泰禾引战万科 黄其森博弈“囚徒困境”

杨静 蔡颖
2020-08-04 02:58:43
事实上,就协议而言,万科24.3亿元的战投资金,跟泰禾庞大的债务量相比,杯水车薪。但在这个时间进入,具有对泰禾债务重组的信心提振以及信用背书的重大作用。

时代周报记者 杨静 蔡颖 发自杭州 广州

万科(000002.SZ)只想“安静”地当个战投。

再一次,黄其森及泰禾集团(000732.SZ,简称“泰禾”)的众多人员需要坐在债权人面前,去推进泰禾的债务重组方案。

债务重组方案,事关泰禾引战的推进,更事关泰禾的未来。

根据万科与泰禾在7月30日签订的框架协议显示,万科目前不会兜底泰禾的债务,不会对泰禾经营承担责任,更无责任为泰禾提供增信或财务资助。

7月31日,万科相关人士回应时代周报记者,此举是向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,至于当战投能否成功,“仍然存在不确定性”。

事实上,就协议而言,万科24.3亿元的战投资金,跟泰禾庞大的债务量相比,杯水车薪。但在这个时间进入,具有对泰禾债务重组的信心提振以及信用背书的重大作用。

近日,多位接近此次交易的人士向时代周报记者透露,在入局泰禾的背后,万科正在协助泰禾斡旋推进债务重组事宜。

“尽管引战的条件苛刻,但泰禾认为债务重组会比较顺利。”该人士透露。

另据消息人士透露,目前泰禾的债务重组已有金融机构进入,不排除会成为潜在战投方的可能。

黄其森的下一步

与泰禾庞大债务相对应的,是这家公司可供变现滚动现金流的存量土地。

据今年一季度报告,泰禾存货有1500亿元左右,实际供货约2100亿元。

“泰禾目前也急迫需要现金流周转,启动建设和销售,缓解现状。”上述万科人士认为,如果能够顺利复产,凭借现有资产,泰禾可以翻身。

而时代周报记者了解到,此前泰禾不少已经停工的项目工地,由于得到了金融机构的输血以及承包方的支持,一些项目已经恢复动工。

例如,位于上海崇明区的泰禾大城小院项目,经崇明区房管局的对外证实,目前已经注入资金3000万元,后续还将有约8000万元企业退税资金用于项目复工,在项目拿到新的预售证后,新的购房资金有望推动项目运转。

与此同时,泰禾也在积极销售加速推货。

按照一份公开的资料显示,黄其森在7月下旬曾主持一场北京泰禾的营销工作汇报。预计8月初开始,泰禾北京将集中发力推盘销售总货值在百亿元左右。

按照协议,在将股权出让给万科之后,黄其森及其一致行动人的持股比例将从62.54%降至42.64%,仍然为第一大股东。万科以19.9%比例暂列第二大股东。

事实上,被一系列的利空打击,泰禾内部团队士气受到了不小影响,黄其森目前需要稳定军心。

接近泰禾的人士向时代周报记者表示,对于万科而言,不成为第一大股东背后的深意是,保留黄其森的实控人地位来让泰禾平稳度过危机,从而降低投资泰禾的风险。

多方博弈与各家利益权衡,万科与泰禾的引战谈判,双方达成了一致共识。

但并不意味着,未来万科不会继续追加股权投资,或者泰禾引入新战投,一切都是暂时的平衡。

7月29日,一位接近交易的人士告诉时代周报记者,目前双方正在尝试引入金融机构作为战投,采用双向选择的方式,当前仍在推进过程中,看起来情况良好,而且万科能够在泰禾融资上有所帮助,降低其融资成本。

“最终如何尚未有定论,以公告为准。”该人士表示。


债务重组

留给泰禾进行债务重组的时间已经不多。

按照双方签订的协议,在9月30日前,债务重组方案未能成功,万科将会退出当战投行列。

泰禾债务偿还并不轻松。

截至今年7月7日,泰禾已到期未付的债务270.65亿元,2020年内到期债务总规模为555.11亿元。而泰禾对于上半年到期的债务还款为48.10亿元,贷款置换和展期续贷为 61.80 亿元。

时代周报记者了解到,泰禾庞大的债务规模,是万科设置苛刻战投前置条件的主要原因。

7月31日,据一位接近交易的人士透露,目前,债券兑付依旧还是泰禾债务重组过程中比较棘手的事宜。

7月7日,泰禾就公告过17泰禾MTN001中期票据未按期兑付,涉及兑付本息16.125亿元。这是泰禾首只不能按期兑付的债券。

7月31日晚间,18泰禾01也被公告将无法按期兑付本息,涉及金额15.54亿元。

除了上述2笔未能按期兑付的债券外,还有2笔在2017年发行的私募债将分别在今年8月15日和10月10日到期,债券余额分别为8.18亿元和15.98亿元。

与此同时,17泰禾MTN002一笔20亿元中期票据于9月8日到期。

对于这些债券的兑付,泰禾目前能给出的解决办法是与债券持有人沟通,协商解决办法。

7月30日,一位泰禾债权人对时代周报记者表示,在目前的债务谈判中,泰禾提出过让债权方让渡部分利息,从而实现本金兑付的提议。

“已经有部分债权人同意接受,我们也希望泰禾债务重组能成功,不用进入破产重整甚至破产清算之路。”该人士称。

时代周报记者了解到,泰禾的引战和债务重组工作同步双向推进。

一位接近泰禾的人士表示,泰禾也期望尽快拿出一份能与债券人达成一致的方案,但在实际协商过程中,借款机构内部审批机制本身有存在流程较长的情况,一定程度上拖慢了债务重组方案的推出。

“万科的出现,有利于增进债权方对泰禾债务重组成功的信心。”7月31日,该人士对时代周报记者表示。

事实上,目前万科在泰禾的债务重组方案中,已有一定决定权,方案需要得到万科的认可,引入新战投也需要万科的书面同意。

战投万科

如果泰禾债务重组顺利,万科将以19.9%的持股比例,成为泰禾的第二大股东。

19.9%的股份,总价24.3亿元,作价仅4.9元/股。“万科捡了个大便宜,稳赚不赔。”在多位业内人士看来,对万科而言,此交易牵涉的资金并不大,并且进退自如。

按照7月31日泰禾5.94元/股的收盘价来粗略计算,万科入股的浮盈就达17%。而在后期股份过户交易前一日,一旦泰禾股票在二级市场收盘价的90%低于4.9元/股,泰禾还需要降低转让价。

按照协议,即便泰禾无法在限定时间内给出一致认可的债务重组方案,万科花费的只是时间,不涉及实际利益的损失。

外界关注的一个重点是,万科是如何入局的?

今年5月,万科开始与泰禾洽谈,此前,万科曾派人员到上海、深圳、北京等地对泰禾的项目进行过多轮考察,目前仍在对泰禾进行尽调。

“泰禾的高端精品战略和存量土储,是吸引万科入股的原因之一。”

7月31日,一位万科集团人士告诉时代周报记者,泰禾的院子系列是精雕细琢的高端产品,有助于万科重塑产品口碑,同时泰禾还有足够丰富的土地储备和可售货值。

截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元。可售未售建筑面积占比分布上,漳州、南昌、福州、广州、北京、上海、深圳和杭州居前。这是对万科产品的补充。

当前的万科需要更多的东西,去面对接连不断的后起挑战者,提升在行业内的影响力。

“万科想打更多的牌。”万科内部人士认为,深层次原因,目前万科的管理层需要通过像入股泰禾这样的资本运作,来提振股东层的信心。

“24亿元,连买一块地的钱都不够,通过这次交易万科已经赚取了大量的流量。”该人士称。

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