北京鼠年首场土拍:12房企豪掷80亿抢地

2020-02-12 15:08:39
时代周报记者:王宏

受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,眼下口罩不仅是“硬通货”,也成了房企拿地的必需品。

根据北京规自委防控指示,北京鼠年的首场土拍现场,房企代表们纷纷戴起口罩,蒙面进行了一场拍地竞赛。

2月11日,北京鼠年首拍三宗不限价地,起始总价70.63亿元,吸引了包括华润、首开、首创、金茂、世茂等在内的12家房企参与。

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位于石景山西黄村的混合住宅用地,被首创以29.75亿元的底价竞得;位于通州马驹桥镇亦庄新城的R2二类居住用地,被华润与中交的联合体以46.7亿元竞得;位于大兴区采育镇的居住用地被京能以3.6亿元竞得。

据统计,此次土拍北京一日揽金80.05亿元。

2月11日,合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者分析认为,2020年的土地市场会继续维持不温不火的局面,但不限价地块占比会呈现高位状态,并且会持续一段时间。

土地溢价率回升

此次出让的三宗地中,有两宗溢价率超过20%,引发市场高度关注。

资料显示,通州区马驹桥镇亦庄新城地块建设用地面积9.9万平,规划建筑面积22.02万平,起始价38亿元。配备有托幼用地,由竞得人建设,建成后无偿移交给相关主管部门。

对于该地块,首开与旭辉联合体、华润与中交联合体、平安、金茂、世茂均想将其收入囊中。经过40轮竞拍,该地块最终由华润与中交联合体以46.7亿元竞得,溢价率22.89%。

郭毅告诉时代周报记者,马驹桥区域供应长期处于空窗状态,没有多少住宅项目上市。从区域价值来看,随着亦庄产业资源东迁,将对马驹桥附近产业进行带动,从而起到需求支撑作用。

郭毅进一步表示,此次华润和中交联合摘得的马驹桥地块成交楼面价为21628元,与2019年同一区域限竞房地块成交的22147元楼面价相比,价格还要低,从地价水平来看比较合理。考虑到去年马驹桥地块是以底价成交,说明此次政府也在一定程度上降低了拍地价格。

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与马驹桥镇亦庄新城地块相似,被京能以3.6亿元摘得的大兴区采育镇居住用地,溢价率同样高达25%,楼面价超过16500元,引发了市场高度关注。

资料显示,该地块的挂牌价格为2.88亿元,吸引了路劲、京能以及住总和兴创的联合体参与竞拍。

郭毅认为,目前采育镇附近在售的几个项目去化压力都比较大。该地块溢价率高主要由于总成交款较低,降低了房企拿地门槛。对于京能这样在北京代表项目不多的开发商而言是一个机遇。

在郭毅看来,虽然上述两块土地的溢价率都比较高,但整体土地市场并不能算上火热。疫情对楼市影响有多大?对未来中长期制约会不会形成?存在很多不确定性。从房企的角度来看,基于回款的压力和达成目标的难度,在土地市场并不会盲目加大需求。

不限价地占比提升

从整体市场来看,受“停售令”和“停工令”影响,目前房企资金面压力普遍增大,土地投资、交易和开工等方面明显受到影响。

据上海易居研究院发布的《2019年中国百城居住用地交易年度报告》预计,2020年第一季度,居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖,很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善,那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。

事实上,北京土地出让市场已经连续三年降温。

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数据显示,2017年北京市土地出让金额2609亿元;2018年北京市出让土地72幅,成交额1682.9亿元,较2017年下降约四成;2019年北京土地出让58宗,成交金额1672亿元,较2018年下降6%。

此外,受政策面持续收紧影响,一线城市积极落实“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向,2019年全国一线城市土地市场呈现先升温后降温的态势。

有业内分析认为,2019年北京总体土地成交溢价率仅为9.2%,多宗土地以0溢价率成交,土地市场信心明显不足。

“因为北京商品住宅成交价格已经呈现稳定的趋势,没必要在土地上做出太大限制。但今年不限价地块占比会呈现比较高的趋势,并且会持续一段时间。”郭毅分析表示,2020年的土地市场会继续维持不温不火的局面。

如郭毅所说,曾连续三年在北京土地出让市场占主流的限竞房地块已开始逐步“退却”。2019年北京成交土地中,限竞房地块21宗,不限价纯商品房达到14宗。

而根据中原地产数据显示,2020年1月2日以来,北京土地市场合计等待出让的住宅用地为15宗。其中2宗为限竞房地块,11宗为不限价商品房住宅地块。


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