成交量骤降五成 楼市疲态尽显

2009-07-10 17:48:54

楼市风云骤变。

经历了今年2-5月楼市价格和成交量双双增长之后,楼市成交量开始掉头向下—中国指数研究院的监测数据显示,成交量持续下挫的情形已经在最近两个月蔓延,广州楼市的周成交量甚至从最高峰时的4000套降至2000套,成交量遭腰斩。

同样的情形也发生在其他城市。据中国指数研究院数据信息中心最新公布的中国房地产指数,6月份,全国30个城市总成交面积环比上月下跌2%,该月成交面积过100万平方米的城市,由5月份的11个减为8个。

楼市发生了什么?

楼市步入临界点

刚刚过去的6月,广州国土房管局阳光家缘网站的实时签约成交数据达到10502套,日均成交量为305套。尽管这是广州今年3月以来第4个月成交量破万,但同5月份相比,总成交量已经减少了2678套,环比下跌两成。

6月第一周,延续5月黄金期的热闹氛围,广州楼市的实时签约量仍有3100套,与5月基本持平。但第二周、第三周成交量持续下滑,6月最后一周,网络实时签约量只剩下1985套,环比再降20%

成交量下挫的势头在7月份没有得到逆转。最新数据显示,7月份第一周,广州网签楼盘数为1131套,即平均每天卖出161套房子,与上周的1985套成交量相比,锐减854套,环比降幅达到43%

而深圳房产的成交量也从6月开始下降。根据国海证券研究所提供的数据,深圳6月份前28天的成交量比5月前28天的成交量下降了13%,而成交总金额却上升了1.5%

“楼市在678月份会有一个调整,市场此时正居于一个临界点。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者。目前交易量下降有多重原因,一方面刚性需求之前得到了集中释放,而楼价一上涨又开始了观望;另一方面,楼市出现了结构性供应跟不上的情况—例如城区楼盘的供应变少导致交易量下降。

楼市再度疯狂

在证券公司工作的陈郁华,刚准备用18万元作为首期来买房,结果又临时改变了决定。“看见房价涨了,业主反价好几次,于是决定推迟买房。”她在5月份看好的广州中山大道某大型楼盘的一套两居二手房,在两个月期间,业主反了三次价,从86万元涨至93万元。

陈郁华的买房计划再一次推迟,让她想起了2007年时候楼市的疯狂。

许多人都感受到了这种疯狂。据多家房地产研究机构的统计,今年以来,广州不少区域的楼价上涨幅度均已超过两成,其中中心城区的楼价上涨幅度更超过三成。

广州市国土房管局的数据显示,20095月,广州市十区一手住宅登记交易均价为8386/平方米,环比上升5.1%。根据官方抽取的20094月和5月成交面积均大于3500平方米11个典型楼盘的备案情况,均价明显上升的个盘为7个,下降的1个,其余各盘波动幅度均在3%以内。

高价房占的比例开始抬头。广州5月在国土房管局登记备案成交的楼盘中,14000/平方米以上的楼盘,面积占比达到15.7%,而4月份这一比例只有13.3%3月份则只有9.1%

二套房贷政策或将收紧

“房价上去了。需求量就下来了。”满堂红地产首席研究员龙斌认为,楼价的继续上涨,明显地抑制了买家的成交冲动—刚性需求者觉得买不起了;而注重投资收益的投资者也开始要考虑风险和投资回报的问题。

扶摇直上的房价,让购房者发生了分化。

在一些业内人士眼中,所谓的刚性需求释放而形成的交易量提升,已经在今年4月份之后就成为了老黄历。“五六月份和三四月份相比,投资型购房者的比例明显增加。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者,目前广州楼市整体市场中,投资型购房者占15%左右。而个别区域,例如珠江新城和天河北则达到50%-60%;此外郊区别墅等高档住宅的投资客也很多。

“如今是带有对抗通胀目的的弹性需求的天下。”在满堂红研究部高级主任肖文晓眼中,“这种弹性需求主导的市场,最不可靠,却最疯狂。”

肖文晓认为,通胀预期的产生,表现在楼市就是开发商捂盘惜售和疯狂买地,还有买家的追涨行为。

56月份,换房的、投资的,配置资产的,避险资金等等都在通胀预期下涌入。”龙斌指出,同2007年相比,刚刚经历过金融危机的投资购房者,追涨的氛围会相对稍弱,显得更为理性,因此高房价下也有投资客抽身而退。

“大部分开发商都对下半年很看好,重拾信心。”代理了多个一手楼盘的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,目前不少开发商都采取了“以价格调整速度、减缓销售”的策略。时代周报记者了解到,珠江新城星汇云锦等项目,就在售出一半之后开始升价,决定慢慢卖。

但有业内人士认为,成交量的下跌能够一定程度抑制楼价上涨的速度。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,随着价格上涨,刚性需求已经出现观望情绪,而正在入市的投资需求变化较快,还有可能受到政策打压。最近杭州等地就开始严格执行二套房贷政策,这就是一个明确的信号。估计第三季度,房价环比增幅会有所收窄,如果下半年成交量出现明显回落,则这一指数有可能在第四季度或明年重新出现环比负增长。

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