内地水土不服 太古错失黄金期

上海大中里项目拿地十年地上项目仍未开工，交付日期推迟到目前预计的2016年。

本报记者 姜燕 发自上海

进入内地十年，过缓的开发节奏让太古地产（01972.HK）错失了很多机会，虽然近一两年内地项目有加速的迹象，但拖沓的风格始终未有大的改变。

继广州太古汇磨砺十年终于在去年面世后，太古地产与香港兴业国际在上海共同打造的大中里项目继续上演“慢策略”，拿地十年，地上项目仍未开工，随着每年财报的公布，交付日期一拖再拖，从2012年一直推迟到目前预计的2016年，一再失约看好其内地项目的投资者。

拿地十年项目全面提速

大中里始建于1925年，是目前上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一。大中里地块位于上海市静安区南京西路的核心区域，北接南京西路，西临石门一路，南邻威海路，东靠青海路，总占地面积6.28万平方米。

2002年底，香港兴业国际出价13.06亿港元，从静安区政府手中取得了大中里地块的土地使用权。香港兴业国际副主席暨董事总经理查懋成曾表示，希望借此在南京西路竖立地标。

2006年底，香港兴业上海有限公司、香港兴业国际集团、太古地产及其全资附属公司Swire Shanghai与大中里地块的项目公司大中里物业有限公司订立一项有条件协议，通过买卖销售股份连同销售贷款的方式，英资背景的太古地产购入香港兴业上海大中里发展项目的50%权益，太古地产出价估计高达12.92亿元。通过此项协议，太古地产与香港兴业成为上海大中里项目各占一半股份的并列大股东。

随后地块的拆迁分两期进行，由于该地块是静安区拆迁规模最大、地段最优、情况最复杂的旧区改造项目，直至2010年拆迁基本完成。

其实，早在今年1月上旬，上海建工集团股份有限公司(600170.SH)就发布公告，以10.68亿元的中标价中标该项目地下室部分总承包施工工程。11月底，上海建工再次披露，以31.18亿元中标地上部分总承包工程，建筑面积31.2356万平方米，计划开工日期为12月28日，预计工期1281日。这意味着，该项目将全面提速。

日前，时代周报记者实地探访大中里地块发现，该地块均被广告围墙围住，有部分吊车和工人在现场施工，施工铭牌显示，该工程的总包单位为上海建工集团股份有限公司，建筑面积486740平方米，开工日期为2012年2月，竣工日期为2016年2月。据现场施工的一位负责人表示，目前地基已经基本完成，开始地上工程。

上海乘星行总经理李骁向时代周报记者表示:“一个项目拿地前几年不开发，可能是项目本身各种原因，但拖了很多年不开发，明显有意为之，不仅土地价值增值，租金每年也看涨。目前周边项目出售的话6万-8万元/平方米都是有可能的，最高的可能开到10万元/平方米。这么大的项目，有可能出售一部分写字楼，缓解资金压力，酒店等自己持有。”

一位业内人士称，“这个项目这么多年了，人也换了几轮，不是简单的一个原因，有人的关系，有动迁的关系，有跟各个部门的关系，有文物保护的关系，有双方合作的关系。这个项目的操作等于是兴业早期出关系拿地，太古后期出钱。出钱的大头是太古地产，所以现在是太古地产在主导这个项目。”

避开与同类商业体的竞争

在香港兴业国际与太古合作之初，双方均曾高调宣称，整个项目预计总投资将超过100亿港元。

根据此前香港兴业国际的公告，大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店，总建筑面积29.1万平方米。太古接手该项目后，将住宅项目取消，规划成一个由三幢酒店、两幢超高层甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目，总楼面面积约32.3万平方米。建成的地铁13号线将直达大中里项目，而地铁2号线、13号线及12号线将在项目周围的路段实现地下连通，形成换乘枢纽。

2010年3月，太古地产在发布2009年业绩时表示，大中里项目启用时间延迟至2014年，原因是需要完成地块清理工作，方便轨交站兴建。而2011年3月10日，太古集团主席白纪图在公司2010年业绩发布会上表示，大中里发展项目的预计启用时间延迟到2015年，主要是地块附近兴建轨交站所致，如果项目未能在轨交站挖掘工程展开前取得施工批准，则启用日期或会进一步延迟。

果不其然，今年11月太古地产公布的第三季度运营数据显示，大中里项目的地盘清拆及重置工程已大致完成，预计2016年初可落成。

今年，太古集团行政总裁郭鹏曾公开表示，大中里项目的投资额为80亿元。2010年，太古地产与香港兴业联合宣布，为大中里项目与中国银行上海市静安支行牵头的7家银行签订一项为期13年、总值高达人民币80亿元的银团贷款融资。

商业地产专家杨咏诗告诉时代周报记者，“大中里项目中涉及公共通道拓宽等工程需要很多手续，静安区政府的工作人员有变化，调整需要时间，太古本身也不是赶时间的开发商，希望长期持续开发，每个部分要求很细致。”

而项目拖延带来的直接利好是，2016年项目面市时，错开了与同类商业体的竞争。目前，上海静安区南京路商务区，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”最富盛名。以这个“金三角”为中心，南京路为轴，向西，越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心二期、南京西路1788号已经陆续竣工，五大楼宇将形成静安寺商圈的“金五星”；向东，大中里项目将凭借其庞大的体量独撑一方。

“大中里项目上市后，周边没有新的同类物业推出，不会面临直接的竞争，目光应该都会聚焦到这个项目上，会创出石门路的高价。大中里初期要吸引比较好的商户，可能租金会在9-10元/平方米，大客户吸引来以后，可能达到14-15元/平方米的水平，未来盈利空间看好。”杨咏诗说。

错失拿地黄金期

2011年中，白纪图接受媒体采访时坦言，太古地产步伐相对缓慢，错过了在内地便宜拿地的黄金时期。

太古地产目前在内地一共5个项目，总投资共300亿元，北京三里屯Village项目原定于2007年10月开业，但由于南北两期定位差异和高租金预期，招商不佳，最终直到2008年12月才陆续开业。

第二个开业的项目是广州太古汇。2001年，太古地产受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式发展广州太古汇项目，然而直到2011年9月24日，太古汇才正式开业。此前，太古地产一再预计可于2011年底落成的北京颐堤港项目也到今年9月才正式开业。

除此以外，太古地产在成都的大慈寺项目，总投资40亿元，项目还处于挖地基的阶段，预计将于2014年完工。今年1月6日远洋地产发布公告称，将此项目的股权由50%降至19%，以换取太古以股东贷款的方式向合营公司注资2.3亿美元。大福证券分析师麦德光认为，太古进入内地10年，项目缓慢的原因在于：首先，对内地营商环境不熟悉，作风过于刻板，迟迟拿不到政府批文，让项目开工遥遥无期；其次，太古于内地执行力不足，工程进度屡遭拖延；最后，太古地产选取的内地合作方本身资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色。

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