短期负债250亿 金融街逆势投资超200亿

本报记者 郭海飞 发自北京

6月6日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称为“金融街”）耗资17.5亿元拿地，成为天津今年的“地王”。

在其大手笔拿地前的6月2日，金融街获得了一笔15亿元的借款。但与其今年内到期超过250亿元的巨额债务相比，简直是杯水车薪。虽然其手握109亿元的现金，但仍无法负担。

与此同时，金融街存货已高达310亿元，今年仍计划投资200亿元，比去年的实际投资额多80亿元。在库存高企、销售乏力之际，金融街启动全员营销计划，但其缘何仍坚持逆势扩张？金融街又能否实现弯道超车？

销售压力剧增下全员卖房

6月6日下午，金融街控股的融展（天津）投资有限公司以17.5亿元的底价，摘得天津大沽北路东侧地块（津和大（挂）2012-041号地块），并成为今年天津的“地王”。

该地块位于天津市和平区，东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道，占地总面积2.75万平方米，建筑总面积21万平方米，楼面价8314元/平方米，是2005年金融街购得“津门、津塔”地块时楼面地价的6倍多。“津门、津塔”地块总价7.34亿元，总占地面积5.5万平方米，总建筑面积58万平方米，折合楼面地价仅1350元/平方米。

金融街公告显示，天津大沽北路东侧地块土地用途为城镇住宅、商服，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年。其中土地面积为6408平方米的地块C，土地用途为商业金融业，建筑面积9.44万平方米。

这符合金融街逆势扩张的战略规划。4月9日发布的金融街2011年年报显示，2012年计划全年安排项目投资约200亿元，计划全年实现开复工面积约400万平方米，竣工面积约120万平方米。而2011年，金融街仅实现项目投资约123亿元，完成竣工面积94万平方米。

在楼市低潮期下，金融街逆势扩张，源于其对后市的看好。“2012 年，随着 GDP 稳定增长、城镇化率逐步提高、第三产业发展、居民消费能力提升以及城市功能升级，重点城市商务地产市场将保持成长态势，商务地产开发和持有面临较好的发展机遇。”金融街在年报中称。

但是其面临的压力也不小，4月26日，金融街发布的2012 年第一季度报告显示，截至3月30日，其存货达310亿元。而且主要分布在受调控影响较大的北京和天津，此外位于重庆的金悦城、融景城和惠州巽寮湾也会在今年入市。

金融街品牌经理付韵韵向时代周报记者透露，今年8月，天津金融街世纪中心和北京“金融街融汇”也要开盘。金融街融汇是位于北京大兴区天宫院的住宅项目，总建筑面积约30万平方米，一期开盘600多套房源。金融街2012 年第一季度报告显示，今年一季度其实现房产签约额约19.8亿元。

在销售压力剧增之下，金融街也启动了“全员卖房”的营销方式。5月31日，位于北京通州的商业地产“金融街园中园”项目举行启封盛典，该项目于2010年开盘，一期共推出160多套办公楼，但截至启封日仍未售完。

该项目营销总监金巍对媒体表示，“在商务地产领域全员销售的模式很常见，像万达、SOHO都采用过这种模式，金融街其他项目也有这种模式，这能够加速销售，快速回流现金。”

短期负债超现金140多亿

在启动全员营销的同时，金融街却选择逆势扩张，其背后面临的资金压力不言而喻。

金融街2011年年报显示，虽然去年公司的销售达到130亿元，但截至年末的现金净额为-22.25亿元，并且此种状态从2008年就开始出现。

今年一季度，金融街实现营业收入约 21.44 亿元，但其经营活动产生的现金流量净额仍为-3.82 亿元，投资活动产生的现金流量净额也为-0.07 亿元。

金融街2012 年第一季度报告显示，截至今年3月30日，其所持的货币资金为109亿元，而一年内到期的非流动负债就达115亿元，还有8亿元的短期借款、12.8亿元的应交税费，以及15.8亿元的其他应付款。

此外，金融街还有一笔22.4亿元的债券将于今年9月1日到期，同时还有83.7亿元长期借款将于今年内到期，金融街将要在今年内归还的债务总额已超过250亿元，与其所持的109亿元货币资金相差140多亿元。

同时，金融街尚有一笔75亿元的款项未支付。金融街全资子公司金融街（北京）置地有限公司（以下简称为“北京置地” ）于2011年以受让价格100亿元的高价，从北京中信房地产有限公司（以下简称“北京中信地产” ）手中获得的北京·中信城 B、C、D 地块，截至目前仅支付25亿元的定金及预付款。

该地块规划建筑总面积约 50 万平方米，原本约定于 2012 年3月底完成拆迁工作，但是截至2012 年3 月31日，该地块仅完成项目获取时应拆迁户数30%的拆迁工作量，金融街尚未支付后续款项。“鉴于中信城地块地理位置优越，符合公司发展战略的要求，公司将积极督促北京中信地产加快拆迁进度，并按照《合作意向书》规定履行义务。”金融街称。

在巨额债务即将到期之际，金融街不得不四处筹措资金。今年2月23日，金融街曾公告称，2012年公司计划债权融资220亿元，需由大股东金融街投资集团提供担保的债务融资总额为不超过163亿元，金融街需支付母公司融资担保费为1.63亿元。

6月2日，金融街又发布公告称，为满足公司经营工作需要，公司与北京金融街资本运营中心签订了委托贷款协议，从资本运营中心借款金额总计15亿元。

其中，5亿元贷款期限为一年期，10亿元贷款期限为两年期，利率为固定利率7%。根据协议约定，公司应累计向资本运营中心支付1.75亿元借款利息。

金融街称，目前一年期银行贷款利率为6.56%，二年期银行贷款利率为6.65%。金融街向资本运营中心支付的利率水平略高于同期银行贷款利率，低于公司目前综合融资成本，本次委托贷款利率价格公允。

其2012年一季度报告显示，金融街的流动负债总额达304亿元，非流动负债达129亿元，总负债额高达433亿元，而金融街资产总额为626亿元，负债率近70%。

金融街在2011年年报中确立了“2012年工作的主要目标”，其中排在首位的是“保持公司财务稳健和现金流安全”。 但其同时计划全年安排项目投资约200亿元，实现开复工面积约 400 万平方米，竣工面积约120万平方米，并且强化商务地产，提升自持物业规模。

截至目前，其持有的自持物业合计约68万平方米，但这些位于城市中心地带的优质物业，并没有为金融街带来现金流的补偿，更多的却是财务压力。

其2011年年报显示，2011年金融街持有物业的租赁经营收入为8.58亿元，同比增长17.62%，在整个营业收入中占比约9%，其营业成本却同比增长超过20%，在增幅上超过营业收入，营业利润率更是出现同比下降的趋势。

同时，截至2011年底，金融街共持有投资性房产90亿元，约占其净资产一半，每年的收益率不足5%，但金融街每年要支付7%的借款利息。

随着投资额的增加，金融街的负债额或将继续扩大，如何保持财务稳健和现金流的安全，将成为横亘在金融街面前的一个棘手难题。对此，时代周报记者欲向金融街董秘办提出采访要求，其工作人员称，“我们不接受采访”。金融街品牌经理付韵韵则向时代周报记者表示，“请以公司财务报告为准”。

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