广州最美老街的旧改“乡愁” 一期试点,每平方米改造成本1

2017-11-14 03:40:37
在广州荔湾区恩宁路与丛桂路的交会路口,一间老字号的铜器铺门前,老板张罗着生意,游客在店前驻足观望。

时代周报记者 程洋 发自广州

在广州荔湾区恩宁路与丛桂路的交会路口,一间老字号的铜器铺门前,老板张罗着生意,游客在店前驻足观望。铜器铺的对面,是一座修葺一新的骑楼,立柱上打着“老字号一条街”的招牌,还张贴着“永庆坊,前行三百米”的标语。

恩宁路被称作广州的铜器一条街,也被人们誉为“广州最美老街”。广州市政府意欲将这里打造成充满岭南特色的“丽江古镇”,以开发老街区的历史文化价值。而永庆坊作为恩宁路上的一条内街,成为了一期旧改的试点,如今已面向民众开放。

若将时间倒回到2006年,恩宁路的旧改或许将面临另一种境遇。作为广州危破房集中连片区,恩宁路成为全市“中调”的首个旧城改造项目,并在2007年陆续开始拆迁工作。当地居民伍国强告诉时代周报记者:“最初政府想要推倒重建,居民们不同意,这里是老广州的根。”

转折点发生在2011年,恩宁路旧城改造规划经过四易其稿,在广州市城市规划委员会上获得全票通过。新方案突出历史文化保护优先原则,不再追求就地经济平衡。最终,经过多方博弈和规划论证,广州市政府采取了“政府主导、企业承办、居民参与”的模式,2016年通过招标引入万科,参与永庆坊微改造项目,打破了恩宁路旧改“僵局”。

中国城市规划学会常务理事、广州市城市规划委员会委员、华南理工大学教授袁奇峰在接受时代周报记者采访时表示,恩宁路是广州旧城改造后现代的开始,“乡愁”开始成为对抗“增长主义”的工具,市民对自己身份的文化认知、对城市的文化认同开始显现出力量。

万科布局微改造:重新焕发活力

在永庆坊来来往往的人群中,有不少前来观光的游客。他们举着手机,走在充满岭南特色的麻石街上,和古旧的建筑合影留念,间或走进充满文艺气息的小店,选购心仪的商品。

伍国强挥舞着铁锤,砸在一块暗黄色的铜皮上,发出 “铛、铛、铛”巨响。他是一名铜匠,传承着祖上的技艺,到他这里已经是第四代了。在伍国强的铜器铺里,不时进来三五个顾客。他们端详着这些手打铜器,偶尔和伍国强交谈两句。

伍国强告诉时代周报记者:“现在永庆坊不一样了,以前环境脏、乱、差,电线乱搭。”

在永庆坊一号巷的尽头,李小龙祖居的门口,白菁正在给她的客人穿戴整齐粤剧服饰。她在永庆坊入口处的恩宁路103号骑楼,开了一家文化传播公司,而业务的重头就是服装租赁。她是最早一批嗅到永庆坊商机的人,通过租赁服饰给旅客拍照,教游客唱粤剧,她有时候一天能收入两三千。

白菁告诉时代周报记者:“我2月份租下来的时候,这里的租客还不是很多,人气也不是很旺,现在人气旺得很,来的都是年轻人。”她越来越觉得,这里像极了香港的兰桂坊,“大半夜还有很多人,尤其是开音乐会的时候,来的人更多”。而她正在说服她的香港老板,和她在永庆坊合伙开一家西餐厅。

如今,微改造之后的永庆坊,重新焕发出活力。

万科在永庆坊的运营负责人告诉时代周报记者:“永庆坊的业态主要以展贸型的复合业态为主,一楼为企业文化、产品的展示互动区,二楼为办公区域。”她表示,展贸型的业态,可以让旅客有一个驻足的地方,进来之后才可能在这边长时间地停留,不管是对商业的带动,还是永庆坊活力的提升,都会有较大的促进作用。

据了解,永庆坊的出租率已经达到87%,预计年底达到95%。而经过升级修缮后的老区,租金从最初的二三十元每平方米,如今已达到100元以上。白菁在永庆坊入口处租下了一整栋骑楼,她告诉记者,每平方米的租金是138元,一个月下来的租金在1.5万元左右。而如今,她正在打算将门店改成西餐厅。

伍国强对恩宁路一带的发展也充满信心,他说:“应该会越来越好的,这一带最主要就是西关文化,做好这个历史文化的开发,带动这个城市的特色旅游业发展,打造一张新的名片。”

每平方米改造成本1万元

恩宁路位于广州荔湾区,荔湾俗称西关,是广州老区之一,也是西关文化的发源地。恩宁路上坐落着詹天佑故居、李小龙祖居、西关大屋、八和会馆等历史遗迹,当地居民和专家学者多呼吁保护性开发,这也是最初旧改方案推倒重建最大的争议所在。

恩宁路旧改“拉锯战”是从2006年开始,2007年陆续拆迁,到2010年,在1950户动迁户中,未签约的户数是440户,已动迁1506户。而直到2011年,市规委会通过了恩宁路改造地块的《恩宁路旧城改造更新地块控制性详细规划导则更改》,提出街区整治和修复 “整旧如旧,新旧建筑风貌相融”“保留原有街巷肌理”“引入新产业”的原则,动迁工作才停止。

据广州市城市更新局官网信息显示,按照“政府主导,企业承办,居民参与”的思路,由承办企业负责投资和运营,同时鼓励片区内的原居民参与改造,积极保留原来的生活方式和文化传统。万科由此进入永庆坊微改造项目,在保留传统风貌的基础上,打造具有创新内涵的新型创客社区。

“我们的修复成本远高于推倒重建,可是如果恩宁路一带都推倒重建的话,我们的城市只是又多了一个西城都荟,而很多有价值的传统文化就失去了载体。”永庆坊微改造的设计师陈嘉健对时代周报记者说,“不能让后来人只能通过影像了解我们的历史文化,还要有身临其境的感觉。”

据陈嘉健介绍,永庆坊的修复工作,专门请了具有文物保护修复资质的施工单位,保持原来建筑的外轮廓不变,对建筑立面进行更新、保护和装饰,保留岭南传统民居的特点。

针对永庆坊内的老屋修复工作,陈嘉健告诉记者:“这些房子的结构其实是很复杂的,因为是老房子,每一栋房子都有它的特殊性。所以我们这边是59套,出了59套单独的施工图纸。”

永庆坊作为恩宁路上微改片区的一期试点,改造面积在7000平方米左右,每平方米的改造成本约1万元。对于拥有永庆坊15年经营权的万科而言,预计回正周期在12年左右。据万科方面提供的资料介绍,相对于经济效益,永庆坊更多的是具有战略意义,是万科对城市更新、旧城改造和文化保护的一次探索。

寻求共赢的未来

从大拆大迁、推倒重来,到保护性开发的微改造, 几经波折的恩宁路旧改,正成为广州“三旧”改造范本。

袁奇峰分析认为,恩宁路旧改的波折,在于一开始出发点就错了。2000年广州战略的核心本来就是“拉开结构、建设新区、保护名城”。2005年在“北优南拓、东进西联”八字方针中加入“中调”,结果空间落位在“城中村”和“棚户区”,以旧城改造作为土地财政的工具。

2011年,荔湾区调整了“三旧”改造工作方向,提出复兴老城区经济,改善城区环境质量,弘扬岭南特色文化,增强地区综合竞争力,建设“广佛之心”的总体目标。同时将旧城区划定为 “一般旧城区、旧城风貌协调区、历史文化保护区”三大类,相应进行差异化更新改造。而这也变成了恩宁路旧改的一个大方向。

袁奇峰说:“恩宁路棚户区改造项目,从开始招致市民和舆论的普遍反对,到市政府叫停拆迁,再到后来开始空间修复,值得赞扬。”

不过,对于永庆坊的微改造,华南理工大学教授郭谦在接受媒体采访时曾表示,整个永庆坊的改造精细化还不够,老的工法研究不够,老的材料研究不够。陈嘉健说:“时间太赶了,只有一年左右的时间,有些地方没有规划好。”而万科方面表示,如果万科继续接下来的微改造项目,将通过成立居民论坛等形式,让居民更多地参与进来。

袁奇峰告诉时代周报记者:“新城求效率,旧城要和谐。旧城改造应该成为建设和谐社会的工具,只有建立起‘权力、资本和社会’平衡的体制机制,在法制的规则框架下协商,才能寻求共赢的出路。”

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