疏堵结合，深圳保障房“竞配建”加速

2017-08-29 03:17:16

来源: 时代周报

8月25日，深圳龙岗区信义金御半山一期小区内，公租房5号楼与商品房之间那道大门紧闭着，小区内用水泥围墙隔开，但围墙一角仍有缺口从公租房楼梯口通往小区花园。

时代周报记者陆璐实习生张硕发自深圳

8月25日，深圳龙岗区信义金御半山一期小区内，公租房5号楼与商品房之间那道大门紧闭着，小区内用水泥围墙隔开，但围墙一角仍有缺口从公租房楼梯口通往小区花园。业主们的声音也并未平息。

“问题还没解决。”该小区业主陈益民告诉时代周报记者。

几天前，这个由深圳信贤房地产开发有限公司开发的高档小区一度成为公众焦点。原因是业主与公租房租户因停车位、花园等小区公共资源发生纠纷，在要求物业管理公司堵住公租房通往小区花园的通道未果之后，832户业主开始寻求发声。

在既“堵”又“疏”的房地产调控思路下，一二线城市相继出台计划增加住房用地供应量，其中保障性住房用地供应明显增加。在这轮以突破钱、地掣肘为核心的地方政府政策赛跑中，将土地出让金与保障房建设“打捆”的配建模式被普遍看好。不过，当早期的配建保障房进入市场后，相关问题亦浮出水面。

随着更多保障房未来陆续进入市场，公共配套如何跟上配建加速，将成为各方急需解决的问题。

高配建比之谜

两年前，陈益民买下信义金御半山一期的商品房，他被告知商品房和公租房会分开管理。但直到一个月前，公租房租客入驻，由物业统一管理，也能进入小区共享停车位等公共资源。

该小区物业管理处工作人员则告诉时代周报记者，当初销售合同里面写得很清楚，业主可能没有细看。深圳市龙岗区住建局则在信访回复中表示，根据用地规划许可证和工程规划许可证，小区停车位是按照小区房屋（包含保障房）总套数及总建筑面积配置的，并经规划国土部门审批符合规划要求。

支付了上百万首付、背上长期房贷的业主，与缴纳千余元租金的保障房租客之间的冲突就这样发生了。其中争议焦点是：为何832套商品房的小区却配建了726套公租房？

深圳市住建局官网显示，该项目作为布吉金稻田片区一期改造项目2011年10月正式开工，2016年6月竣工，2017年7月正式启用，纳入2017年深圳保障房供应计划。同时该项目公租房由龙岗区政府下属的国资公司龙岗区保障性住房投资有限公司回购，并委托深圳信勤物业管理公司统一管理。

根据龙岗规土局在2011年9月公布的关于该项目的建筑指标调整公示，36150平方米保障性住房被配建在E-01地块即信义金御半山三期花园中，该小区包括保障性住房在内的住宅面积共331850平方米。但在实际建设中，36150平方米的保障性住房最后却被安置在住宅面积仅129650平方米的D-02地块，即信义金御半山一期花园中。

矛盾在相关部门介入之后稍有缓和。上述物管工作人员告诉记者，8月22日龙岗区政府召集了业主方、龙岗区住建局、国土局等各方代表召开协商会议。协商的初步结果是，项目所涉职能部门在近日将资料汇总至龙岗区规土局，核查当初的获批过程。

但暂时没有具体时间表。时代周报记者向龙岗区住建局询问处理进度，截至发稿时，尚未收到明确答复。

保障房配建破“钱地掣肘”

商品房业主和保障房用户之间发生矛盾，龙岗信义金御半山并非孤例。

不到五公里外的万科公园里三期，虽然配建的300户公租房目前仅入住了20户，但半个月前，这里同样发生了车位之争。

就在深圳龙岗的业主等待着进一步处理结果时，北京丰台区龙湖玉璞家园和西宸原著两个楼盘之间，铁栅栏的拆除已成定局。继7月27日在官方微信上发布“商品房配建的保障小区不能通过围栏和绿植进行分割，如有违规行为将严格依法依规查处”的公开信之后，北京住建委8月25日再次发文强调，开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

这些矛盾背后，是自2016年10月新一轮房地产调控周期以来，各地为平抑地价纷纷增加租赁及保障性住房用地的政策模式。

8月发布的《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》显示，广州将在2017-2021年安排75万套住房建设计划，含普通商品住宅60万套和租赁住房15万套。上海将在“十三五”期间供应住房用地5500公顷，新增住房供应总套数170万套，其中保障性住房用地1800公顷。

另一方面，“十一五”期间深圳市规划建设14万套保障房，到规划结束时仅建成2万套。对此有关方面曾表示，建设进度缓慢的主要原因在于“土地资源紧缺”。这一官方解释背后的现实是：对于占深圳建设用地将近一半面积的城中村集体用地，城市更新改造大计“几无寸进”。

新一轮“保障房”加速同样面临钱、地掣肘的现实难题。

按照规划，深圳“十三五”期间将新筹建保障性住房和人才住房40万套，这几乎相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和。深圳市住建局局长张学凡在接受媒体采访时坦承土地供应方面问题艰巨：40万套真正能落实土地保障的仅有21万套，剩余19万套的土地保障暂时还不到位。

“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”“限地价、竞自持”等政策模式的开启，既能在土地拍卖时通过限制地价总额来控制房屋价格，又能将抑制房价对政府造成的经济损失压缩到最小。

根据计划，深圳2017年计划新增安排安居工程项目5万套，建筑面积约277万平方米。其中2.3万套将通过城市更新用地配建来完成。同时，全市用于保障性安居工程建设及回购约201.1亿元资金需求中，市、区财政和安居集团各筹措财政约22.5亿、35.7亿、42.4亿元，而社会投资约100.5亿元，占比50%。

广州日报整理的一份《2016-2017年广州“竞配建”项目汇总》显示，2016年8月-2017年5月，广州26个地块通过“竞配建”模式成交，其中一半以上地块的配建比超过30%。今年3月由时代地产竞得的“海珠区石岗路AH051028地块”，最终以配建占比54.55%、剔除配建面积后折合楼面地价5.54万元/平方米的价格成交。

保障房后续管理求解

政策加速，其他相关配套没来得及跟上，商品房和保障房用户间的矛盾，正源于此。

全国房地产经理人联盟副秘书长、地产评论员陈宝存认为，尽管分割管理可以通过政策明令禁止，但因为公租房户型太小、户数太多，在寸土寸金的一线城市带来的车位紧缺问题将难以避免。

他也向时代周报记者表达了配建比不断提高的担忧：即使车位通过扩大容积率解决，但连带的道路安全问题和教育、医疗资源配套不足等问题依然凸显。

实际上，保障房的后续管理问题不止于此。其中一项是，尽管深圳早在2011年就明确规定“保障房只能居住，不能享有完整产权”，但如今的深圳住房保障体系仍欠完善，留下空子。

目前，深圳保障性住房（公租、安居）轮候申请仍依据2013年制定的《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》。该《办法》对公租房轮候申请条件主要集中在三项：深圳户口、缴纳社保满三年、在深圳未拥有自有住房和领取住房补贴。一位信义金御半山公租房客告诉时代周报记者：“租期三年有效，三年后如符合条件可以续签或根据市场情况调整。但没有收入限制。”

龙岗区住建局提供给时代周报记者的一份复函显示，住建局采用张贴宣传公告、安排专人不定期上门巡查来防范公租房违规使用。

尽管深圳目前公租房产权归政府所有，但尚无明确的退出机制。2017年3月起草、于这个月正式批准的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》，规定政府将按照届时市政府相关规定标准执行回购。同时规定，该办法从施行之日起有效期为3年。

（应采访对象要求，文中陈益民为化名）