈、城市群的发展过程，其中的红利将高达数十万亿级。
而重点都市圈也成为不少房企加大布局的战略高地。几年前就开始“走出环京”的华夏幸福，异地复制战略已经逐渐落地生根。半年报显示，华夏幸福在全国范围内多方位布局，围绕京津冀、长三角、粤港澳3大高能都市圈以及郑州、武汉、成都3大高潜都市圈，“3+3+N”的战略格局羽翼渐丰。
总体来看，报告期内，华夏幸福在各区域共新增包括签约深圳亚瑟生物技术有限公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务有限公司等 176 家入园企业，新增签约投资额 624.6 亿元。
围绕核心都市圈的战略选址及布局能力，激发了华夏幸福内在的增长潜力。今年上半年，华夏幸福环京以外区域营收已经开始占据主力，占比已由上年同期的38.5%提升至62.4%。
在新增产业服务收入的132.09 亿元中，环北京以外区域新增产业服务收入 102.38 亿元，同比增长了16.69%，侧面印证了异地复制布局的前瞻性和长期远景。
此外，报告期内，华夏幸福在环北京以外区域获取的土地面积占比77.3%，这意味着其非环京区域在未来的营收占比会进一步提升。
华夏幸福走出环京的过去三年，也是回款率快步提升的三年。2018年销售回款率是46.2%，2019年是61.4%，2020年上半年则进一步上升到了72.5%，提升近11个百分点。
基于勃发的内生增长动能和持续改善的财务指标，多个评级机构给予华夏幸福较高评级，中诚信、大公国际、东方金诚等多家国内顶级评级公司给予其“AAA” 的主体信用评级。
平台化的价值
上半年，政策释放多重利好都市圈的消息。在此背景下，华夏幸福挖掘产业新城作为战略新兴产业和高科技企业集聚平台的价值，向平台化方向发展。
今年以来，华夏幸福参与的多个百亿产业大项目进展迅速：一期投资160亿元的泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目开工，投资135亿元的欣旺达动力电池项目在南京实现量产，计划总投资105.8亿元的亚瑟医药、总投资50亿元的协鑫集成等企业实现签约。产业项目发展受到国家大力支持，固安新型显示特色产业基地入选国家火炬特色产业基地，大厂影视众创空间获颁国家备案众创空间。
截至2020年6月底，结合人工智能算法的华夏幸福产业大数据平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，针对不同客群和应用场景，为企业选址和区域产业发展提供服务。该平台已获得两类知识产权共23项证书，以核心技术巩固产业护城河。
华夏幸福以旗下产业基金投资等方式，更深入地帮助和参与企业的发展。目前，华夏幸福牵头成立了京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金、河北博士后创业股权投基金、廊坊新型显示产业发展基金，固安三浦科创基金等多个支持园区企业发展的产业基金，并与合肥国耀资本投资管理有限公司、六安市产业投资基金有限公司等产业基金公司紧密合作，面向园区内的上市或拟上市企业，建立定制化、多元化的资本综合解决方案。
“产业地产这条路需要的资金投入大、周期长。”上述业内人士称，华夏幸福今年的策略就在于聚焦让有潜力的园区得到高速发展，让企业走得更远，活得更久，才能真正坚持到产业收获期。
股东及管理层变化后的华夏幸福逐渐有了一些创投平台的属性—实现不同行业的深度整合升级，触角延伸到链条上下游每个角落。而平台化既是产业新城发展到一定阶段的延展方向，同时也是巩固产业新城的有力武器。在这一属性下，其商业模式也有了更大的想象空间：规避了地产行业的周期属性，将产业盈利模式由招商佣金、服务费用扩充升级到投资收益，未来盈利空间也可大幅拓宽。
一言以蔽之，产业新城平台化，将成为华夏幸福的一大发展方向和新金矿。
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