房价高涨VS用地短缺，安居房新政如何解海南住房难题

梁施婷

2020-07-30 12:08:10

来源: 时代财经

本地人对海南的房地产市场有什么看法？“抱怨，全是抱怨。”

图虫创意-262375042473787560.jpg 三亚市区和大东海海湾的全景。（图片来源：图虫创意）

这个夏天，海南房市犹如天气一般火热。尽管“史上最严”的限购令犹在，但仍无法阻碍投资者的脚步，当地大量楼盘售罄，甚至在有开发商私下抬价的情况下，仍门庭若市。

但对于本地人而言，住房的出路又在哪里？

从7月24日至8月2日，海口市住建局起草的《海口市安居型商品住房管理办法（草案）》向社会公开征求意见。对海口市安居型商品住房的房源、房价等，该草案也提出了相关要求。这被视为是解决本地居民以及引进人才住房的一大举措。

6市县开展试点

在海南省的设计蓝图中，未来的住房体系由公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房构成。

根据《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》中的定义，安居型商品住房是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

上述指导意见同时明确了开展试点的6个市县。其中，陵水县以及定安县已经在海口之前公布了当地安居房的实施细则。

7月24日，定安县人民政府发布的《定安县建设安居型商品住房工作方案》(以下简称《方案》)规定，2020年9月1日至2023年9月1日，计划动工建设安居型商品住房10.88万平方米，限定房价为7000-7400元/平方米。

而陵水在销售价格方面则规定原则上不超过8000元/平方米。

根据安居客的数据显示，陵水7月份新房均价已经达到每平方米23000元，而海口为每平方米15095元。

目前在公开的信息中，海南省并没有透露未来发展安居房的规模将会有多大。

不过，在2010年海南省下发的《海南省人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知的意见》中曾明确，确保保障性住房(含廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房)、棚户区改造和中小型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

时代财经注意到，规定住房建设用地比例的地方不止海南。

以深圳为例，根据规定从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

而在今年的住房发展计划中，深圳市提出，2020年度计划建设筹集安居工程项目8.1万套；计划基本建成（含竣工）安居工程项目约2.28万套；计划供应安居工程项目4万套。

热闹都是别人的

那么本地人对海南的房地产市场有什么看法？

“抱怨，全是抱怨。”曾经在海南省住建厅工作8年，如今在当地某房地产公司工作的赵伟对时代财经如是说。

自海南建省以来，在多次获得发展红利的路径中，也伴随着房价的屡屡飙涨。在2010年，国务院正式批准海南省建设国际旅游岛之后，当地房价直逼1.5万元每平米，凤凰岛甚至叫价15万元/平。这样高昂的房价，让大多数本地人只有看热闹的份。

2012年房地产泡沫破灭之后，海南省开始了“去房地产化”的阵痛期。

为了限制炒房，海南省在2018年出台了号称“史上最严”的全域限购政策。其中，非本地户籍的居民家庭在海口、三亚、琼海购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月或以上的个税或社保缴纳证明。

限购政策实施之后，2018年海南的房地产销售面积同比下跌了37.5%，2019年房地产销售面积再度下跌42.1%。

到了今年6月，自贸港建设方案正式出台后，当地房地产市场再一次被引爆。

曾参与限购政策起草的赵伟透露，政策的出发点是好的，但到落实的时候，企业都会通过各种手段进行规避。一个例子是，每年6、7月都是海南房地产市场的传统淡季，但据赵伟了解，近段时间每个楼盘都异常火爆，成交量直逼春节时期。

海南某楼盘，多个单元已经售罄。（图片来源：时代财经梁施婷摄）

“原来在淡季，（楼盘）一般情况下卖个两、三千万元，现在一下子就卖了一、两个亿。像海口西海岸，最近一下提价5000元，原来都是一万七（每平米）左右，现在直接两万二（每平米）。而且这5000元是不进入备案价格的，是由开发商私自加的，购房者爱买不买，不买拉倒。”赵伟说。

在海南从事房地产导购的美怡（化名）也向时代财经印证了自贸港政策出台后，海南房地产市场异常火爆的情景。她说，为了接待络绎不绝的投资者，自己在6月份忙得没有在家做过一顿饭。

当时代财经以外地购房者的身份询问有关购房的细节时，美怡则表示，“两年的个税和社保缴纳要求都不是问题，可以通过开发商介绍的公司代为办妥。”

时代财经注意到，在海南的房地产市场，外地购房者与开发商延迟两年签约已经成为市场通例。对此，赵伟指出，大量房源不网签，造成了海南房地产市场最大的风险点。

而在今年3月“售现房”的新政之下，现有住宅更加成为了抢手的“香饽饽”。海南省委办公厅、省政府办公厅印发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》规定，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

海口某楼盘的一名孙姓的销售人员在推销时坦言，“如果现在不买，下一批现房的销售要等到两年，之后房价又不知道会涨成什么样子。”

时代财经了解到，目前该楼盘一梯一户的单元已经全部出售，只剩下为数不多一梯多户的住宅。

不过，根据限购政策，本地户籍居民家庭可以购买两套，这也间接地吸引了不少人入户海南。

美怡透露，在自贸港方案出台之后，从外地来到海南入户的人得通宵地排队。“上周一个山西的客户过来落户，凌晨一点钟去排的队，排在了第4号，只有这样排才能确保第二天是能办得到的。”

但事实上，这样的“狂欢”不属于大多数的本地人。赵伟说，在海口属于刚需购房的大概占45%，剩下的超过一半都是由外地人买。而到了三亚，情况则更为严重，他估计95%的住宅都是由外地人购买。

“低收入、高房价”一直以来都是海南人置业的“痛”。

在海南土生土长的出租车司机老陈年轻时常年运着水果往大江南北跑，年纪大了近些年才回到海南。“海南的房价从几万到几千都有。”老陈认为，大部分的海南人都买不起这里的房子。

2019年，海南省人均可支配收入为26679元，位列全国第14。这一年，三亚的房价均价为每平方米28478元，在50个城市中排在全国第7，海口排在26位。

诸葛找房运营中心副总经理、资深房地产评论人刘光宇认为，要保障本地居民的住房，目前的调控方向是对的。

“从房地产的调控来看，之前是从房价的角度去调控，但无论是海南还是全国的安居房，目前的调控更多是一种社会调控。现在政府努力的方向是建立多主体供给，多渠道保障，租售并举的住房制度。”刘光宇在7月28日接受时代财经采访时表示。

地从何来？

但对于海南而言，住房用地有限是绕不开的问题。海南省的总陆地面积有3.54万平方公里，在保障绿地面积的生态红线下，实际上能开发的住房用地并不算多。

2016年2月，海南省政府出台了《关于加强房地产市场调控的通知》，即“两个暂停”政策——暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。至此，海南的土地供应变得更加紧俏。

时代财经查阅海南各市县土地供应计划注意到，去年全省仅陵水以及三亚分别批出了1公顷和1.52公顷的土地用于限价商品房建设。

但值得注意的是，海南发展安居房，其中提及鼓励企业利用已供未用存量商品住宅用地建设，或将存量商品住宅转型等方式筹集的安居型商品住房。而未来要如何盘活存量的住房和建设用地也是安居房建设的一大问题。

据赵伟介绍，海南很多土地都掌握在中小开发商甚至是私人老板手里，大企业要整合这些地比较困难，成本也很高。

“虽然说海南省政府一直在清理闲置用地，清理了几轮，但是都清理不出来，他们都会说是政府原因闲置。例如我的土地在这，但政府没有给我修路，这就是政府原因闲置，不能收回。”

赵伟还指出，通过存量住宅用地转型建设安居房的建设模式还在探索，有的地方政府希望通过用政府出地国企建设的方式，给予企业一定的利润空间，使房价降低。

根据官方信息，若未开发土地将来被用于开发安居型商品房，海南也将对拥有该土地的企业按照一定的规则给予补偿。比如改变土地用途、等价值土地置换、转让，或者有偿回收等。

海口市内，某楼盘的宣传广告。（图片来源：时代财经梁施婷摄）

刘光宇直言，安居房的推动难度一直很大。“这触动的是整个房地产开发商，包括炒房者的利益。其实，包括地方政府可能都有利益的损失。”

在理想情况下，安居房的出现有望进一步地稳定房价。当部分人选择以安居房解决住房问题的时候，同时也是在减轻市场化商品房的压力，从而使开发商调整卖房的节奏以及价格，对于其他购买商品房的人也有利。

不过实际上，无论是政府还是开发商的执行力度都有可能打折扣。“受到市场平衡的影响，开发商的积极性会不高，一些不负责任的开发商甚至可能无法保证房子的质量问题。”刘光宇说。

他认为，商品房的市场其实是会越来越紧缩，如果房企想“活”下去，就一定要拿地，目前像东莞、深圳等地已经要求开发商拿地需配建一定的安居房。

刘光宇认为，海南当地房地产市场未来的发展机会也正在这里，“虽然利润上可能会有一些损失，但是我觉得只是眼前的损失，更多的是赢在未来。”

（应采访对象要求，赵伟为化名）