押宝文旅荒废住宅 山水文园盲目扩张显资金危机

刘帅
2020-08-04 10:13:22

时代周报记者  刘帅

“房子2018年就竣工了,我们交钱一年了,到现在都没拿到房本,也没有人告诉我开发商到底什么时候可以交房!”家住北京的刘女士在2019年购买了山水文园五期的现房,7月29日,她告诉记者,从2019年的6月等到今年的7月,开发商一拖再拖。

新冠肺炎疫情之后,刘女士所交涉的售楼处关门,售楼电话不通,销售人员也不再回复微信。刘女士手握一张购房协议意向书不知所措。

“开发商不会是跑路了吧?这都装修好了,属于烂尾吗?”刘女士焦急的咨询了多方人士,但并没得到准确答复。

刘女士的情况并非个例,同样在山水文园五期购房的某业主,因为迟迟不能办理正常购房流程,已在人民网给相关领导留言反应情况。

7月30日,时代周报记者以买房者的身份走访山水文园五期,发现仍有顾客陆续来看房,房产中介劝诫记者,如果买房不建议买五期的信房,可以考虑一、二、三、四期的二手房。

追问之下,房产中介告诉时代周报记者,五期房屋做不了网签,因为山水文园五期的“房产五证”中却少一张证件,即使购房人交完房屋全款,也无法取得相应的不动产权证。


在上述问题背后,山水文园集团的整体发展眼下也不容乐观。

据北京产权交易所7月22日披露,北京某酒店管理有限公司以底价72317万元,转让100%股权。公开信息显示,该酒店的转让方上饶市山水文思企业管理中心(有限合伙)、北京德科雷声装饰有限公司,均与山水文园有关联。

山水文园似乎正在打一场艰难的资金链之战。

盲目扩张隐忧

7月29日下午,山水文园离职员工告诉时代周报记者,2016年,山水文园五期被抵押给长城信托,总借款金额约38亿元。此次抵押也是造成业主们不能进行网签的原因之一。抵押后,集团就开始多元化发展,走地产+文旅的路。为此,集团签了美国六旗品牌的独家使用权,并且宣称要做到5年15镇,规划里面包括浙江海盐,重庆壁山,婺源,崇明,南京等,当时集团对内部称要做山水大事。

自此,山水文园开始了一场为梦想的长跑。

上述离职员工告诉时代周报记者:“老板有梦想,但是经营不能光讲情怀,现在山水文园的不少项目其实属于白搭钱。”

2014年6月,山水文园集团在京津冀板块投资300亿元,打造第一个“山水六旗小镇”,该项目包含了主题公园、抗衰老机构、医疗机构等五大板块。仅抗衰老机构一项,就计划引入干细胞、瑜珈、心理学、道家养生等所有中西文化能融合的概念。山水文园集团董事局主席李辙趁机推出了121计划,他对外表示,让每一个人都活到121岁。

按照李辙当时的预计,这个项目的年客流量将达到500万左右,实现辐射全国乃至亚洲地区的文化旅游目的地。然而,该项目最终不了了之。

此后,山水文园集团在海盐拿下15宗国有土地使用权,着手打造浙江省嘉兴市海盐县的“山水六旗度假区”。与京津冀板块相同,这个计划总投资同样是300亿元,2016年开工,预计2019年开园。

但是,文旅业务高速扩张的同时,山水文园的主业,住宅业务却一直处于停滞不前状态,集团现金流承压,最终导致海盐山水六旗乐园也被叫停。

7月31日,一位不具名业内专家告诉时代周报记者,文旅的盈利模式是前期投入,后期盈利。显然,对于第一个文旅项目,山水文园运营不足两年,仍处于投入大于产出的阶段。


公开资料显示,为了引进美国六旗集团,山水文园买下了对方在国内的唯一合作权,每年需要付给六旗方面6000万美元品牌费用,约合人民币4亿元。也就是说,从2015年至今,无论项目进展如何,山水文园都要支付“版权费”。

据媒体报道,从2018年第四季度开始,山水文园已无法支付主题公园独家版权使用费。1月10日,作为山水文园“独家合作伙伴”六旗娱乐公告称,山水文园应向六旗集团支付的费用出现违约,六旗集团已根据协议向山水文园发送正式的付款违约通知。这似乎也向外界说明了,山水文园的资金链已处于紧绷的状态。

6月2日,融创中国董事长孙宏斌出现在嘉兴海盐县,签署招商合作协议,打造杭州湾融创文旅城,最终接盘了山水文园的海盐项目。

2019年12月底,业内流传出一份山水文园内部裁员文件称:“集团公司只留65人,大部分同事将离职,离职同事工资开到12月30日,给n+1或n+2的补偿(根据工龄)。留下的65人,自1月1日起开30%工资,开到6月30日,后续根据公司状况待定。”

据了解,山水文园集团总部拥有超700员工。若此次裁员总部公司计划只留65人,那么,仅公司的总部裁掉的人数就高达600多人。

裁员计划被曝光后,李辙曾对外表示,“公司正在布局整体股权合作重组和局部重组,正在推进用我们的IP、策研等核心力量与大型央企合作。”

上述山水文园离职员工告诉时代周报记者,虽然公司大力发展文旅小镇,但并无实际的业务支撑去开发,属于地基未稳便起高楼的现象。

“地产项目就那么几个还卖不动了,钱从哪儿来,之前都给员工减薪了。”该离职员工表示。

可以看到,文旅项目已内耗了山水文园集团过多的资金。

7月29日,有业内人士告诉时代周报记者,2020年初,六旗娱乐的一纸催款公告,或许从侧面印证了山水文园的自救失败。

上半年破产房企228家

其实,遭遇资金链滑铁卢的不止山水文园一家。自2019年初,房企们似乎都慢慢开始步入水逆期。

2019年6月17日中午,上市公司ST银亿(000981.SZ)发布公告称,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。

2019年10月,三盛宏业集团无法向员工兑现公司理财。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。

2019年,五洲国际、新光集团等先后被爆出资金链危机。

公开资料显示,2018-2019年上半年分别有177家、235家房企破产。人民法院公告网显示,截至今年6月30日,房企的破产数量已达228家。


7月31日,同策研究院肖云祥告诉时代周报记者,这些房企破产原因多为负债过高、资金链破裂。中小房企自身薄弱环节较多,加之缺乏一定的危机意识和战略规划,叠加疫情带来的销售回款聚减,资金压力进一步加剧,很多中小房企自然会撑不下去,资金断裂。

肖云祥表示,在疫情过后,国内融资环境出现明显改善,对急需资金的中小房企来说,应抓住融资窗口期,抓紧时机安排融资规划。在投资布局上,在做好基本盘的同时,敢于下沉和走出去,拓展更广阔的市场,获取更多市场份额。

7月31日,中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉时代周报记者,目前的情况距离房企加剧洗牌还有一定时间,同时,目前的这个货币政策相对宽松,利率下调,对很多房企来讲,应该说是一个机遇与挑战并存的机会。

7月30日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉时代周报记者,房地产行业高速发展的时代已经过去,随着调控政策常态化叠加今年疫情的影响,房企生存压力加大,尤其对于中小房企来说生存环境更加艰难,甚至一些大型房企也在行业洗牌的过程中被淘汰。大量房企的破产,也意味着新一轮的洗牌正在开启。在行业竞争力、产品力以及融资能力等方面,中小型房企都难以和头部房企相比,大量的中小房企或将面临被淘汰。同时,未来房地产行业也不再是单单以规模扩张取胜,将会在产品做精做细上有着更高的要求。

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