异地销售为零 越秀地产偏安广州

2011-05-12 05:08:51

本报记者 明鹏 发自广州

虽然风波不断,但是越秀地产股份有限公司(越秀地产,00123.HK)却能够从容应付。

日前,越秀地产因为要将番禺回炉地王建成45栋13层高住宅,遭受到来自外界的质疑,甚至被要求停工。但是这场风波并没有影响到该地王的施工,时代周报记者近日从广州市规划局获悉,番禺“回炉地王”规划已经获批。越秀地产相关人士向时代周报记者表示,该项目已经开工,预计12-14个月后即可预售。

这是一年多时间里,继“拔高珠江新城地王”、“天河区囤地被曝光”之后,越秀地产旗下项目再次引各界关注。然拥有国企背景的越秀地产,在广州市场依然“风生水起”。2010年,越秀地产在广州市场的合同销售额为88亿元,位三甲之列。

广州之外,越秀地产则表现得“差强人意”。2010年,越秀地产进军了杭州、武汉等地,但与万科、保利、富力、恒大等房企相比,其全国化布局可谓“慢了好几个节拍”。

番禺地王一年后预售

拍卖、退地、再拍卖,两度成为地王—没有第二块能像番禺地王拥有如此曲折精彩的“往事”。为此,该地块上的一举一动都备受业界关注。

近日,该地块规划获批。从公示的规划图可以看到,该小区位于番禺区沙湾镇南村,主要由45栋全部为13层高、首层架空的住宅楼组成,绿地率达30.6%,在中心区域有泳池。该地块位于城市饮用水沙湾河的河道边,河两岸都有300米共600米长的绿道。此外,旁边还规划了幼儿园、小型足球场、篮球场、排球场、羽毛球场等设施。

番禺区作为广州市副城市中心,居住氛围日益成熟,目前新建住宅商品房均价在1.3万-1.4万元/平方米左右。合富辉煌首席市场分析师龙斌向时代周报记者表示,待越秀地产番禺项目入市之时,预计番禺区均价会上升10%-15%,达到1.5万元/平方米以上。“而越秀地产的产品走高端路线,历来高于市场均价10%-20%。按此估计,在正常市场状态下,该项目的售价可达1.7万-1.8万元/平方米。”

时光倒转至2007年,当时,广州市土地市场热情高涨。当年9月11日,金地集团以15.9亿元的价格收获此地,该地块首次赢得“番禺地王”称号。但此后,该地块一直处于停工状态,仍是农田和鱼塘。2009年11月27日,金地集团正式对外公告,因土地交付的原因,同意与番禺市国土局解除原合同,并退回已缴纳的地价款3亿元。

去年8月,该地块被再次拿来拍卖。拍卖会上,该住宅地块受到开发商的热捧,吸引了保利、万科等9家开发商。在51轮举牌大战后,该地块再度刷新原来的中标价格,以总价23.8亿元、折合楼面地价7282元/平方米被越秀城建收入囊中,远超2007年的价格,再成“地王”。

屡次陷入风波

事实上,越秀地产旗下项目已不是第一次陷入风波之中。

2010年3月、8月,越秀地产就因“拔高珠江新城地王”、“天河区囤地被曝光”引发舆论哗然。

2009年7月13日,珠江新城D8-C3地块在广州市土地交易中心出让,珠江新城作为广州未来的CBD地区,其“寸土寸金”的土地资源,历来是“兵家必争之地”,D8-C3地块作为该区域最后一块住宅地块,引得16家开发商前往争夺。最终,本土作战的越秀地产以3.45亿元的成交价夺得该地块,楼面地价达到15324元/平方米。

半年后,广州市规划局的网站上出现了一则调整规划的公示,该地块已出规划图,并且提出申请,拟将住宅楼工程的建筑高度由100米调整为156米,这意味着增加了50%多的建筑面积。当时有广州市建委人士对媒体表示,“从施工角度来看,尽管调控建筑高度并不会产生安全问题,但对于项目配套例如车位等必然会造成影响。”

业内人士质疑,开发商“逐利”无可厚非,但越秀此举违反了土地市场的公平原则。实际上,越秀地产拿地之初,中原地产一份分析报告表示,D8-C3地块用地面积小,决定了其竞争力远不如周边带小区管理的楼盘。另外,由于地块的成本要较周边早期拿地的楼盘高出许多,同质的产品不利于该楼盘未来的销售,也不利于提升产品的附加值。但中原地产所言上述弊端被越秀地产以“拔高术”轻易化解之。

修改规划之外,“囤地”也是越秀地产追求利润最大化的另一途径。

2010年8月,越秀地产天河区一个商业项目闲置多年,被媒体曝光。该项目名为亚太世纪广场,建筑面积为23.2万平方米,包括10.5万平方米写字楼、2.7万平方米商业地产。该地块地理位置绝佳,紧邻广州标志性建筑中信广场,南望天河体育中心。

如此黄金地段,为何迟迟未动?广州地产圈传言,主要是因为越秀地产资金不足及与北住12区首期住宅荟雅苑业主的纠纷。无论是何种原因闲置,越秀城建仅仅从土地增值这一块便获利丰厚。

无独有偶,越秀地产在海珠区的囤地行为随即也被媒体曝光。据了解,该地块左侧邻近海珠区主干道宝岗大道,右侧邻近海珠区著名的万国广场,地理位置极其优异。早在2006年,越秀地产就已经获得该地块使用权,2010年才动工建设,闲置时间至少达4年。

异地市场罕有建树

改规划也好,囤地也罢,越秀地产在广州市场的表现可谓“风生水起”。 2010年,越秀地产在广州市场的合同销售额为88亿元,位三甲之列。龙斌向时代周报记者表示,在广州市场,越秀地产一直名列前茅。越秀地产前期取得地块,均位于广州市中心核心地段,这为其带来丰厚的利润。“近年来,越秀地产成功打造了广州新地标—广州国际金融中心,表现也颇为抢眼。”

在广州市场如此“强势”的越秀地产,在异地市场却罕有建树。据2010年报,越秀地产2010年88亿元的业绩全部来自广州市场。相比而言,万科、绿城、保利、富力、恒大等房企的项目则遍及全国各地。龙斌表示,越秀作为地方政府的企业,其发展模式也以本地市场为主,直至最近才开始异地扩张。

“称霸一方”的越秀地产踏上“异地征途”,但与万科、保利、富力、恒大等房企相比,其全国化布局可谓“慢了好几个节拍”。早在2002、2003年之际,万科等地产大佬已开始在全国“跑马圈地”,那时,越秀地产仍然偏安广州一隅,其异地扩张还只是近几年的事。2010年,越秀地产进军了杭州、武汉等地,布局城市增加到9个:珠三角城市有5个,分别为广州、中山、江门、佛山及香港;环渤海地区有沈阳和烟台,长三角和中部地区各一个,分别为杭州和武汉。

“外地项目,都是刚拿下不久的,很多还没进入销售期。”越秀地产上述相关人士向时代周报记者表示。据2010年报,越秀地产共拥有709万平方米的未开发物业,广州以外的项目占比53%。但广州周边的地区,如中山、江门、佛山的占比就达24%,真正异地扩张,省外拿地的占比则相对较小。

从2011年的销售和新开工来看,越秀地产的外地项目也在逐步启动。越秀地产上述相关人士向时代周报记者表示,2011年,越秀地产的年度业绩目标是不低于90亿元,计划其中15%的销售额来自烟台、沈阳。“此外,2011年计划新增开工面积138万平方米,其中38万平方米属于广州以外的项目。”

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