“拿地人”无地可拿 房企投资无奈推迟

2020-03-03 03:48:29
李进所在的华南区域公司,在整个集团中刚成立不久,但总部公司一直寄予厚望。这意味着李进需要争取更多的投资额度,同时在拿地上更加精准。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

受新冠肺炎疫情影响,土地市场被迫按下“暂停键”, 从1月底开始,陆续有城市发布土地交易延期公告,房企投资节奏也纷纷作调整。

“疫情冲击下,房企的销售业绩受到影响,投资周期普遍延后,企业面临的压力更大。” 2月28日,50强房企公司投拓(房企项目前期拿地)人士张令向时代周报记者表示。

随着复工潮来临,多座城市陆续出台土地新政以应对疫情带来的冲击,部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

尽管今年到目前,张令所在的区域公司仍未拿到一块土地,但张令已处于忙碌模式。

 “从2月10日复工以来,工作就扑面而来,除了做落地项目的收尾工作,我还要对推进项目做材料上会、沟通设计出图,并实时监控土地市场的动态。”张令说。

在张令忙碌背后,“冰封”已久的土地市场随复工潮逐渐开始局部“解冻”。

中原地产研究中心统计数据显示,疫情后,2月份全国成交单宗地块超过10亿元的合计46宗,主要分布在北京等城市。1-2月份全国热点土地城市市场,50大城市1-2月合计卖地5180亿元,同比上涨4.1%。

土拍频延期

李进(化名)是一家国有房企华南区域公司的投拓部负责人。受疫情影响,李进所领导的团队目前仍将主要精力放在前期项目研究和全年投资计划安排上。

“合作拓展工作很多时候需要对外沟通,现在也出不去,所以我们部门大部分人的工作都是做前期资料梳理研究,比如项目研究、测算、评估。”2月28日,李进向时代周报记者表示。

李进所在的华南区域公司,在整个集团中刚成立不久,但总部公司一直寄予厚望。这意味着李进需要争取更多的投资额度,同时在拿地上更加精准。

进入2020年,李进所在区域还未参与过任何一场公开招拍挂,这主要源于意向城市土拍日期的一再延迟。

对于现状,李进感到十分焦灼。“在过年前,我们就在为深圳将于2月11日举行的住宅用地土拍准备,但受疫情影响,时间延至2月20日,后又再次延期至3月3日。”

土地出让日期的一再推迟,使得李进所在区域的投资周期也不得不延后。

“整个投资时间向后延了20多天,会对项目的工期造成一定影响,但好在时间不长,工地开工后可以加快工程进度以弥补时间差。” 李进说。

除了李进所在城市之外,目前,泉州、成都等城市也将土地出让延期至3月。而投资周期的顺延,让部分高周转房企“当年拿地、当年销售”的模式受到考验。

“通常我们都希望一季度在土地市场有所斩获,这样到三四季度时,项目就可以顺利开盘。”2月29日,一位广州房企的投拓人士告诉时代周报记者,“但目前市场上供应的土地有限,我们估计很难在一季度完成相应拿地任务,可能会对今年的销售有些影响,回款周期也将被进一步拉长。” 

相比之下,张令虽然也没拿到土地,但相对没有那么焦虑。 

“我们定位是中高端溢价盘,公司对拿地的节点及策略并没有卡得很紧,即使第一季度没有拿地,对全年的影响不大。”张令透露,“我们部门已经挑了几块合适的土地,正在等政府挂出,但是最快也是从二季度开始发力。”

在李进看来,下半年企业面临的压力会比较大,如果赶上政策波动,政府不推地块,企业压力会更大。

抄底机会难觅

面对上述房企压力,各个地方政府也在积极出手。

时代周报记者不完全统计,截至2020年3月1日,全国共有福州、衡阳、海南、青岛、河南、苏州等近20个省份或城市陆续出台针对涉及土地出让环节的相关纾困政策。

就具体内容来看,主要集中在调整土地出让方式或时间节点、可延期或分期缴纳土地出让金、允许顺延开竣工时间不计违约责任、允许先行用地四大方面。

以苏州为例,有关部分已提出调整超过市场指导价报价规则,超过市场指导价的,不再统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可。2月24日挂出的11宗宅地已有10宗取消了竣工预售许可调整价,土地出让条件有所放宽。

受此影响,部分城市土地市场开始回暖。

李进告诉记者,其团队近日也在统计各地政府出台的利好政策。他们发现,部分措施的实操性相对较差。

“比如疫情期间,房企给政府的一些人才房、回迁房、保障房都可以向后延,但政府并未说明具体要延多长时间。除此之外,广州花都提出的‘拍地即拿证’需要房企在拿地前做大量的前调并提交规划,这会耗费我们大量的精力,如果最后没拍到地,之前的工作都付之东流了。” 李进举例称。

在李进看来,允许土地出让金延期或分期缴纳给房企带来的意义最重要。一方面,可以缓解企业的资金压力;另一方面,也能减轻疫情带给房企的利息损失。对于很多之前拿地企业有很大作用。

尽管利好政策频发,但李进坦言,政策只是起到辅助作用,迫使其作出投资决策的还是在于土地本身的价值。在土拍市场,由于部分房企冲得较猛,已很难寻觅到抄底的机会。

中原地产研究中心的一组数据佐证了李进的判断。在2月成交单宗地块超过10亿元的46宗土地中,底价成交的地块只有12宗,占比只有26%,溢价率超过10%的有27宗,占比59%。

与此同时,李进发现,在土地市场中比较活跃的企业大部分属于央企、国企,他们的融资成本相对较低,此前的扩张速度并不特别迅速。

3月1日,中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者指出,最近全国土地市场以国企为主,私企拿地的非常少,北京也同样存在这个问题。大部分都是国企联合体获得土地。相对而言,国企的资金压力小。

 “小部分民营房企在土地市场也表现活跃,主要在于他们对业绩的追求,他们对投资周期安排得相对紧凑,要求在每个阶段都完成相应任务。” 张令向时代周报记者补充道。

尽管土地市场逐渐复苏,但张令依旧保持着谨慎的拿地态度。

“房住不炒基调未变,我对未来的预期还是偏保守,我们并不是害怕风险,而是希望能用有限的资金获取到最佳的土地资源。” 张令说道。

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