保障房变脸

2011-05-26 07:39:02
在1000万套保障房这一强大压力下,地方政府开始“变通”:或将公有单位的“变相福利房”纳入指标,或鼓励企业在工业用地建设员工宿舍,或以保障房之名加速城中村和棚户区改造;有地方

本报记者 崔烜 发自石家庄、北京

“保障性安居工程是必须完成的约束性指标,是没有条件可讲的硬任务,也就是完不成任务就摘乌纱帽的指标!”这是山东省省长姜大明4月7日在该省的一次电视电话会议中的表态。

从2月份开始,各省市自治区分别与住房和城乡建设部签订了“2011年保障性安居工程建设目标责任书”,将今年的1000万套保障房开工任务下发到各省。一个月后,曾在责任书上签字的地方大员们同样又以“责任书”的形式把指标分摊到下属各市。

尽管近日有媒体报道称有部分地方政府主动上调了今年的保障房建设目标,但本报记者据各省级政府公开的保障房建设计划整理后发现,即便加上新增的开工套数,计划中的全国保障房也仅有920万套,距离1000万套的政治任务依然还有80万套的缺口。

“资金缺口大和土地紧缺依然是保障房建设的最大难题。”中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞对本报记者分析道,倪之前曾认为地方政府积极性不高是保障房建设的最大问题,“但今年中央下了这么大的决心,各地也只能勉力而为。”

在强大的政治压力下,地方政府开始“变通”。或将公有单位的“变相福利房”纳入指标,或鼓励企业在工业用地建设员工宿舍,或以保障房之名加速城中村改造、棚户区改造;有地方希望国企分忧解难,也有地方盯上了违规建筑……不少人都担心,这将使得保障房无法保障真正需要保障的人群。

“即使最后土地、资金、建设盈利等问题都能解决,保障房分配也一定是新的不公正。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存直言。

违建改保障房

河北省今年从住建部领回38万套的保障房建设任务,但在3月23日该省的保障性安居工程建设开工仪式上,省住房和城乡建设厅厅长朱正举就宣布河北将“自我加压”,争取年内开工45万套以上,竣工25万套以上。

作为其省会城市,石家庄在4月6日出台了《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》,提出将强制没收违章建筑改建保障性住房。5月9日,《人民日报》对这一保障房新政进行了报道,认为该市“采取铁腕手段,在全国率先出台了将强制没收违规建设的住宅用房作为保障性住房的新举措”。上述报道很快引来了各地记者,将石家庄市住房保障和房产管理局副局长王文兴的办公室挤得满满当当。

有网友认为,这一政策有“养鱼执法”之嫌,即先放任违建,然后再以保障房的名义没收,把政府的保障房任务推给了开发商。而石家庄人则担心,几年来因为大规模城中村改造而出现的“村证房”都将成为政府的囊中之物,不少市民曾购买了村民在集体土地上合资开发的新楼盘,而这种楼盘从外表上与一般的商业楼盘完全一致,只是没有房管部门的房产证,而由村委发证。

“如果这个政策认真实施,我想石家庄10年内的保障房任务都可以完成了,根本不需要另外再建保障房。”河北宇东房地产开发有限公司执行董事张玉华笑言。

张玉华介绍,除了“村证房”之外,石家庄的违建并不算多。从2008年开始,石家庄打出了“三年大变样”的口号,开始在全市大拆大建,真正的违建早已拆光,现存的部分违反规划的建筑主要是住宅楼盘违反规划多建了几层。

“这样的房子自然不可能直接拆掉,毕竟下面的都是合法的,刚好政府有保障房的压力,也算是顺势而为。但问题是大的开发商都能够通过运作修改容积率把违建合法化,而小开发商只能等着政府来没收改保障房。”张玉华说道。

“我现在在开会,如果还有什么问题,你可以参考5月13日的新闻发布会,或者联系市新闻办。”记者在5月15日下午试图通过电话联系王文兴,但被婉拒,而当天正是周日。

在5月13日的新闻发布会上,石家庄市政府副秘书长宋国宏否认当地会没收“村证房”,但仍坚持“把依法没收违规住房作为保障民生和强化执法的有益探索”。

向市场卸包袱

在张玉华看来,保障房对开发商最大的影响并非是没收违建,而在于强制配建保障性租赁住房。

石家庄4月6日出台的《意见》要求,“挂牌出让的商品住房用地新上项目,须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性租赁住房。配建的廉租住房无偿移交政府,公共租赁住房则按建筑安装成本价回购。”

“在之前,政府通过卖地收入的10%来投资保障房建设,而今年却减为5%,减少的部分就直接要求开发商来盖。”张玉华认为,这是政府把保障房任务扔给了开发商。

或许是出于这样的担忧,5月13日,石家庄总面积约230亩的(2011)003号地最终流拍,这是石家庄土地市场今年首宗流拍土地。

强制配建,并非石家庄独创,几乎是各地政府一致认同的灵丹妙药,配建比例一般在5%-15%之间。北京市规划委3月23日曾透露,今年住宅项目配建政策性住房的比例将增加到30%,在有需求的地方可能比例还会更高。

在不少人看来,配建确实是解决保障房难题的最佳方案,政府不需要另外划拨土地,也不需要筹集太多的资金,基本上一切都让市场来解决。

“在开发商资金宽裕的情况下,当然可以让他们竞争配建比例,但这相当于把保障房的成本扔给了购房者,如果开发商资金趋紧,他们也只好撤退,政府就很难实现目标,况且配建也只能解决一部分保障房,更大的部分还是需要政府出钱出地。”陈保存说道。

旧城改造急切启动

5月13日,石家庄专门召开市拆迁(棉一)项目现场观摩交流会,学习交流其拆迁成功经验。这个建于上世纪60年代的国营棉纺厂生活小区2008年被确定为重点改造项目,但却在三年后才开始动迁,其间三次更换开发商。

完成保障房的压力使得当地迫切启动各个拖延未决的旧城改造、城中村改造项目。

2011年,石家庄中心城区建设保障性住房的目标为29020套,其中改造危陋住宅区及棚户区8070套,单棉一的项目就有2000套,贡献颇大。在石家庄“十二五住房保障规划”中市区计划新建的14.48万套保障房中,改造危陋住宅区和城中村改造就共有84070套之多。

“其实这都是政府很早就规划的,石家庄原本城区面积很小,城中村比较多,改造盘活这些土地,也能进行商业开发。”一位不愿署名的开发商告诉记者,“石家庄从2008年来每年土地收储1万亩以上,大部分来源于这类改造土地。”

以旧改的名义进行房地产开发,这在业界早已不是秘密,只是近来又加上了保障房建设的由头。

除此之外,石家庄还提出“动员鼓励企事业单位自主建设公租房”,即由企业在自有土地上“按照谁投资、谁所有的方式”建设“公租房”。如石家庄的首个公租房项目栾城神威药业集团的五福小区,共有1000多套。

“单位公租房”基本只提供给内部员工使用,被不少人认为是房改前“福利分房”制度的再次还魂。

这并不鲜见。在北京,由于大量地段极好的土地掌握在中央部委以及央企手中,一些单位也跃跃欲试。

“其实房管部门是乐于看到这种情况的,因为这些土地本身就不在地方手中,并且还能在保障房考核中纳入指标,在目前的情况下对双方都很有好处。”北京市住房和城乡建设委员会一位人士对记者说道。

“我对这样的‘公租房’并不看好,这实际上是以往福利分房的一种回潮,建房给小集体使用,很难说还是‘公’房。”倪鹏飞说。

“我们不是缺乏保障房,而是给特权者的保障房太多了。”陈保存感叹。

解禁小产权房?

但在不久前,在非建设用地上建设保障房的办法在国土部碰了钉子。

“目前一些地方出现了擅自利用农村集体土地和企业自用土地建设公共租赁住房以及建设、销售‘小产权房’等苗头性、倾向性问题。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林在5月12日的发布会上强调,未经国土部门批准,一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。同时,严格规范企业利用自有土地兴建保障性住房行为,坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为。

“住建部跟国土部立场实际上是有分歧的,保障房建设的任务落在住建部,完成政治任务是最主要的,但国土部要看住土地红线,在地方也有类似这种情况,但地方首长其实更倾向于住建部门,因为保障房也要对他们问责。”上述北京住建委人士解释道。

不过农村土地上的“公租房”,也并非是一个不能探索的禁区。

“小产权房在城乡接合部就是一个屡禁不止的存在,与其这样还不如放开,在完善管理制度和规范准入的前提下予以放行,也能减轻政府建设保障房的压力。”中国土地协会副理事长黄小虎认为。

而对于类似于石家庄那样急速扩张的城市而言,大量存在的“村证房”似乎也给政府的保障房路径提供着另一个可想象的空间。

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