绿城:宁降销量不降价

2011-06-16 05:27:42
绿城居高不下的负债率一直被外界诟病,资金链会否断裂也成为外界猜测的热门话题。

本报记者 姜燕 发自上海

长期以来,绿城中国居高不下的负债率一直被外界诟病,资金链会否断裂也成为外界猜测的热门话题。截至目前,绿城已录得销售额170亿元,去化率约40%-50%。

虽然绿城意识到下半年的宏观调控政策继续从紧,但绿城集团执行总经理傅林江向时代周报记者表示,“资金链完全没有问题,即使全年550亿销售目标没有完成,哪怕只实现400亿元,绿城的资金运行也没有问题。一切皆在可控范围内。”这样的信心来自于绿城去年下半年开始的战略转型升级。

代建项目或超100个

去年9月25日绿城房产建设管理有限公司之时,按照绿城董事局主席宋卫平给绿城建设设定的目标,每年要增加50-100个代建项目,每个项目收取7-8%的管理费,5年内销售规模达到1000亿元。

绿城代建的模式有三种,合作对象锁定为项目持有者、资本市场和政府机构,并分别对应三种代建模式:一是与已经确权的土地开发资源对接,由委托方提供开发用地并承担全部的开发投资,绿城建设承担开发任务;二是与外部投资资本对接,通过成立平台公司募集资金,绿城负责开发建设,并与投资方共享收益;三是与政府安置房建设对接,由绿城的专业团队承担项目开发任务。

以南京的翠屏国际为例,采用的就是翠屏国际出地出资金,绿城提供专业开发服务的模式。傅林江称,翠平国际现在把所有的项目都交由绿城代建,“他们的老总也认为按照企业现状,很难再有突破,与绿城合作可以成长得更快。几个代建项目,他们的团队也参与进来学习,全方位与我们合作,等他们成熟以后,打着跟绿城合作5-10年已达到什么水平之类的旗号,塑造自己的品牌,我们也是允许的。”

目前,和绿城有意向的商业代建项目已经超过200个,真正签约落地已超过40个,已签约项目容积率建筑面积超过700万平方米,总可售金额接近1000亿元,另有近20个项目处于即将签约阶段。傅林江告诉时代周报记者,今年绿城在全国的代建项目肯定超过100个,可售金额将达到2000亿。

除了商业代建外,绿城在全国范围承建的保障房项目已达31个,总建筑面积超过570万平方米,这个规模几乎相当于一家中等偏上规模的房地产开发企业的开发规模。涉及的主要城市有杭州、北京、青岛、南京、郑州以及浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波象山等10余个城市。其中,仅在杭州城区(含萧山余杭),绿城已承建的政府代建项目就已达15个,总建筑面积约270万平方米。

“每周政府找我们做代建的人不断,但考虑到人的培养过程,盲目建,品质不能保障,因此也要控制规模与速度。安居保障工程哪怕不赚钱,也不降低质量,会逐步扩展。绿城建设济南全运村亏了1亿多元,因为价格锁定,我们做到最后发现政府给的钱远远达不到我们做的产品的档次要求,只有往里贴钱。但现在每个项目基本不会亏,收3%的管理费。”傅林江说。

不追求一定卖到550亿

除了代建模式以外,绿城越来越多地采用合作模式。傅林江表示,绿城仅靠自有资金拿不起地,路径也越来越窄,从公司战略考虑升级,只能依靠代建和合作走出去,才能做大,扩散到全国各个城市,否则没法做。

“绿城现在自己拿地很少,原则上以联合体拿地为主。我们以前拿地所有的土地款都已经付了,今年拿地大部分土地款也不是我们出的,有些是按股权出资,有些是绿城只出资本注册金,拿地的钱对方出,但计入到我们的负债,所以外界觉得绿城的负债很高。我们自己对资金进行过测算,实际没什么问题。”

绿城公布的前5月销售数据显示,累计实现销售金额约156亿元,总销售金额中归属绿城的权益金额约100亿元。5月共实现合同销售720套,销售面积约13万平方米,合同销售金额30亿元。6月13日,绿城副主席兼行政总裁寿柏年在香港股东大会后表示,绿城6月份的销售情况比5月好,至今已录得销售金额约170亿元。如此计算,绿城目前已完成全年业绩30%左右。

虽然外界质疑这一业绩并不理想,绿城全年销售存在压力,但傅林江称,“我们上半年1-6月原定计划就是要推1/3,下半年推2/3。我们去年就已经做了预判,已经考虑到后续问题,所以进行了战略转型升级,做代建公司。今年下半年,更紧的政策我们已经预测到了,为了控制CPI,国家肯定还要推出金融手段,对房地产影响很大,我们有思想准备。从今年整体情况看,如果没有宏观调控,绿城的日子很好过,有宏观调控,绿城要精打细算,虽然资金并不宽裕,但资金链不存在问题。”

因此,傅林江表示,绿城的价格不会下调,“我们不去追求很高利润,但也不追求一定要卖到550亿元。”

地产基金上限30亿

绿城一方面通过代建和合作减少负债,一方面开始探索新的融资途径。此前,绿城的资金主要来源于银行贷款、信托和债券。

2006年,绿城发行本金总额1.3亿美元的可换股债券,其中包含6500万美元的有抵押2011年到期强制性可换股债券以及6500万美元的有抵押2011年到期非强制性可换股债券;当年11月,绿城再次发行本金总额4亿美元的高收益债券,年息率为9%,承诺于2013年11月8日前赎回。但2008年金融危机影响下,绿城开始面对回购压力,导致资金链几近断裂,不得已以年利率14%的高成本与中海信托签署了一份条款复杂的信托合约。因此,傅林江表示,海外融资成本太高,目前绿城暂不考虑以发行债券的方式融资。

今年三月,绿城通过杭州工商信托向员工进行信托计划集资,融资起点额为10万元,不设上限,贷款期限为2年,预计员工年收益率12%,期满一次性还本付息,这一度被外界理解为绿城资金状况恶化。

傅林江解释称,向内部员工阶段性融资是一个常态,是仅针对内部员工的福利,并不是为绿城中国的项目融资,这是有严格规定的,一般都是投在非上市部分,即绿城控股没风险的项目上,“绿城控股是绿城的服务性公司,实际上比房企还要赚钱,物业服务集团今年要做12亿-13亿元的规模,目前员工2万多人,服务进入了全国70多个城市,不仅做自己的小区,还争取一到两年,最多三年,整个规模和销售收入超过万科,做全国第一。”

现实问题是,随着银行信贷和信托的进一步收紧,绿城突破融资瓶颈迫在眉睫。

早在去年,寿柏年就曾表示绿城正在积极探索地产基金模式。傅林江向时代周报透露,“有机会还是要做信托,我们房地产基金到下个月开始路演,希望有能力的人进入,利用基金来投资项目。下半年土地可能便宜点,如果基金做得不错,地价还可以的话,可能去拿一些地。我们首期基金设了30亿元的上限,运营好的话继续做下去。”

除此以外,绿城也在积极探索多元化,寻找新的利润增长点。6月7日,绿城发布公告称,集团间接全资附属公司绿城房地产与绿城阳光、投资伙伴甲、投资伙伴乙共同订立投资协议,以成立合营公司。按照协议,该合营公司的注册总资本达20亿元。绿城房地产、绿城阳光、合资伙伴甲及合资伙伴乙分别需向合资公司注册资本出资人民币4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元,分别占合资公司股权的24%、6%、60%及10%。

合资伙伴甲与合资伙伴乙出资资金合计占到合营公司70%股份,但公告仅表示,合资伙伴甲为独立的第三方,是一家于中国成立并主要从事投资和资产管理业务的公司;而合资伙伴乙同样为独立的第三方,是一家在中国成立的有限合伙企业,主要从事股权投资业。

傅林江表示,一个公司大了,肯定要几条腿走路,多元化发展会更稳健。这是个投资性公司,未来开展城市建设、基础设施建设、养老和健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询及受托资产有偿管理等,“绿城代建一开始也是尝试,后来发现不错,就发展成为战略。投资性公司可以先尝试,3-5年可能还不会产生什么效应,还上升不到增加收入、降低资金风险的高度。未来如果做得好的话,也可能成为一个发展方向。”

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