中梁控股换粮仓 2020将再夯实内功持续发力

杨静
2020-04-08 09:50:22
截至2019年年底,中梁在二线城市的土储占比提升至36%,高于2018年的17%。与此同时,公司在三线城市的土储占比有降至54%,此前的3年则维持在约60%。

“三四线”“高杠杆”“小碧桂园”……这些贴在中梁控股(2772.HK,以下简称“中梁”)身上的种种标签,在3月30日的业绩公告中,被一一撕掉。

当天业绩会上,中梁董事长杨剑简短的一番话点明这家公司的战略投资转向。“转二线城市,转省会城市,转都市圈里的中心城市。”他称。

截至2019年年底,中梁在二线城市的土储占比提升至36%,高于2018年的17%。与此同时,公司在三线城市的土储占比有降至54%,此前的3年则维持在约60%。

中梁控股地产业务之联席总裁及执行董事李和栗认为,这是在不同地产周期中做出的选择:2015年前后抓住三四线的棚改红利快速发展,等到2018年原先的红利消退时则转向二线、三线市场。

而这种对于政策的敏锐度和快速反应度,使得这家公司保持销售额的提高,同步稳固在行业前20强的地位。数据显示,2016年至2019年间,中梁销售额从190亿元、649亿元、1015亿元升至1525亿元。

尤为值得一提的是,中梁在实现千亿后,还能在2019年出现约50%的销售增幅。

事实上,中梁并不想在2020年继续采取狂飙猛进式的销售增长,中梁控股董事会秘书杨德业在业绩会上给出今年10%的销售增速预期,换而言之,销售目标在1680亿元。

换仓二线和强三线

加码二线城市,中梁已经行动。

2019年,在公司新增的746亿买地金额里,二线、三线、四线及以下城市占比分别为53%、39%和8%。而在2018年,则分别是32%、54%和14%。可以明显看到,中梁对二线城市的转向。

这些新增的土地基本为二线和强三线城市,比如南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门等。

据了解,截至2019年年底,中梁进驻的142个城市中,二线城市共计25个,三线城市78个,四线城市则在39个。

管理层也规划好了未来土地储备中各城市的占比:二线城市是40%-50%、三线城市在40%-50%,四线城市在10%。

“重点投资二三线城市特别是基本面好,市场有机会、收益有保障的二三线城市。”李和栗称,而对于四线城市,中梁则给出谨慎投资的态度,仅重点考虑都市圈范围内市场容量大供需比健康的城市。

事实上,不仅仅只是中梁。多家房企在今年的业绩会上,释放了对一二线和强三线城市的诉求,并认为是业绩支撑地和避风港。

而中梁已经再一次占据先机——提前回归到了二线和强三线城市,并进入业绩收获期。

2019年1525亿元的销售是为验证。其中二线城市的销售占比达35%,高于去年的24%;三线城市的销售占比从2018年的64%下降至53%,四线城市维持在12%。换而言之,有近90%的销售额来自二三线城市。

提前的土地布局也是打下未来销售增长的基础。

拆解中梁截至2019年年底的5700万的土地储备看,长三角、中西部、海峡西岸、环渤海和珠三角各占据46%、34%、10%、8%和3%。当中,以二三线城市占比居多。中西部二三线城市占比达25%、环渤海的二三线城市占比8%。

二三线城市也是中梁销售均价和利润率的支撑。根据数据显示,在2020年的2600亿元可售货值中,二线城市占近39%、三线城市为45%,总计84%。其中二线城市的预期销售均价为15440元/平方米,三线城市为10810元/平方米,远高于2019年4000元/平方米的平均地价和10300元/平方米销售均价,利润空间较大。

“购地选择方面,中梁主要看中城市长远的发展潜力、保证去化,周转效率,此外要确保项目盈利,保证资金的使用效率,同时还要满足中梁的拿地方向。”李和栗介绍。

据了解,中梁在选择项目时十分严谨,每个项目都要经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的严密筛选。以2019年为例,超过10000 宗意向跟踪的地块最后仅有1.4%最终去获取。

新腾飞

土地基础打好的背后,中梁为自己赢得自我肌理调节的时间。

特别要指出的一点是,此前被外界经常诟病的“高杠杆”已经不再,截至2019年年末净负债率降至65.6%是最好的佐证。

杨德业在业绩会上认为,目前的净负债率是行业较低的水平,能够下降主要是上市以后成功打开融资市场,“我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,保持一个比较健康的杠杆水平。”他称。

从中梁截至2019年的债务结构来看,现金短债比达1.23,虽然同比下降22%,但现金能完全覆盖短期负债,无短期偿债压力。融资成本则同比下降0.5%至9.4%。

截至2019年底,中梁在手现金合共约为人民币264.95亿元,较2018年底230.8亿元增长约14.8%。

难能可贵的是,中梁在实现降杠杆的同时,在盈利指标上大有增长。

比如,2019年净利润为62.56亿元,同比增长147.66%,归属母公司的利润为38.34亿元,同比增长102%;毛利为131.82亿元,同比增长90.74%。

“我们预期未来毛利率会在21%―25%之间的管理水平。伴随降低融资成本,毛利率还有上升空间。”杨德业认为。

事实上,自上市通道打开后,中梁有了通过低成本融资置换部分高成本融资的现实性。比如,公司就通过此前上市募集的资金偿还了7.8亿元的信托贷款,将境内非银行的融资比例由上一年的58%占比降至40%。

“2020年是中梁登陆资本市场再发力,变革再升级值得期待的一年。”杨剑当天感慨,他亦继续看好房地产的行业前景,“疫情带来的意外停摆,也给了公司修正的时间去思考去复盘未来的发展战略。”

据了解,中梁对现金流的管理特别重视。尤其是在疫情发生后,公司一季度的开支做出紧缩的准备,以保证总体现金流的充裕和稳定。

照计划,中梁2020年的供货集中在二三季度,目前已做到除湖北以外的全面复工,复工率达到 95%以上,基本保证全年供货计划完成。

制定10%的销售规模增长,在管理层看来基本可以实现。“初步是每年10%―15%的销售增长率,考虑到疫情的影响初步设定在10%。”李和栗指出,公司希望行业排名随着规模能有同步的提升。

对比看来,10%左右的销售增速并不算低。不少前十强房企已经对2020年销售增速给出个位数的增长预期,有一部分房企选择设定在15%。照此对比,中梁处在中等水平。

“但,没有一个黎明不会抵达,没有一个春天不会到来。”杨剑在业绩会上认为。

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