请回答2020：房企如何跑赢城市更新十万亿级“黄金赛道”

时代财经

2020-06-22 11:16:28

来源: 时代财经

城市不是冰冷的建筑集合体，而是鲜活的生命体。城市的更新，需要各方参与主体以绣花的功夫悉心对待；更新中的城市，将在“小火慢炖”中释放更多美好。

经过三十多年的发展，中国的城市建设进入2.0时代，从“摊大饼”式的边界扩张转向现有空间的再次更新。而城市更新也不断进行着调整和更迭，在大拆大建的棚户改造之外，需要“绣花”功夫的旧城改造也勃然兴起。

作为城市建设的重要参与者，房企将迎来又一个巨大的市场。佳兆业集团《2019-2020房地产行业白皮书》认为，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的速率计算，城市更新已是6万亿元级的崭新市场。未来随着总市值的不断增加及存量转化率的持续提升，这将是一个新的十万亿级的黄金赛道。

不过，从增量市场来到存量市场，运营逻辑也在发生变化，巨大的机遇也伴随着同样巨大的挑战。站上这个赛道，每家房企都要答好这些“必答题”：城市更新如何与文化传承有机融合？如何应对城市更新项目长周期开发的困难？如何在改善民生和资本回报之间取得平衡？

6月20日，“遇见2020·时代论坛”在佛山举行，中国指数研究院华南分院院长张化学博士，广东房协专家委委员、城市更新服务中心常务副主任陈山女士等业内专家，以及卓越、佳兆业、富力等房企代表，以“传承与革新，一座城市的未来”为主题开启了一场思想盛宴。

时代论坛现场

要有打持久战的决心和耐心

目前，我国城市更新模式多为“开发运营企业主导型”，即根据城市总体规划，政府不参与土地整体规划改造，交由开发运营企业投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。

张化学认为，城市更新主要面临着“人”、“钱”、“地”三重困境。其中，人之困境在于产业升级与区域产业基础薄弱、居民需求多元化与社会资源有限性、生态人文保护与城市粗放发展等三重矛盾；钱之困境来自项目投资规模大、开发周期长，且融资渠道受限；地之困境则源于拆迁利益难平衡，流程繁冗推进慢。

“城市更新的实施主体需要具备五大能力，一是资金平衡能力，二是文化生态打造能力，三是建设运营能力，四是统筹协调能力，五是规划定位能力。”张化学称。

张化学.jpg 中国指数研究院华南分院院长张化学博士

对此，卓越集团开出的“药方”是内部坚持标准化、规范化运作；同时积极整合卓越集团和多方优势资源；提早预防，有效应对。“要赢得多方主体的充分信任”，卓越城市更新集团副总经理郑少铭强调。

郑少铭.jpg 卓越城市更新集团副总经理郑少铭

而富力集团的城市更新项目则会捆绑产业和教育、医疗等资源。“前期先了解项目情况与产业基础，达成初步合作意向后会编制产业策划方案，找准产业定位。之后便开始进行前期招商运营、构建产业初步生态。在项目开发时，公司会注重产业运营与招商并行，并引进基金进行投资。” 富力城市更新集团产业部副总经理沈鹏介绍到。

沈鹏.jpg 富力城市更新集团产业部副总经理沈鹏

佳兆业集团城市更新研究院业务总监戴哲则称，城市更新本质上是一场跨周期的投资，现金流和金融能力非常关键。“佳兆业内部有句话叫‘八年抗战’。要穿越这个长周期一定要有决心，首先要明确做城市更新是来投资的、不是来投机的，第二团队要配备齐全，第三要做好前置准备，第四要做好资金引入，保证好粮草去做后期的转化。”

戴哲.jpg 佳兆业城市更新研究院业务总监戴哲

城市更新要敬畏文化、做好传承

提起城市更新，有人视之为推高三四线城市房价的“罪魁祸首”，有人则指望借拆迁“一夜暴富”。总之，它似乎是一个能量强大的利益场。

时代论坛圆桌对话环节

城市更新的职责是什么？在时代论坛上，中国指数研究院华南分院院长张化学博士指出，城市更新担负着破解发展不平衡不充分的难题，促进产业升级、推动城市转型发展，优化城市生态环境和城市治理四大职责。

具体而言，通过城市更新打通区域发展脉络、优化空间资源配置，从而消除城市贫困源头；促进高附加值的产业向城市中心区集聚、低附加值的制造业外迁，从而优化城市产业空间布局，实现经济的转型发展。

不过，张化学也指出，城市更新面临着居民生存发展难保障、历史记忆难延续，以及生态与城市发展难平衡、历史文化易流失等难点。他建议，政府、开发商等各参与主体都要重视文化传承、注重保护一些特色文化建筑，避免城市更新“千城一面”。

敬畏传统、尊重文化、注重传承也逐渐成为参与城市更新的房企的共识。郑少铭称，在城市更新实操中，卓越特别注重文化的保留和传承，尊重片区的特色。沈鹏也分享到，保留文化、传承文化是富力开展城市更新的一个重要出发点。

其实，更新并不天然意味着“弃旧”、“灭旧”。广东城印城市更新研究院院长助理吴燕女士在论坛上分享了广州市黄埔区深井古村的更新经验。深井村是广东省第一批传统村落，村内文物、历史建筑、传统风貌建筑众多，但亦有不少老房子衰败、空置。通过对老房子的修缮、老手艺的复兴，未经大拆大建，这座有700历史的古村重新焕发生机。

郑燕.jpg 广东城印城市更新研究院院长助理吴燕

深井古村的“活化”靠的是微改造。2016年，广州印发实施《广州市城市更新办法》，提出微改造的城市更新模式，明确不再对老城区大拆大建，改为循序渐进地修复、活化、培育，使其保留生机，让老城老而不衰，魅力常在。微改造对提升人居环境,保护文化遗产起到积极作用。戴哲认为，微改造或是以后城市更新的第一步。

无论以何种模式和形式开展，这个十万亿级的黄金赛道已经开启。城市不是冰冷的建筑集合体，而是鲜活的生命体。城市的更新，需要各方参与主体以绣花的功夫悉心对待；更新中的城市，将在“小火慢炖”中释放更多美好。

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今年，全新出发的“遇见2020·时代论坛”将每月举行两场开放式论坛，围绕地产、金融、教育、艺术文化等诸多领域，邀请业界大咖或行业领袖，深入行业肌理，剖析企业难题，把脉行业发展。