恒大千亿商业帝国横空出世

2014-06-17 10:43:35
恒大阿里巴巴集团足球战略签约仪式前几天,恒大董事局主席许家印在内部描绘了一幅千亿商业帝国的蓝图,成为“升级版”的万达。

 本报记者 董萍 发自广州

6月5日,就在恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大”)—阿里巴巴集团足球战略签约仪式前几天,恒大董事局主席许家印在内部描绘了一幅千亿商业帝国的蓝图,成为“升级版”的万达。

实际上,恒大千亿商业帝国并非横空出世,而是早已悄然布局多年。目前恒大已经成立了独立的全资子公司恒大商业集团,目前管理着全国130多个城市的超过300个商业项目,类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态,总面积超过200万平方米。未来,商业地产将成为恒大的新支柱。

然而,面对目前整个市场的急剧降温,恒大近两年来大手笔拿地布局商业地产,一方面,市场担心其存在的潜在财务风险。另一方面,恒大想后来者居上的效应并不容易。即使阿里巴巴斥资12亿元入股恒大足球,给市场留下巨大的想象空间,但是恒大的商业地产帝国未来前景尚不明朗。

恒大商业地产的合肥样本

尽管楼市低迷,但恒大丝毫没有降低恒大合肥中央广场的销售目标。“许老板要求当天开盘销售20亿元!”6月,恒大合肥中央广场首推2000套房源。包括11栋80-190平米的住宅和300套商铺。

据恒大内部员工透露,整个5月份安徽恒大有8个项目开盘,销售指标166亿元,并努力冲击200亿元。而恒大中央广场是重头戏。

为了实现销售目标,合肥2家代理公司合富辉煌、世联地产组成千人营销团队拓客,线上线下主动出击。其动作之大,震动全城。统计显示,5月份,恒大中央广场单月报广投放共有28次,占了整个区域(合肥瑶海区)总量的62.22%。有合肥市市民告诉时代周报记者,最多一天4次接到恒大销售人员的电话。

恒大中央广场是合肥唯一的大体量的商业综合体。总占地363.26亩,总建筑面积为138万平方米。包括住宅,购物中心、商业街、写字楼、五星级酒店、公寓五大产品业态组成。

据时代周报记者统计,在恒大中央广场周围半径5公里范围内,有5-6家商业综合体。而在半径10公里范围内,至少有20家。而离恒大中央广场2公里,就有一家建筑面积为40万平方米的万达广场。

而恒大将如何运营如此超大体量的商业综合体,颇受外界关注。根据恒大对外宣传资料,“体验式消费”和“自营品牌”是关键词。恒大意欲在合肥打造另一个“上海新天地”、“北京三里屯”,包括恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在内的恒大集团自营主力店入驻。

“恒大合肥中央广场的体量是紧邻的合肥万达广场的3倍。从业态组合上来看,万达走的是精品店、中产路线。恒大合肥中央广场会招揽更多不同层次的客群。万达以商场为主,以大卖场的模式带动人流。而恒大合肥中央广场120万平方米的体量,仅仅靠一个大商场很难带动。”星空传媒控股总编辑陈伟告诉时代周报记者。

业内人士分析,万达在合肥的两个商业地产项目,餐饮和影院是盈利,而其他部分都是亏损。而恒大如此大体量的商业综合体,预计前期销售还不错,但主要的问题就是后期的运营能否成功。

许家印的商业地产思维显然显著受万达影响,他自己也将恒大商业地产定义为“万达广场升级版”。恒大的商业地产项目包括了百货、院线、超市和儿童游艺等四个板块的自有品牌。

恒大百货由恒大精品百货、恒大时尚百货、恒大精致百货三大主题组成;恒大院线以恒大影城、大型集中式商业、商业综合体项目为依托;恒大超市经营面积为1000-8000平方米,定位为精品生活超市;恒大游乐则是专注于儿童产业投资的连锁品牌运营机构,主要打造大型儿童游艺主题乐园。

实际上,尽管合肥楼市目前问题不大,但是未来合肥楼市的供应过剩问题很严重。根据国家统计局数据测算,从2013年全国35个大中城市商品房存销比(又称为商品房潜在存销比,反映的是未来1-2年商品房市场的供求情况。)排名情况看,合肥位居第6位,位于均值线以上。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,这意味着合肥楼市未来潜在供应量太大。尽管目前合肥还未出现问题,但未来供应量太多,按照2012年的销售速度,存量在建房地产面积要10-16年才能卖完。另一方面,合肥需求有限,合肥2012年的非农业人口只有264万,城镇人均住房面积达到28.80平方米,未来商业项目盈利前景不容乐观。

一二线密集拿地布局商业地产

2014年6月,许家印在内部大会上描述了恒大商业帝国蓝图,提出要打造升级版万达广场,商业资产整体规模要达千亿级。

其官方网站资料显示,恒大地产在全国130多个主要城市共有300多个商业项目。商业项目类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态,现管理运营的商业总面积超过200万平方米。未来,恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米,商业总资产达到千亿元规模。

实际上,合肥恒大中央广场只是许家印千亿商业地产的一小步。从2010年开始,恒大就开始通过收购、控股等方式涉足商业地产。

2010年8月27日,恒大地产全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。这次收购是恒大第一次跨界涉足商业地产。彼时,恒大就曾对外表示,公司会选择性地在资金充裕的时候,适当地进入一些投资性物业。

而在2011年8月的业绩发布会上,恒大地产集团董事局副主席、总裁夏海钧表示将增加商业地产发展,并于全国物色房产项目。而在2013年恒大地产的中期业绩会上,夏海钧表示,未来恒大将发力一线城市,力争做到一、二线城市与三线城市的布局平衡。

纵观2013年,恒大拿地在向一二线城市倾斜的同时加快了进军商业地产的步伐。2013年,8月1日,恒大地产以总价36.9亿元拿下滨湖BH2013-15和瑶海区E1304两宗地。其中E1304地块最终成交价为850万元/亩,即目前已经被建成的合肥恒大中央广场商业综合体项目。

2013年 9月,恒大地产以控股的方式控股国香地产,收购“国香地产”位于深圳市布吉沙湾片区的旧改项目。该项目占地面积8万平方米,总建面为35.5万平方米,共规划为三期开发,规划包括高层住宅、综合商业配套等。

2013年12月4日,恒大地产一日之内斥资96.86亿元连拿上海和南京共6宗地块,其中包括以41.76亿元抢得的上海4宗地。

2013年12月,恒大下属公司宁波御城置业有限公司,以底价竞得浙江宁波镇海区九龙湖ZH09-02-12地块,成交价约1.88亿元,折合楼面价653元/平方米。该地块面积12.51万平方米,总建筑面积28.77万平方米,土地用途规划为住宅、商服用地。

资料显示:2013年,恒大的总购地支出高达707亿元,新增的66个项目中,一、二线城市项目34个,占比51.5%,比2012年上升了23.9%。中投顾问高级研究员郑宇洁分析,恒大加强了一线城市以及经济发达地区的投资力度,同时调高了商业地产所占比例。

2014年以来,恒大也没有放慢步伐。2014年4月24日,恒大旗下的全资子公司以41.6亿元将北京大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块收入囊中,溢价率为180%。分析人士称,恒大重金砸下大兴黄村镇地块,主要是看中在规划中明确可以打造底商加高层公寓的产品类型。

2014年6月6日,恒大地产集团长沙分公司下的项目公司以50972万元的价格,楼面地价为2400元/平方米竞价拍得033号地块。知情人透露,项目将会很快启动,而033号地块商业部分的定位将以整个武广片区商业配套为重点来设计,同时兼顾社区商业的需求。

合富辉煌地产研究院院长龙斌分析,恒大在全国有200个住宅项目,住宅目前还是其主要的产品。每个企业都有自身的优势,不会轻易改变。恒大的规模很大,不可能做纯粹单一的品种。恒大只是向产品多元化发展,总的来看,还谈不上是向商业地产转型。恒大战略上向一二线城市的转移趋势反而更加明显。

另有商业地产人士认为,“首先要明确住宅是赚快钱的,而商业则是赚慢钱的,要耐得住寂寞,慢慢培育。”“其次,恒大的商业地产战略上是自持还是租售并举,比例如何把握,需要着力研究。”

恒大目前的物业主要集中在二三线城市,这些城市对于商业物业的消化能力已经渐趋饱和,因此运营的难度不可小觑。

 

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