双限令松绑被叫停 珠海楼市刚需爆发

2012-07-26 06:02:19
由于限价并没有明确说明是针对毛坯房还是装修房,开发商就签毛坯、装修两份合同。

本报记者 赵夏蓉 发自珠海

7月20日,珠海艳阳似火,同样火爆的还有购房场景。这天,招商花园城开盘,人满为患,售楼部甚至限制人流进入,丝毫未受7月中旬“双限”松绑被叫停的影响。

去年11月,突然一纸“双限令”让高速上扬的珠海楼市陡陷冰封。连续几个月的惨淡状况曾引发业内的隐忧。而到了5月,珠海房地产的销售形势大为好转。珠海楼市5月份的网签数据就开始恢复到了“双限令(限价、限购)”之前的水平。

所谓“双限令”即为:珠海香洲区房价控制目标为11285元/平方米,二是允许本地居民,在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民在主城区新增一套住宅。

业内多认为突袭而来的“双限令”太猛,开发商一度遭遇困境。可在市场运行过程中,实际的情况却是,由于限价并没有明确说明是针对毛坯房还是装修房,开发商就签毛坯、装修两份合同,将毛坯价格控制在限价范围之内,却把装修费用抬高,这已成为开发商打政策擦边球的良策。

憋不住的刚需

“市场憋了这么久,这一下爆发了,出现这样的状况很正常。”珠海华发实业股份有限公司(600325.SH,以下简称“华发股份”)一位负责人对时代周报记者如是说。早在4月14日至5月3日期间,华发股份珠海区域楼盘品牌的销售额就达到12亿元,位居珠海楼市交易冠军。

香洲区副区长谢树彪曾公开表示“双限”下珠海楼市一度低迷。“双限”空袭以来,珠海楼市的销量在1月份坠入谷底,成交量仅230套,比“双限”之前(去年10月)下降了超过40%,2月份开始止跌回升,3月份网签数据达359套,4月份保持318套的网签成交量,5月份便恢复到了“双限”前的水平。实际上,随着交易量的逐渐止跌回升,新盘也顺势推出,金域华府、双水湾等多个楼盘也是集中在“五一”前后开盘。

业内人士认为,这是因为大量“刚需客”看到“央行降息”等楼市政策松动的所谓“迹象”。“当初是因为市场多处于观望状态,但是,该买的还是要买,市场以刚需为主力。”当地一地产人士对时代周报记者如是表示。

“限价对我们来说没什么影响,买房者很多,总的来说,珠海的购房主力很大。”金域华府一名置业顾问对时代周报记者如是表示。金域华府的两次开盘均是在“双限”之后,第一次开盘的5、6栋已售完,第二期于4月29日开盘,推出415套房源,起价12700元/平方米,在售的是1、2、7、9栋,余货已不多,目前均价已升至14000元/平方米左右。合富辉煌(西部区域)珠海公司网签数据显示,2012年上半年金域华府每月都在网签排行的前三名。

截至7月24日,珠海地区在售住宅项目共148个。近一个月内,共有18个项目的销售价格出现上涨,7个项目的销售价格出现下跌,另有123个项目的销售价格与之前持平。

“这价钱很合适,我买的80多平方米,不到80万元。”招商花园城一名购房者对时代周报记者表示。虽然招商花园城同一楼层相同面积不同朝向的房子价格差可能达到十几万元,但是均价都在限价标准11285万/平方米以下,不过卖的是毛坯价格,且是小户型,开盘当日,刚需族蜂拥而至。

开发商受“限”有限

近日的“双限”松绑闹剧一度一石激起千层浪。不过,珠海几家大型房企的人士却表现得耐人寻味:一方面,他们对“双限”字眼讳莫如深,另一方面,却都众口一词地表达了紧跟政策走的默契。

“国家的政策不好去揣测,我们只要做好准备就行。”华发股份的这位负责人对时代周报记者表示,且其不愿透露华发股份目前的销售状况,称这将会在8月31日公布的半年报中体现。

“现在处于敏感期,我们作为国企,对出台的政策都会积极响应、配合。”格力地产股份有限公司(600185.SH,以下简称“格力地产”)媒体部一负责人对时代周报记者表示。

“我们希望这个市场是健康合理的,会按照政策来执行。” 珠海万科公司(下称“珠海万科”)方面亦表达类似言辞。

事实上,主力开发商受“限”有限。以华发股份为例,其珠海区域楼盘在品牌联展期间就引领珠海楼市,旗下华发新城项目在“双限”前就已开盘,销量不错。

珠海万科新闻中心相关人士表示,目前珠海在售的是万科珠宾花园和万科城市花园两大楼盘,前者已在“双限”前完成了主要的销量,而后者在金湾区,不受“双限令”影响。

“现在主要是以提高上门量为主,也有一些促销。我们‘双限’前就取得了预售证,‘限价’对我们影响不大,主要是‘限购’,在只能买一套房的前提下,购买者就更要货比三家才下手买。”格力广场一名销售顾问对时代周报记者如是表示。

不过,格力地产的另一个项目格力海岸却迟迟未开盘。该项目部分已经封顶,由于当初高价拿地,一期成本甚至超过了15000元/平方米,去年下半年就称即将发售,但至今未开盘,被称为是受“限价令”影响较大的楼市样本。“我们企业比较低调,现在又处于‘敏感期’,不方便回答。”时代周报记者向格力地产了解此事,对方如此回应。

实际上,更值得一提的是,不少在“双限”之后推盘的开发商,找到了一条将“双限”影响最小化的良策。

政策擦边球

珠海市住房和城乡规划建设局(下称“珠海住建局”)去年的双限令“意味深长”,前者未确定是毛坯房还是装修房,后者其实又创造了一部分购买需求,不少购房者就因此新增 “房票”得以入市。

“限价又没说是针对毛坯房还是装修房。我们签两份合同,一份是毛坯房的合同,价格在限价范围内,一份就是装修合同。实际上限价对我们来说没什么影响。”金域华府一名资深销售顾问对时代周报记者如是说。

金域华府其实是珠海遭遇“偷面积”和“限价”双重效应的楼盘代表。比如,金域华府三房两厅样板房的建筑面积为76.79-78.96平方米,装修后使用面积为104.58-106.75平方米,但是交易却只能按照建筑面积计算,如此一来,单位成本上升。曾有分析称,遭遇“偷面积”和“限价”双重效应,楼盘销售不划算。但是进入销售后,金域华府却打出了“买房送面积”的口号,加上其小户型设计迎合刚需族,交易量一直领先,且一直使用两份合同,照样销售不错。

“限价说是不得高于11285元/平方米,可是市场上高于这个价格的多的是,把成本摊在装修合同里,装修费用达到了三四千元/平方米或者更高,总价格还是贵。但是没办法,你不买,别人照样买,地段好一点的房子都抢手。”当地一位居民向时代周报记者反映。

当地一位地产人士总结:总的来说,“双限令”并没有使房价实质性降下来,但是却抑制了房价的上涨,把价格控制在一个相对稳定的区域内。

“从当前形势来看,市场将维持一个惯性增长。从大方面来看,国家暂时不会再出台新的房地产调控政策。” 合富辉煌珠海分公司项目经理朱圣文表示。

“近日,我局在研究下半年工作的时候,也研究了房地产市场监管问题。我们研究房地产市场调控有关问题的的前提是:必须符合中央、省的有关精神。”珠海住建局方面表示。 

“其实大家都知道,‘双限’没那么快取消。”多名受访者对时代周报记者如是表示,尽管如此,他们却一致看好下半年楼市。“下半年交易会更好,因为珠海的购房主力很大。我们3、8栋还没有推出,但是现在就有不少客户开始关注了。”金域华府销售中心表示。

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