借款167亿 新鸿基1年要干11年活

2011-04-21 05:09:48
内地房企苦于无处可“贷”之时,香港地产公司新鸿基依然可以享受资本“盛宴”。

本报记者 明鹏 发自广州

内地房企苦于无处可“贷”之时,香港地产公司新鸿基依然可以享受资本“盛宴”。4月8日,新鸿基地产与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议,供香港与内地业务发展之需。

事实上,新鸿基2010年-2011年中期业绩报告就曾如此表述,“集团大部分的借贷主要用作发展内地项目”。时代周报记者从新鸿基地产内部员工处得知,此次融资是为了上海的滨江凯旋门项目。

加码内地市场,意味着新鸿基地产将一改“以往进军内地市场走走、停停”的姿态,转而“快步向前”。截至2010年12月底,新鸿基地产在内地土地储备已达763万平方米,同比大幅上升;此外,新鸿基地产2011财年完工面积近60万平方米,超过之前累计总和。

招商证券(香港)董事总经理温天纳对时代周报记者表示:“香港房地产市场在高位徘徊,或已见顶,新鸿基此时加码内地业务,乃明智之举。”

资金向内地市场倾斜

4月21日,央行上调存款准备金率0.5个百分点,上调后达20.5%的历史高位。另一边厢,香港的贷款利率持续低位徘徊。两地资本市场一紧一松,内地房企面临资金压力之时,新鸿基地产加码内地的机会来了。事实上,新鸿基地产已采取行动,首先就是准备“粮草”—融资。

4月8日,香港新鸿基地产对外公布,公司已经签订了一项为期五年的167.5亿港元银团贷款协议,主要用作日常营运资金,以配合香港与内地的业务发展需要。据了解,该笔贷款包括三成梗期贷款及七成循环贷款,即50.25亿港元定期A部分贷款和117.25亿港元B部分循环信贷,期限均为5年,年息率为香港银行同业拆息加75点。借款人为新鸿基地产(金融服务)有限公司,其母公司新鸿基地产发展有限公司为其提供担保。

据了解,1月初,新鸿基地产募集资金目标为120亿港元,但市场反响热烈,令其随后上调融资规模至155亿港元,3月下旬再次将融资规模提升至167.5亿港元,合计获得包括本地及国际19家金融机构的超额认购,认购逾两倍。新鸿基副主席兼董事总经理郭炳联也在签约仪式上毫不掩饰地表示,这是市场对新鸿基地产充满信心的表现。

温天纳则认为,相比内地房企在港发行的可转换股债券、高利息债券,新鸿基更加受资本追捧,“较内地房企在港动辄百分之十几的融资成本,新鸿基此次的年息率处于合理水平。”

时代周报记者从新鸿基内部员工处得知,此次融资是为了上海的滨江凯旋门项目。据了解,滨江凯旋门位于上海,售价高达15万-20万元/平方米,最小的户型总价格都在3000万元以上。新鸿基地产年报称希望借此项目拉开上海楼市的豪宅时代。

事实上,新鸿基地产的资金早就向内地市场倾斜,其2010年-2011年中期业绩报告就曾如此表述,“集团大部分的借贷主要用作发展内地项目”,其中就包括透过欧洲中期票据发行机制发行3亿美元的十年债券,以及年期为3-10年的8亿港元债券。

内地市场进程明显提速

广东省地产商会副会长黄朝辉向时代周报记者表示:“早于上世纪90年代,九龙仓、瑞安、和记黄埔、西湖集团等港企就掀起了一波进军内地楼市的热潮。”事实上,新鸿基地产也是此时初涉内地市场,然多年来走走、停停,步伐颇慢。

据年报,1999年,新鸿基地产在内地拥有了15万平方米的落成物业,除2005财年、2007财年、2010财年有少量落成物业之外,其余年份均处于停滞状态。待开发物业方面,除2006财年、2007财年、2010财年有超过百万新增面积之外,其余年份所增无几。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,1999-2002年期间,香港的楼市泡沫破灭刚刚结束,新鸿基经营重点需要放在香港而非内地,2008-2009年,由于新鸿基的经营主导权发生改变,经营策略的停顿是在所难免的。“总的看来新鸿基地产在内地的发展没有停止,截至2011年,新鸿基地产在国内土地储备已经达到853万平方米。”

相对诸多“快跑向前”的内地房企,新鸿基地产在内地的节奏是稳健或拖拉,不过,其进程已明显提速。

值得注意的是,楼市调控正在不断升级,新鸿基此时加码内地市场,是否明智?全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存向时代周报记者表示,内地市场还有几十年的高度增加期,但凡有实力的香港开发商都不会放过这一市场。温天纳则认为,纵使内地楼市调控,成长空间还是很大。

据了解,目前香港楼市的确出现类似1997年的房地产高增长,房地产价格超过了1997年的水平,香港房企或担心“崩盘”而巩固内地根据地。但韩长吉认为,内地经济持续发展是吸引香港房企进驻的主因,再加上当前国内信贷减缩,很多中小房地产企业由于资金压力加紧离岸,新鸿基地产此时进一步开拓内地市场正合时宜。

“新鸿基地产在内地一直贯彻专注发展的策略,兴建地标项目,集团长期看好内地的楼市及经济前景,未来也将继续在内地重点城市物色投资良机。” 新鸿基地产投资者关系部如是向时代周报记者表示。

住宅从一成增至八成

加快步伐之余,新鸿基地产在内地市场的“战术”也悄然改变。截至2010年12月,新鸿基地产在内地已开发的51万平方米物业中,65%为商场、20%为写字楼、9%为酒店,商业地产合计超过9成。而时代周报记者在其财报中发现,2011-2013财年新鸿基地产在内地的项目计划完成或开工名列中,有8成是住宅。这是否意味着新鸿基地产在内地的策略已经发生改变?

韩长吉认为,主力发展商业地产是新鸿基的经营策略,商业地产虽然回报周期长,但受到经济波动的影响也相对较小。新鸿基地产每年的利润中,有一半以上都是持有项目的租金回报。换句话说,当商业地产体量够大的时候,就会成为房企经营策略的主导。

陈宝存则表示,商住倒挂正是目前房地产市场的一个特点,住宅商品更受消费者青睐,加上目前商业地产有投资过热的苗头,新鸿基地产将花更多精力建住宅是可取的。事实上,新鸿基地产在内地建的商品住宅不乏豪宅项目,其在上海的滨江凯旋门项目就以价格不菲而出名。豪宅对开发商意味着高利润,然豪宅极易拉高楼市均价,且置业群多为多次置业,往往首先受到限购,新鸿基地产的如意算盘会否落空?

新鸿基地产投资关系部声称,无论在内地或香港,新鸿基地产都坚持物业销售与物业租赁平衡的策略,在内地市场,并非以打造豪宅为主。

“住宅产品主打豪宅的策略事实上并没有好坏的界限,主要是其是否符合公司本身的战略。”韩长吉向时代周报记者表示,豪宅的潜在消费者人群比较多,给市场的预留空间较大,而给新鸿基地产造成的影响仅仅是公司的资金回流时间放长;其次,豪宅的毛利润远远高于普通住宅。再次,政府房地产调控政策对新鸿基的豪宅策略影响很小,因为房地产市场的调控主要还是中低端市场,国内调控对豪宅的销售起到的影响非常小。

既“旧改”又“合作”

自上世纪90年代进入内地市场,新鸿基地产内地的项目布及北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、无锡、中山、佛山、东莞、成都11个城市,其在上海的物业绝大多数用于出租,销售物业多处在广州及珠三角区域。

据年报,从2010年7月1日至2010年12月31日,新鸿基录得物业销售包括合作项目的收益为288.37亿港元,其中来自香港的物业销售额为212.63亿港元,余下的部分是内地物业的贡献,约75.74亿港元。内地占比虽然不高,但内地已落成的物业仅占其内地土地储备的7%,而香港的土地储备已经使用66%。经纬行研究中心高级研究主任曾英杰表示,香港土地资源越发稀缺,倒是内地机遇不少,如何运作好内地的项目,做到如香港项目的利润一样高,这考验着众多港企。

“地段、地段、地段”—这是李嘉诚著名的地产理论。在内地市场,新鸿基地产为了获得良好地段的地块,甚至不怕麻烦参与旧改项目。陈宝存向时代周报记者表示,三旧改造,前期投入大,要求开发商有一定实力。

作为香港企业,新鸿基地产初涉内地旧改项目的步伐颇为谨慎。和富力、合景泰富共同接手广州猎德村旧改项目,第一次接手就尝到甜头后,新鸿基地产陆续接手了广州林和村项目、佛山禅城项目,进展都颇为顺利,其中佛山禅城旧城改造项目的总建筑面积超过280万平方米,是目前新鸿基地产在内地投资规模最大的单个项目。

接手旧改之外,新鸿基地产还与其他开发商联合开发。例如,与华润集团合作的杭州万象城、无锡太湖国际社区,新鸿基地产均持有40%的股权;与九龙仓合作的广州玖龙湖、成都环球贸易广场,新鸿基地产分别持有60%、40%的股权。

“首先,合作是融入市场最快的方式;其次,能有效抵御风险,在市场融资方面、资金流动方面都起到互补的作用。” 韩长吉向时代周报记者表示,新鸿基合作态度非常开放,只要双方的理念一致,有长远的目标,新鸿基可以和任何的开发商合作。

陈宝存则认为,在国内的招拍挂市场,不乏地方政府的暗箱操作,联手国内企业,甚至央企,更有利于拿到土地。

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