上海楼市年底火爆 第三次调控箭在弦上

2011-01-06 02:09:55
在向来被视为楼市淡季的年终岁末,上海楼市出乎意料地量价齐升,上演一波“翘尾行情”。在2010年严厉调控背景下,上海商品住宅全年均价同比大涨33%,土地市场也创下历史新高。一切迹

本报记者 王珏磊 发自上海

在向来被视为楼市淡季的年终岁末,上海楼市出乎意料地量价齐升,上演一波“翘尾行情”,成交量甚至超过“金九银十”,均价也创去年5月以来最高点。此外,有数据显示,在2010年严厉的调控背景下,上海商品住宅全年均价同比大涨33%,土地市场也创下历史新高。一切迹象均显示,第三次调控的靴子即将落下。

年终岁末楼市翘尾

2010年岁末,上海楼市上演了一波“翘尾行情”。

据佑威房地产研究中心及楼市专评网联合提供的数据显示:圣诞节前一周,上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米,环比前周大涨34%,达到10月中旬以来的最高点,甚至明显超过了“金九银十”的周成交水平;全市商品住宅成交均价为24476元/平方米,环比前周上涨4.5%,创5月10日以来全市商品住宅均价的最高纪录。与销售火爆相对应,楼市供应也水涨船高。那一周,全市商品住宅新增供应面积为46.1万平方米,环比前周猛涨62%,为10月4日以来顶峰。

而中国房地产信息集团发布的数据则显示,12月一手商品住宅的平均成交价格环比上涨了4.6%,月度房价略高于2010年5月创下的24251元/平方米的历史记录,达到24352元/平方米。

在二手房市场上,对上海中原地产300余家分行的抽样调查显示,12月份上海大部分区域的二手房成交量都比11月份出现了10%-20%的提升,二手房客户普遍表露“急买”心态。

在2010年严厉的楼市调控背景下,年底的火爆出人意料且意味深长。

“月底的量价齐升还是一个短期行为,不能说楼市已整体反弹、回暖。从2010年来看,12月的成交量是比较高的,但与往年相比,还是差不多。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报记者。

陆骑麟认为,调控效应的转弱,也是楼市显露暖意的一个原因。“去年4月调控以后,到了八九月份,楼市出现反弹。9月底接着二次调控,10月、11月楼市又受到了些许打压,到了现在,调控效应又渐渐转弱。”

中高端楼盘在年底扎堆推盘、成交,也是月底均价拉升的重要原因。

“之前,均价高于3万元的楼盘申请预售证时,上海采用了更严格的审批方式,因而人为拉低了某一时间段的成交均价。当‘限制令’过去,高端楼盘上市,由于之前的客户积累,成交量较大,均价也就大幅拉升。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉记者。

汤辉还认为,上海征收房产税政策呼之欲出,很可能会对在某个时间点之前买的房免征,此外,2011年可能进入加息周期,信贷政策也会更严格。凡此种种顾虑,也助推一些购房者急速入市。

不过,中国房地产信息集团研究总监薛建雄却认为,成交量月初低,月尾高,向来如此,无甚特别。他认为,2010年年底最后几天,上海成交量天天破千套,有两个原因:一是保障房大量上市,二是开发商为年终回笼更多资金,把相对面积较小的商铺、车库都上市,由此导致成交量飙升。

全年均价同比涨三成

一个令人惊叹的数据是,据佑威和楼市专评网的资料显示,2010年多次调控对房价的抑制作用甚微,上海商品住宅去年成交均价不降反升,达21507元/平方米,同比2009年大涨33%。调控的效力更多显现于成交量的萎缩上,较去年同比锐减47%。

“历年调控效果,在成交量上体现得比较显著,而对价格的抑制则不太令人满意。”陆骑麟说。

汤辉则告诉记者,尽管上海成交量下降,从全国看,2010年成交量还是有所放大,成交均价则全国普遍上涨,这与人们对楼市的未来预期相关。“房价上涨幅度大于百姓工资涨幅,造成购买力相应下降,这会导致成交量短期下跌。另一方面,持续上涨也会让百姓不看好调控预期,加速入市。因此,量与价之间的关系非常微妙,与各方面政策、心理预期都有关联。”

全年均价的推高,在华燕置业分析师张宏伟看来,与住宅市场的有效供应减少也有关系,“11月份时,国内一线的13家标杆房企中有七成已经完成了年度销售目标,就不再推量了。”

在薛建雄眼里,全年均价同比上升实际已超过40%,但这并不说明问题。“数据表现跟真实市场情况不是一回事,实际上如果作一下楼盘的跟踪,房价就涨了15%左右,这是大致的平均数。比如2009年年初均价1万元,到年底达到2万元,2010年年底2.3万元,那算一下平均数,2009年年均1.5万元,2010年年均则是2.15万元,这样一比就涨了40%多,实际上,2010年只是从2万元涨到2.3万元。”

据佑威及楼市专评网最新数据,2010年12月,全市商品住宅成交均价与当年1月相比上涨了21.16%,年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。

不过薛建雄认为,调控效果仍是可见,“成交量在跌,这是受到调控的影响。房价原本上涨太快,在政府调控下涨幅减缓。”

土地出让金创新高

土地市场的数据也令人咋舌。华燕置业分析师张宏伟告诉记者,2010年上海土地总成交金额达到1523亿元,创历史新高,超过2008年和2009年总和。在4月出台的2010年上海住房供地计划中,包括保障性住房在内的2010年上海用地供应量为1100公顷。不过,纯粹的商业住宅类型用地却仅为330公顷,只占总量的30%。年底时,据中原地产统计,实际住房供地面积达到计划的147%。

“土地收入的增加,与推地量和单价相关,地价每年上涨百分之五六十,推地量也在增加。我记得2006年上海推地200多公顷,卖地收入是200多亿元,现在收入1500多亿元,涨了七倍左右。”薛建雄说。

根据中国房地产信息集团12月28日出炉的一份报告,2010年上海住宅用地平均楼板价达10574元/平方米,与2009年同比上涨46%,与2008年相较,更有211%的涨幅。

一些大型房企趁市场相对低迷时加速储备土地资源,甚至港资开发商也加码内地,频频出手,无疑为土地市场推波助澜。张宏伟告诉记者:“九龙仓、瑞安建业等都出手拿地,李嘉诚旗下的和记黄埔在上海、南京、重庆接连拿下了三幅土地,甚至制造出‘地王’,一改其谨慎拿地的作风,这预示未来土地市场热度难减。”

张宏伟还认为,随着政府着力开发保障房市场,在土地供应这块“蛋糕”没有做大的前提下,保障房用地的增加势必会推动商品房用地地价不断上涨。“据上海市土地管理部门消息,2010年上海共完成保障性住房用地供应840公顷,占全部住宅供地的76%,那么,2010年商品房用地相应占全部住宅用地仅24%,在未来,商品房用地的供应会更加紧张,商品房用地地价上涨已成大势。”

第三次调控风雨欲来

2010年11月以来,除上海之外,北京、广州等楼市也显火爆,敏锐者已嗅到“三次调控”即将来临的征兆。

征兆确已渐显端倪。12月26日,温家宝总理在与中央人民广播电台听众交流时,称将从两方面继续加大调控力度,一是加大保障性住房的建设力度,二是抑制投机。29日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新也表示,2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。除了现有政策的延续,住建部还在会同有关部门制定储备政策。

2010年推出“限购令”的十余个城市,北、上、广、深四城市已明确表态今年将继续推行,而2010年底限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市也将延续。

在热点城市“限购令”继续执行之外,姜伟新表示,今年将在支持自住性、改善性住房建设的同时,抑制投资和投机性购房,遏制房价过快上涨;同时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核,对于政策落实不到位、工作不得力的,进行约谈直至追究责任。此外增加住房有效供给,打击捂盘惜售行为,并抑制境外热钱进入房地产市场。在住房保障方面,姜伟新首次明确,今后公租房将成为保障性住房的主要保障形式和重点保障形式。

在上海房地产市场,房产税的出台显然只是时间问题。上海市市长韩正近日在上海市经济工作会议上表示,上海2011年要做好房产税改革试点准备。据悉,上海市已建立房屋状况信息中心,为征收房产税铺路。

“从目前信息看,调控政策最有新意的一点,是将稳定房价作为地方政府的考核内容,当然这涉及到如何执行,在考核中占多少比例,这些还没有明确的说明。”汤辉表示。

“在打击投机这一块,现在首套房还享受八五折的房贷优惠利率,应予取缔,二套房公积金贷款利率提高至1.1倍,也应真正执行,这就相当于对房地产加息20%-30%。房产税的出台也会有一定效力。”薛建雄表示。

“政策都很好,关键还是看具体执行。”张宏伟说。对公租房成为保障房的主角,张宏伟认为,其中还涉及很多问题,“建设资金从哪里来,享受公租房的准入标准是什么,公租房最后是不是会转到商品房领域,这些利益关系还要处理。公租房真正上市供应多少,是说法还是实际行动,仍需实践检验。”

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

相关推荐
唯兼顾民生,方能行稳致远——2020年全国“两会”为下阶段房地产调控与发展指明方向
重申“房住不炒”,新型城镇化仍有可为,这190余字里全是楼市重大信号
广州楼市乱像潜行,零首付、首付贷死灰复燃
五一余热散去 深圳楼市虚火渐熄
扫码分享