长甲地产割肉清盘 疑为偿还25亿债务

本报记者 姜燕 发自上海

“长泰东郊御园现在剩160多套房源，全部6.3折，标价从350万-400万元，开发商下决心2个月之内一定要卖完，不卖掉资金链不行了。”中原地产的工作人员轮番密集通过电话向意向客户进行邀约。

而长甲集团旗下长甲地产控股有限公司（以下简称“长甲” ）6.3折跳水价销售的项目不止长泰东郊御园，还包括了长泰西郊别墅和长泰淀湖观园。此外，其他项目无论是住宅，还是写字楼也大幅优惠。业内人士纷纷惊呼，“这个折扣太猛了，应该是急缺资金。”

三个项目6.3折清盘

8月13日，长甲与某电商网站合作的长甲别墅奥特莱斯馆正式上线，旗下位于上海的长泰东郊御园、长泰西郊别墅和昆山的长泰淀湖观园三大别墅同时推出优惠活动，长泰东郊御园联排别墅预存10万元抵100万元、长泰西郊独栋别墅预存10万元抵180万元、长泰淀湖观园预存10万元抵120万元，最高折扣达到6.3折，创造了2012年以来沪上“第一跳”。

据中原地产一位工作人员介绍，此次优惠目前正在预热，对外公开接受预订，9月初将统一开盘。“长泰东郊御园之前一套都四五百万元，均价2.6万-2.7万元/平方米，现在折后均价不到2万元/平方米，只剩下160多套，开发商下决心要清盘，因为长甲在张江有个商业中心在建，是准备长期持有的，那边急需要钱。所以三个项目同时6.3折。”

长泰东郊御园售楼处工作人员也向时代周报记者表示，“到时还有大礼包活动，到了现场肯定比6.3折还要低。房子就这么多了，全部清盘。”

不仅如此，长甲在无锡等地的项目今年下半年以来也以价换量进行“割肉”，无锡长泰国际社区打出了8折优惠，每套公寓60万元起。

除了住宅以外，位于上海北外滩商务中心“苏河湾”的长泰企业天地广场也出现大幅降价。“折前均价是4.5万-5万元/平方米，目前折后均价3.3万-3.5万元/平方米，面积75-410平方米不等，现在内环内写字楼单价只有3万多元/平方米的项目屈指可数，不卖掉资金链不行了。”中原地产工作人员说。

同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示，去年10月底以来，众多开发商开始顺应降价趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的所谓打折优惠活动，像“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万元”等噱头纷纷出现。当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%-15%均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，相对于前期成交均价，楼盘实际降价10%就可以激活市场了。

“本轮市场中楼市大幅降价幅度猫腻不小，有的以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一，有的降价楼盘中属于大折扣降价的房源非常有限，甚至只推出一套。今年3-4月，还听说长泰东郊御园准备涨价推盘的，没有看到实际推盘，几个月毫无动作，现在突然6.3折推得太猛了，应该比较急着用钱。”张宏伟分析道。

事实上，长甲位于上海张江高科技园区的长泰广场定位为浦东的高端商业综合体，由旗下上海金缔联创置业有限公司投资40亿元开发建设，预计到2014年5月竣工。今年6月，该公司刚获得15亿元人民币五年期定期贷款。其中，中国银行上海分行为牵头行，承贷7.5亿元人民币，上海农村商业银行和交通银行各承贷5亿元和2.5亿元人民币，贷款利率为人民银行基准利率的125%，将按季度分期偿还，母公司长甲地产(上海)有限公司为这笔贷款提供担保。

沪上一位开发商表示，“从常识来看，此次大幅降价应该不是单纯为了张江的商业项目筹资，张江项目如果是持有型的，投资回报周期很长，为了一个项目贱卖那么多项目不太合理。很可能是银行的短期债到期，出于整个集团的资金周转考虑。”

据业内传言，长甲此次大幅降价是欠了银行25亿元的债要还。对此，长甲相关负责人向时代周报记者表示并不知情。

IPO失败急缺现金

长甲在成立之初，以收购的方式，成功发展了上海滩花园洋房而一炮走红。2002年9月，长甲从中国汽车贸易华东公司处收购位于大陆家嘴金融区的甲级办公楼长泰国际金融大厦，2008年大厦竣工，由于地段优越，一直保持着较高的出租率。

2007年底，长甲从上海圣和圣公司手中收购了正在建设中的圣和圣广场，后更名为长泰企业天地广场项目。2008年5月，长甲从上海豪盛和上海健全处分别收购了长泰东郊御园的项目公司上海豪全60%和40%的股权，代价分别为3.51亿元和1.19亿元。2009年，长甲再次耗资8亿元从上海浦东土地发展控股公司手中，收购正在开发、位于张江高科技园区核心地段的长泰广场，完成了其在大型综合类物业中的布局。

自2006年后，长甲走出上海，同时采用招拍挂和收购的形式将其势力范围拓展至“大上海经济圈”的周边城市，先后布局了常熟、昆山、无锡等地。截至2010年10月底，长甲拥有的土地储备建筑面积 （包括发展中物业）为398万平方米。

以土地市场协议、招标及收购烂尾楼等方式廉价增加土地储备，再用高端住宅的产品定位来获取丰厚利润，为长甲IPO不断增加筹码。

早在2009年长甲就开始着手准备IPO。2010年初，便有消息称长甲拟在3月份由花旗和瑞银安排赴港上市，计划筹资5亿-6亿美元，但其后因种种因素拖延。当年10月29日，长甲再度赴港公开招股，计划发行10亿新股。按照计划，最多筹资48亿港元，其中81%会投向增加土地储备，14%用于偿还银行贷款，5%则用于运营。

彼时，长甲还获得了李嘉诚长江实业旗下子公司、郑裕彤旗下周大福代理人有限公司及石库门资本管理（香港）有限公司管理的Tailwind Group Limited的支持，共同构成了三大基石投资者。但由于受调控影响，询价过低，导致长甲地产IPO最后关头流产。

IPO前夕，长甲的现金流只有数十亿元。长甲地产管理层曾在招股书中称，公司业务的增长与成功取决于其能否以商业上可接受的价格合理购置理想地段的合理储备，“土地收购是我们的销售成本中份额最大的成本之一。我们通常会于开始通过项目物业预售获得现金之前一年以上承担项目的土地收购成本。因此，土地收购成本上涨会对我们的现金流产生重大不利影响。”IPO折戟后，长甲在土地市场没有任何作为。

长甲从低密度高端住宅的开发、甲级写字楼的开发运营，到城市综合体的打造，逐步形成了多业态的发展模式，欲实现高端地产业态的全覆盖。

凯捷咨询顾问刘争向时代周报记者表示:“目前多个业态同时并进操作的开发商并不多，长甲并没有形成核心竞争力。已运营的写字楼即使出租率不错，但一般租金都不高，非常占用资金，收回成本很慢。高端住宅在限购、限贷等政策的影响下，很难回笼资金。长甲IPO失败后，又没有其他融资渠道，自身定位导致其目前资金链处于紧张状态。”

同策提供的数据显示，截至8月21日，长泰东郊御园今年前8个月仅销售50套，今年2月份的销售均价为25202元/平方米，8月的销售均价已降为23368元/平方米，而长泰西郊别墅今年以来仅去化28套。

今年6月，浦东航头镇一位官员曾告诉时代周报记者，长泰东郊御园去化不好，资金成问题，因此三期始终没有建。

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