保利恒大筹措资金粮仓 可转债、美元债掀房企境外融资新潮

据克而瑞监测数据统计，截至2017年9月底，已有108家上市房企在境外通过发债及银团贷款等方式融集了1868亿元，已超去年全年总额。

时代周报特约记者 王州婷 发自广州

兵马未动，粮草先行。2018年伊始，房企境外融资爆发小高潮。

1月30日，保利地产通过香港子公司发行了5亿美元（约合31.5亿元人民币）的五年期固息债券，票面利率为3.95%，债券收益率为5年期美国国债收益率T加上155个基点，每100美元债券发行价格为99.426美元。

国际评级机构穆迪随后表示，此次发行对保利地产的财务状况不会有重大影响，但作为其自2017年首次发行的境外债券，这意味着向来资金较为充裕的央企也加入了房企海外融资潮。

时隔一日，另一房企巨头—恒大也加入了这场融资潮流。1月31日，中国恒大在港交所发布公告称，拟发行2023年到期的180亿港元（约合145.7亿元人民币）可换股债券，债券将按年利率4.25%计息。

该债券初步确定的转换价为38.99港元/股，相比30日收盘价溢价40%。如果全部转化，这笔债券将转换为4.62亿股股份，相当于中国恒大扩大后已发行股本的约3.39%，成为今年以来房企在香港发行的最大规模可转债，同时其转换价的溢价率也最高。

在去金融杠杆的宏观环境下，内地融资受限无疑是房企转向境外融资的一大因素。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲等多位房地产业内人士时代周报记者指出，日趋加强的融资监管对于“过冬”能力较强的龙头房企，也产生一定程度的影响——在催生其进行业务结构调整的同时，也促使其开拓更多的融资渠道和方式，“美元债和可转股债具有较低的利率成本，在监管‘开闸’之下，将会出现在更多的融资案例”。

而据国泰君安分析师刘斐凡对时代周报记者预测，房企境外发行迎来窗口期，2018年的融资数量和规模仍会增加。

房企境外融资小高潮

值得注意的是，保利地产和中国恒大上述的融资，仅是内资房企境外融资的冰山一角。

在此之前的1月17日，荣登2017年国内房企销售榜首的碧桂园发布公告，计划以17.13港元/股的价格配售4.6亿股现有股份，合计78亿港元；同时发行2019年到期的零息率可换股债券，本金总额达156亿港元，其初步转换价较当时收市价溢价约15.61%。

除了上述三家龙头房企在香港大规模融资外 ，今年1月份加入这场融资盛宴的还有中国金茂、新城发展、旭辉控股等，它们都通过配股或发行可换股债券在海外市场融资。另外还有保利地产、龙湖、富力地产、泰禾、时代地产等发行了规模不等的美元债券。

美元债和可转股债以其较低的融资成为房企融资“新宠”。据悉，在上述融资中，新城控股拟发行的23.36亿港元可转换债，其利率低至2.25%；旭辉发行的3亿美元优先票据，年息为5.5%；龙湖发行的两笔美元优先票据年息则分别为：2023年到期的3亿美元3.90%、2028年到期的5亿美元4.50%。

不过，境内融资受限是房企转向境外融资一大原因。实际上，自2016年10月上交所及深交所对房企债券实行分类管理以来，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道及融资规模全面收紧，此前由于汇兑风险遇冷的海外融资，在2017年初又成房企融资的重要手段。

据克而瑞监测数据统计，截至2017年9月底，已有108家上市房企在境外通过发债及银团贷款等方式融集了1868亿元，已超去年全年总额。其中，发债是从境外融资的主要手段。截至2017年9月底，108家房企境外发债金额总计约1556亿元。

而中国恒大，此前在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金，占今年融资总额的近一半。从企业境外发债成本来看，加权融资成本为6.6%，较2016年上升了1.2个百分点。

不过，据一位不愿具名的行业内人士向时代周报指出，房企发行美元债在2017年初明显升温，自二季度趋于放缓，并在10月份创下年内新低，仅为5.02亿美元，随之，这一形势在10月之后发生大的转变，在11月以来好几笔大型房企的美元债券发行重返市场，“房企这轮美元债发行量的爆发实际上是这一趋势的延续”。

 值得注意的是，上述人士还指出，即便境外融资渠道“开闸”，对于大多数房企而言，境内的融资依旧将回归银行贷款和房地产信托两大主要方式，“房企境内的股权融资仍然很受限，IPO基本停滞，房企也很少采用配股，作为房企股权融资主要方式的增发也同比大幅减少，房企对于银行贷款依赖性增强，但对于银行而言，房地产开发企业依然是其较为优质的资产”。

房企偿债高峰期与境外融资境遇

房企境外融资爆发，与企业资本结构有着密不可分的关系。

根据Wind资讯统计数据显示，截至2017年三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长幅度达23.21%，其中36家房企资产负债率超过80%红线，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家，占比超过37.5%。

由此，外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能够做大规模，也决定了其偿债能力，而2017年前三季度，地产债发行收缩，房企的长期偿债能力和短期偿债能力都有所下滑。

实际上，由于过去两三年里房地产企业地产债的高发，众多房企将在未来的1-2年内迎来债务到期偿还的高峰期。据Wind资讯统计结果显示，2018年地产债到期规模将在1280亿元左右，主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元；首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右。

按照过往一贯的操作，再融资很大程度上成为房企解决这一偿债压力的方法。保利及恒大发行境外债券时就表示，“债券发行筹得款项净额将用于公司现有债务再融资及用作一般公司用途”。

不过，对于境外融资，国信证券2017年7月的研究报告指出，相比人民币债券平均约4.7%的发行利率，中资在美元债的发行中享受更低的利率水平，仅在3.1%附近。此外，受到欧元区经济复苏强劲影响，欧央行货币收紧预期对欧元的支撑作用或可持续，美元汇率大幅回调的可能性不大，贬值压力仍存，而美元贬值意味着发债主体需偿还的以美元计价的本息价值缩水，债务成本得以降低。

与美元债受热捧不同的是，房企发行的可转股债，在中外投资者中则有着截然不同的境遇。

据了解，中国恒大公告发行180亿港元的可转股债的第二日，其股价随后在两个交易日大幅下跌，其中1月31日跌幅达到7.8%。

有意思的是，据了解，当日代表外资的德意志出现在卖方席位首位且卖出规模较大，但代表内地资金南下的中投信息、创盈服务和富途证券均出现在买方席位上，以25.6港元左右的低位价格分别买入4957万、1166万、605万港元，合计占总成交额的4.54%。

对此，刘斐凡表示，股价的下跌是市场暂时的获利回吐现象，投资者的买入卖出是基于其对于企业发展前景判断而作出的市场行为，不过可转股债的发行在达到可转股条件时将会增加公司股本，进而摊薄持股股东的每股权益。

多位证券分析师则向时代周报记者表示，发行企业虽然可以以低于一般融资利率的成本拿到大笔的资金。但需要注意的是，在内房股股价普遍被低估时，发行房企股价在可转换期内能否大幅地上涨，将决定其债券对于投资者是否有吸引力，“不过，依据恒大过去一年以来的涨幅，内地投资者显然看好公司股价的上涨潜力。”一位不愿具名的证券分析师对时代周报记者如是说。

本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com