复兴与传承 十万亿规模城市更新遭遇挑战

胡天祥
2020-06-23 04:14:30


过去的30年,中国经历了人类历史上最大规模的城市化。随着城市新增建设用地的日趋紧张,城市更新的力度和速度在不断提升。

在此过程中,如何在城市快速发展中,寻找城市记忆与经济发展的平衡?如何传承与革新?是生活在城市中每一个人都关心的问题。

6月20日,由广东省房地产行业协会指导,南方出版传媒股份有限公司主办,时代传媒、时代周报、时代财经等承办的“遇见2020·时代论坛”在佛山恒大山水龙盘举行。

本场时代论坛以“传承与革新:一座城市的未来”为主题,邀请中国指数研究院华南分院院长张化学,广东房协专家委委员、城市更新服务中心常务副主任陈山,卓越城市更新集团副总经理、佛山/中山分公司总经理郑少铭,佳兆业集团城市更新研究院业务总监戴哲,富力城市更新集团产业部副总经理沈鹏,广东城印城市更新研究院院长助理吴燕等相关领域专家前来探讨热点话题。时代传媒相关领导、政企界人士、行业人士以及读者代表也出席了当日活动。

时代传媒副总编辑黄昌成在开幕致辞中表示,本场时代论坛主题紧扣当下热点,希望通过行业专家主题演讲和品牌企业经验案例分享,来寻求更多的解题思路,共同展望城市的发展和未来。

“时代论坛是时代传媒最具影响力的品牌活动,创立至今已成功举办50多场系列活动,我们在此分享经验、探讨文化、体验科技、畅享未来,发出有温度、有热度、有力度的声音。”黄昌成表示。

自成立以来,时代论坛一直秉承交流信息、聚合智慧、共谋发展的宗旨,多次邀请各界专业人士以主题讲座、系列沙龙、高端访谈等形式,针对当前经济、政策、文化、教育等热点话题展开讨论,引起业界内外人士的广泛关注。

十万亿赛道开启

一座城市如何传承与革新?

会上,由中国指数研究院华南分院院长张化学、广东城印城市更新研究院院长助理吴燕、卓越城市更新集团副总经理郑少铭、佳兆业集团城市更新研究院业务总监戴哲、富力城市更新集团产业部副总经理沈鹏五人组成的豪华演讲嘉宾阵容,分别就论坛主题给出了深刻见解。

“城市更新的目的主要是要实现四个目标:一是破解发展不均衡,满足居民对美好生活的向往;二是促进产业升级,推动城市转型发展;三是优化城市生态环境,构筑绿色生活空间;四是优化城市治理,升级城市管理体系。”张化学在主题演讲中讲道。

张化学认为,城市功能在迭代过程中必然会因老化或不适应外界变化而导致衰退,局部或整体、有步骤的城市更新是解决城市发展不适应性、推动城市通往卓越的必由之路。

郑少铭以深圳中心为例,讲述了“CBD核心区旧村改造的传承与革新”。

资料显示,深圳最中心位置旧城中村—岗厦西村的更新改造项目,也是深圳市最早提出城市更新的大体量项目之一,占据深圳中心区1/9的土地。2009年,岗厦西村启动拆迁,涉及10万迁移人口、54万平方米改造面积以及100万平方米建筑开发量。

“经过数年改造,如今卓越已成功将落后旧村升级为全球都会新中心,并代建了艺术中心、社区文化室、垃圾转运站、天桥、道路等配套设施,完善了城市发展所必需的功能。”郑少铭表示,深圳中心项目相当于在深圳核心区再造了一座新城,堪称全国旧村改造经典案例。

吴燕以广州的深井古村为例,畅谈应如何推进传统村落的有机更新。资料显示,深井古村始建于宋朝,至今已有700余年历史。

2016年,由中山大学、广州市城市规划勘测设计研究院、广东城印城市更新研究院组成的深井工作坊,开始对该村进行微改造,这也是广州首个采取自下而上、公众参与方式实施的微改造。

“在前期,工作坊会带动村民共同谋划村落发展前景,落实村民对村落环境、配套等需求。微改造期间,工作坊还会重点挖掘村落公共展示空间,并积极研发古村旅游纪念物品。”吴燕指出,如今,古村的青石板少了,水泥路多了;青砖少了,瓷砖多了;原住民少了,新居民多了。更重要的是,工作坊进驻这几年,村集体从之前的不积极不主动变成遇到微改造相关问题首先想到工作坊,村民也由之前的事不关己高高挂起变成主动维护改造成果,主动找工作坊一起设计。

戴哲则用数据阐述了未来城市更新发展的巨大潜力。他提出,房地产增量市场未来每年会有16万亿元的递增,而存量市场现有总量是300万亿元,现有量按照每年2%的转化率算,每年城市更新规模超6万亿元,若未来转化率大于2%,每年城市更新规模会超10万亿元。这意味着一个新的10万亿大赛道已经开启。

沈鹏认为,随着中国新型城市化建设的深入推进,旧城、旧村、旧厂存量用地亟待焕发新的活力。

“展望未来,城市更新将不再仅是街道或建筑表面的改变,而是紧扣产业升级和消费结构升级,再造城市空间。”沈鹏说。

他表示,这也意味着中国的新型城镇化建设将从从重数量的外延式扩张,向重质量的内涵式发展转变。

城市更新的前提是尊重文化

城市更新如何留住文化?如何克服资金难题?

主题演讲后,圆桌对话在主持人的频频发问和嘉宾们热情激烈的讨论中展开。

各方较为关心的问题是,虽然前景看好,但城市更新通常都会面临资金投入大、产业定位难、拆迁利益难平衡、历史文化易流失、居民生存发展难保障等挑战。

“在前期,公司会先了解该城市更新项目的具体情况与产业基础,调研当地区镇街规划蓝图。”针对这一疑问,沈鹏给出了富力的破局之道。

沈鹏进一步提出,在达成初步合作意向后,公司团队会根据该项目的实际情况,编制产业策划方案,找准产业定位。

他表示,之后再进行前期招商运营,构建产业初步生态。在项目开发时,公司十分注重产业运营与招商并行,并积极引入基金进行投资。

“对于城市更新项目来说,提升城市环境的同时,也要注重文化复兴,要尊重、敬畏文化。”郑少铭也向现场观众介绍了卓越集团的旧改经验。

郑少铭认为,想要做好城市更新,第一,要协同政府、市场化配置国内外资源优势互补;第二,要赢得多方主体充分信任;第三,内部要坚持标准化、规范化运作;第四,引入实力团队共同开发,各方资源互补;第五,是深谙核心区域城市更新项目运作可能遇到的问题,提早预防,有效应对。

而在戴哲看来,城市更新本质上是一场跨周期的投资,现金流和金融能力非常关键。

“城市更新确实是长周期开发的项目,要穿越这个长周期一定要有决心,明确不是来投机的,而是来投资的。”戴哲指出,除了决心,公司团队还要配备齐全。另外,要做好前置准备,以及要做好资金的引入,保证好粮草去做后期的转化。

“从过往成功的城市更新案例来看,充分市场化的更新模式推动了城市更新进程,提高了资源配置效率,促进了城市更新各方参与主体蓬勃多赢、利益共享。”张化学建议,城市更新理念的升级、更新使命下的历史担当,正推动着城市更新主体的能力不断向更高阶升级。优秀的城市更新实施主体,需要具备规划定位、资金平衡、建设运营、统筹协调、文化生态打造等综合能力,才能有效应对城市更新中面临的各种挑战。

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