公募REITs正式启航，万亿规模将造就哪些投资机遇？

2020-05-09 14:11:01

4月30日晚，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称“通知”），明确开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。从2005年11月中国商务部首次明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议，历经十几年的探索尝试，我国境内公募REITS终于迈出了实质性的一步。

《通知》明确，我国将率先在基础设施领域推进公募REITs试点，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流，收费公路，各类市政工程，以及特定类型的产业园区等，同时也鼓励网络信息等新型基建设施。可以看出，和海外成熟市场不同，我国的REITs市场在发端时，将房地产(包括住宅和商业地产)排除在外，而专门服务实体经济，这也顺应了新基建加速落地的需求。

中金证券认为，结合目前国情，REITs将为新基建项目提供更丰富的资金来源和更低的融资成本。海外经验看，REITs产品在电信基础设施、交通物流等领域已有广泛运用，美国的REITs市场总值约1.3万亿美元，基础设施领域REITs市值占比达31%，新加坡、日本、香港也有成熟案例。在新基建元年推行基础设施REITs试点，通过吸引社会资本参与基建项目，将有利于推动新型基础设施建设长期健康的发展。

基建公募REITS推出正逢其时

据中信证券指出，2018年后，我国基建投资的累计值和单月值的同比增长率均出现下降，并在低位保持稳定，主要原因之一就是融资受限。基础设施建设的推行主体通常为地方政府，近年来随着地方政府债务规模的扩大，以及国家加强对地方政府融资的管控，基建投资增速逐步放缓，也导致了我国经济增速下行的压力增大。

同时，在全球新冠疫情蔓延对宏观经济增长、中小微企业以及就业造成巨大压力的背景下，推动基建投资对于维持经济增长和稳定就业显得尤为重要。

REITs通过资产证券化的方式，把缺乏流动性的基础设施存量资产转化为流动性强的金融产品，不仅可以盘活基建领域存量资产、拓宽基建融资渠道，也能够降低地方政府杠杆率，有效化解地方债务问题。此外，基建REITs的提出还有利于疏通储蓄转化为投资的通道，拓宽社会资本的投资渠道，满足各类金融市场投资者资产管理的多样化需求，并在两方面促进价值发现和资金合理配置。

招商证券也认为，周期下行叠加疫情或为REITs试点破局提供一定时间窗口；从全球市场看，泛基础设施包含通讯铁塔、能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等，占REITs市值比例约30%，潜在空间广阔。

从《通知》具体内容看，公募REITs此次试点的政策取向性高度明确。即聚焦重点区域、重点行业和优质项目。

从区域看，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

从行业看，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

中金证券认为，REITs有望为基础设施项目的资金退出提供良好的手段、加速企业的资金周转、降低投资主体的债务水平，虽然短期来看可能面临符合标准的项目不足、主体意愿不明确等挑战，但中长期来看有望为助力基础设施行业建立“投融管退”的完整闭环。

哪些版块有望受益？

从行业视角观察，相较于美国的狭义基础设施REITs，本次试点包含更广义的基础设施概念，而仓储物流、产业园区和信息网络建设是其中三个重点。

另外，除了要求基础设施REITs试点项目需聚焦“重点区域、重点行业”，《通知》还明确了项目同时需要满足“产生持续稳定的收益和现金流、投资回报良好”，其中PPP项目收入来源应“以使用者付费为主”。

以仓储物流业来看，由于国内B2C电商市场的蓬勃发展，催生了现代化物流地产服务的需求，以物流仓储为底层资产的类REITs也将是国内资产证券化的一个重要方向。REITs的推出有望盘活企业旗下的物流资产，回笼资金，辅助物流主业稳健发展，激发企业发展活力。

根据中金证券研究，目前物流仓储成熟的运营模式主要为普洛斯模式，普洛斯是现代物流设施及解决方案开发、运营及基金管理者，是中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业。截至2019年12月，普洛斯及旗下品牌环普，在43个战略性的区域市场投资、开发并管理着388个物流园、工业园及科创园，物业总面积达4220万平方米。

普洛斯还通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，迅速扩张，打造出一个分布广泛的高效物流设施网络。面向租赁客户，普洛斯开发了标准设施开发、客户定制开发和收购回租三项主要服务。

同样，也有国内企业在以仓储物流为核心，提升物流服务效率、完善产业链协同上寻找增长点，除普洛斯以外，南山控股、传化智联、中储股份等拥有大量仓储物流设施的上市企业也备受关注。

以传化智联为例，其在国内首创“公路港”模式而出名，近些年定位于服务产业端的智能物流平台，在仓储物流方面，其多年重资产布局的公路港到2019年末，已实现全国布局达到65个，覆盖27个省市自治区，已获取土地权证面积1118万平方米，经营面积368万平米。除庞大的园区资产外，其园区运营能力也十分突出，根据传化智联2019年财报数据，传化智联全国公路港物业整体出租率86.5%，入驻企业12048家，年车流量3072万辆，港内平台营业额实现491亿元。

结合REITs试点的要求来看，对于像传化智联、南山控股这类型的头部企业，其一方面在线下拥有数量庞大和优质的仓储物流资产，另一方面，其多年在园区运营方面积累的流量优势和稳定的现金流回报、物业出租率等都比较契合政策中“产生持续稳定的收益和现金流、投资回报良好”的要求。同时，随着国内仓储物流市场需求的增大，头部的物流企业均有以仓储物流为核心推进产城融合，深耕重点城市的布局，其强烈的布局意愿或有望进一步通过REITs试点打开直接融资的便利大门，实现规模和效益的均衡快速发展。

在产业园区方面，海通证券认为，此次政策主要受益工业园区公司和基金管理类公司，如张江高科、华夏幸福、上海临港、中新集团、南京高科，以及基金管理类公司世联行、光大嘉宝等。以中新集团为例，公司是中新两国为合作开发苏州中新工业园而联姻打造的园区开发运营平台，经历25年的发展，中新苏州工业园已成为国内标杆，长年位居全国经开区榜首，作为产城融合的代表性企业，围绕新型城镇化，形成一、二、三级联动的全产业链集成运营。

同样值得关注的是，信息网络相关的公募REITs也是此次《通知》重点鼓励行业之一，有分析认为政策将带动通信行业及IDC企业受益。根据招商证券，IDC现金流比较稳定，且为重资产行业，需要大量资金进行建设和并购，REITs模式有助于提升融资能力，改善资产流动性，从而有助于IDC企业持续扩大机柜规模。海外IDC企业对REITs非常青睐，从全球来看，超30%的IDC企业均已成为REITs。

据了解，全球至今已有41个国家或地区推出了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、非洲、大洋洲等五个大洲。根据NAREITs数据，截止2018年底，美国REITs市值11236万亿美元，是全球最大的市场。在各国或地区推行REITs的时候，当期的宏观经济的运行特点基本是：经济增速放缓、利率水平较低且预期低位运行、城镇化率较高。中金公司认为，中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。