忧地王误导市场 农展馆准地王急叫停

2012-12-27 03:16:40
北京市叫停地王被理解为“不差钱”,但其他二、三线城市希望通过出让土地增加财政收入。

本报记者 刘成昆 发自北京

时近年关,全国部分城市地价被不断地刷新,与此同时,北京再次陷入“年底恐慌式抢房”传闻之中。在此当口,国土部出手了。

2012年12月18日,国土部召开新闻发布会,通报稳定房地产用地供应、抑制异常地价等方面的情况。国土部表示,将从严从紧调控房地产市场,针对市场出现波动的城市出台措施,同时建立房地产大企业大地块跟踪督查制度,防止“地王”误导市场。

就在国土部要求各地避免“地王”再次出现的通知出台后的第二天,北京市国土局暂停了农展馆地块的出让。

与北京市非常“听话”,叫停农展馆准地王不同,天津市却在12月24日以46.2亿元高价转让天塔道地块,该地块创下了天津今年楼面地价和溢价率双料地王。

北京市叫停地王被理解为“不差钱”,但其他二、三线城市希望通过出让土地增加财政收入,因此地方政府会尽力突破国家政策的束缚,想尽办法避开国家管制,卖出手中的地块。地方政府与中央政府之间的新一轮博弈就此开始。

“部分城市地价被频繁刷新,这表明土地市场已经有了升温的苗头。地价与房价的关系不言而喻,地价上涨,肯定会出现房价上涨的预期。”业内人士向记者表示。

国土资源部这一政策初衷是为限制因地价过高导致房价上涨,或因地块太大房企无力开发导致土地闲置,因此国土部要将大地块分割出售并对总价过高的地王进行限价。

然而在地王限制中,不只涉及对房价的干扰,也将会对房地产企业格局产生一定影响。现在要求地王分割出让,增加了参与企业的数量,并且单幅地块总价变低,将会给小型房地产企业拿地增加机会。

紧急叫停地王

就在北京农展馆地王拍卖前夜,全国各地土地价格再次被频频刷新。

12月12日,上海徐汇区漕河泾社区南站商务区地块由万科、绿地等4家企业联合以底价54.31亿元竞得,成为今年上海总价最高地块。上海黄浦区的一地块折合楼面地价约36176元/平方米,成为今年的“单价地王”。南京滨江地块则以56亿元成为其今年总价地王。此外,成都的武侯区永丰乡太平村地块8500元/平方米的楼面地价,其溢价率达到150%。

而即将拍卖的农展馆北路8号地块也有着成为地王的先天条件。

11月18日,该地块挂牌出让起始价为20亿元,建筑面积为59152平方米,以此计算,起始楼面价为3.38万元/平方米。

该地块因为地理位置绝佳,吸引了诸如华润置地等企业的兴趣。不过,对于3万元/平方米的起始楼面价,业内人士普遍认为并不过分,预计未来的售价肯定在6万元/平方米以上。

12月13日,北京市国土局第一次延拍东三环农展馆地块,一起延拍的还有石景山区五里坨、通州区梨园镇等其他5宗地块。时间将由12月29日推迟至12月31日。对此官方解释为主要根据国务院办公厅日前发布的《关于2013年部分节假日安排的通知》。

然而12月18日,国土资源部召开新闻发布会后的第二天,北京市土地储备管理中心就发布通知称,农展馆北路8号地延期拍卖。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,由于该地块的推出正处年底的楼市敏感期,暂停出让也在意料之中。只要土地交易过程出现“地王”或“过度溢价”,都将或多或少影响周边房价预期,最终影响宏观调控效果。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受时代周报记者采访时认为,北京上半年卖地收入少,下半年卖地收入增加,税收增加后,因此对通过卖地王增加税收的愿望变得并不强烈,紧急叫停农展馆8号地是因为该地块价格超过预期,对周边的土地形成定价权。并且房地产有资产属性,越涨越有可能出现购房潮。并且北京等一线城市有导向作用,预期看涨,则会带动全国看涨,紧急叫停该地块的拍卖则在情理之中。

控制地王做法值得商榷

与北京市叫停准地王形成鲜明对比的是,天津市却我行我素,在11月24日将天塔道地块转让给鲁能控股公司北京顺义新城建设开发有限公司。

“土地是房地产‘乱市’之源”, 兰德咨询董事长宋延庆在接受时代周报记者采访时多次强调,“地方政府与国家的利益诉求存在冲突的地方,地方政府希望多卖地,多获得土地财政收入,而国家则希望控制地块,限制地王。国土部这一政策不过是隔靴搔痒。”

宋延庆认为国土部这一政策与现实希望南辕北辙,如果要稳定房价,则应保证土地供应充足,但对土地出让的限制加重了土地供应紧张的看法,导致房价上涨的预期增强。

聂梅生分析,目前除一线城市的土地虽然看涨,二、三线城市的房价和地价依然低迷,今年土地出让的数量并不理想。在目前土地价格走高的情况下,地方政府出让土地的愿望更加迫切。

商业地产代理商乐工场副总裁杨乐涛认为,一些地方政府财政收入的50%靠土地贡献,除了卖地,地方政府没有找到更好的发展方式。所以,地方政府会想尽办法冲破国土部的束缚。

国土部在12月18日的新闻发布会上称,很多地方从下半年开始土地供应放量,但多属于恢复性供给,补足今年上半年市场供地不足的缺口,情况也符合历年“前低后高”的供地规律。时代周报记者根据公开资料计算得知,截至今年11月31日,全国出让土地3.1638亿平方米,而去同期这一数字是3.71亿平方米,今年远远低于去年同期。

中原地产市场总监张大伟认为,目前的土地成交单价并未失去理性,虽然部分区域的地价拍卖不断创出新高,但相比2010年地王潮中出现的地王,当时动辄楼面价超过在售物业的价格。而今年,全国各地出现的所谓地王的价格,加上合理的开发成本,很少有超过在售物业价格的,也就是说,实际溢价并不高。

易居中国研究院副院长杨红旭在接受时代周报记者采访时称,从2011年10月到2012年5月,房价跌了8个月,国家不可能一味让房价下跌,否则负面作用更加明显。地方政府更加希望通过卖地来增加财政收入。但控制地王的做法值得商榷,地块较大的地王可以分割出让,但单价地王则没必要控制。

小房企机会到来

国土部对地王的限制除了抑制房价上涨过快,还有一个因素是防止土地闲置,地王地块除了几十亿元的购地成本外,几百亿的开发成本对房企而言也是巨大的压力,导致房产企业开发缓慢。

国土部的新闻发布会指出,截至2012年11月底,全国闲置房地产用地1.1万公顷,其中,闲置住宅用地7461公顷。涉及到一些地块的面积比较大,个别地方出现违规出让土地的现象,一些已出让土地履行合同的情况不好,个别企业没有按时开发建设、拖欠地价款等等。

中冶置地拿下南京下关地王是最明显的例子,2010年拿下的两个地块到现在仍没有动工,远远超过国土部闲置不得超过两年的要求,业内一直有分析称,中冶置地没有资金开发,并且寻找合作伙伴进展缓慢。

而国内其他房企也存在闲置地王的情况,据媒体报道绿城、九龙仓等企业手中都有闲置多年的地王项目。而绿城更是因资金链问题导致多个地块闲置。

但面对国土部对地王的限制,小企业的机会到来。

大型房地产企业资金实力雄厚,可以拿下动辄几十亿元的地王,2011年和2012年一线城市40%的地块由前20强大企业获得,小企业只能望地兴叹。

现在,国家对地王分割出售的要求,给小企业带来一线希望。

杨乐涛也认为,分割地王使民企有机会参与地王的竞拍,增强民企的竞争力,对民企非常有利。

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